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房价很多人关心，房价涨还是跌呢？近来，在一次公开采访中，黄奇帆先生对中国房地产市场的未来趋势进行了深入的分析和前瞻性预测，看完就知道未来房价是涨还是跌了。
首先提到的是人口规模的上限效应。一般认为，中国人口已到达近14亿峰值，呈下降趋势。
虽然这一变革一般被视为大多数城市房价压力的信号，但由于其独特的资源集聚效应，核心高能城市的房价增长动力可能会逆流而上。
关键在于市场布局的深刻分化，这表明房地产市场将经历前所未有的产业再分配。
二是城市化进程的阶段特征
中国的城市化率已经到达65%，接近欧美发达国家的75%。但必要注意的是，这些数据重要是基于常住人口统计，而不是户籍人口。
事实上，在城市化进程中，大量农村青年和中年人涌入城市，促进了快速城市化，但未来增长空间相对有限，预计增长将大幅放缓。
三、重修老龄化社会的住房需求
随着我国老龄化进程的加快，客岁的老龄化率已经超过21%，预计未来几十年将继续上升到更高的水平。
老龄化的深化将直接影响住房需求布局，减少老年人对住房的增长需求，增加自然人口减少释放的住房，对市场供需平衡产生深远影响。
目前，我国一手房库存已达6亿平方米，自20世纪90年代以来，住民手中的商品房总量已超过300亿平方米，此中60亿平方米闲置。
房价上涨预期将进一步加剧库存积存，克制新房开发投资意愿，导致市场需求进一步萎缩。
在当前情况下，房地产企业普遍面临资本活动性短缺的问题。结合金融监管收紧、融资渠道收窄等因素，企业融资难度显著增加。
这不仅影响了企业的日常运营和项目开发进度，而且加剧了市场的不确定性。
随着市场逐渐趋于理性，房地产企业将经历一个显着的整合和优化过程。
预计未来中国房地产企业数量将大幅减少，从现有约9万家渐渐收敛到约1万家。
这一过程将促进行业更加集中，适者生存，从而提高整体质量。
事实上，房价下跌的原因本质上是经济下跌。在时间和变乱方面，一开始可以追溯到特朗普的贸易战，为什么贸易战与美国和全球经济的下行有很大关系，因为贸易战已经演酿成中美经济战。
最后，它成为美国向导的“去中国化”。撤资和撤单的连锁反应最终将体现在房价上。毕竟，工厂倒闭的底层人民只会回到农村的家乡，如果房子不能出租，就没有投资价值。
这是房子具有金融属性的底层逻辑，“租金 “增值”高于银行甚至大多数社会投资年收益率具有投资价值，租金减少甚至不能出租。
买家减少，增值贬值，房价回归生存属性，而不是投资价值，但房子必须有财务属性，因为房子总是卖，所以房子总是与经济形势有关。
就房价趋势而言，随着房地产市场进入新常态，预计房价增长率将逐渐与宏观经济增长趋同，呈现温和上升趋势，年增长率可能低于GDP增长率。
这一变革标志着过去快速增值的时代已经竣事，进入了一个更加关注价值创造和稳定增长的新阶段。
同时，考虑到房地产资产的折旧因素，未来房地产市场将保持动态供需平衡，通过合理控制新建量，有用管理现有股票资源，通过折旧形成的自然减少，实现宏观经济的整体稳定。
你觉得房价未来会涨还是跌呢？
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240909A096T100
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