广州“房价如葱”的时代，马上来啦？

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最近让广州业主们破防的，应该是网络上各种铺天盖地的降价消息。增城腰斩，南沙半价，房价只有更低没有最低。而且不止是远郊，哪怕是一些核心板块，房价也似乎开启了“大甩卖”模式。广钢卖2字头，万博卖2字头，奶厂卖4字头。不少人高呼再等等，“房价如葱”的时代真的来啦。可事实真的是如此吗？
01不用太过焦虑地板价有地板价的理由增城跟南沙的房价的确有鼎力大举回调，而且不止是增城南沙，花都从化也一样。目前广州郊区的楼市日子确实不好过。但从整体的数据看，其实现在郊区二手房价对比巅峰时的2021年，跌幅在26-40%之间。
△广州郊区二手房价变化，数据来源：贝壳增城现在也的确有打5折，打骨折在卖的房，但一般有几个原因：其一，太偏远，如石滩板块目前最低6千/㎡的房价都有。其二，没有地铁交通不便，郊区没有地铁的项目就是很难卖，特别主打刚需的项目，不鼎力大举降价卖不动，如御溪世家。其三，以前网红盘溢价高，现在泡沫破了，跌起来的价差也很大，比如碧桂园云顶，曾经卖过4万+，现在二手1.7万/㎡。而其他配套不错，上风突出的项目，其实价格回调在30%以内，比如华润公园上城等。南沙就更不用说了，整体区域降幅对比巅峰时期其实只降了30%左右。部分新房项目，可能开发商有出货压力，所以让利程度会高一点，像最近的南沙十里方圆。1.5万买小户型，对比之前的2-3万/㎡，的确优惠，也引起不少刚需抢购。

不过郊区的房价跌就算了，那核心区如广钢、万博、奶厂怎么房价也大跌特跌？先别焦虑，我们一个个来看。广钢卖到2字头了？有套中海花湾壹号的68㎡户型，以2.2万/㎡的价格成交。效果一查，发现是属性是商住的，2字头很正常，说明不了什么。
虽然广钢目前有不少3字头的成交房源，但主流价格仍然在4-5万/㎡。那万博的2字头呢？其实就是近期万科欧泊的80㎡2房户型，以232万的价格成交了，折合单价约2.9万/㎡。而且还有业主继续降价，80㎡报价230万，单价低至2.87万/㎡。
但事实上，万科欧泊作为以前万博的稀缺项目，价格是被一路炒高的。现在万博不缺项目项目，更不缺标杆项目，相比之下80㎡只做2房的万科欧泊就显得很鸡肋。这种蟹货卖出低价，其实是正常的，并不能代表板块价值。而奶厂的4字头呢，其实是近期奶厂四大金刚之一的华润天合，成交了一套140㎡的户型，成交总价698万，折合单价4.97万/㎡。这种无限接近5万/㎡的价格，强行说是4字头的挺勉强的......但不得不认可的是，奶厂现在颠末价格回调，各大项目较去年都跌了20-35%左右。只有金地天河公馆的价格比较坚挺，二手成交价跌幅在3%。
△奶厂四大金刚二手房价变化，数据来源：贝壳说到底，个例是不能代表整体板块的水平，也不能代表板块的价值。特别是核心板块，标杆项目与非标杆项目之间的分化也很大。就像天河，8月份房价分化也很严重，如侨鑫汇悦台、嘉裕公馆价格不仅没跌还涨了。也有小区如金碧华府、棠德花苑等，房价出现了下跌，跌幅从10-30%不等。
△天河部分热门二手小区房价涨跌，数据来源：安居客02标杆项目房价企稳等等党不一定胜利说到这里，其实也很想提醒一下大家，有时候个例并不能反映全部，个别项目也不能代表整体板块。现在的网络氛围将广州楼市渲染的过分悲观，甚至有人为了流量而无休止制作焦虑。这很容易让人以为，现在整个广州楼市全都是这样，再等等买房就如“买葱”。但把每一个出现“地板价”的项目扒开来看，你会发现大降特降的项目一般缺点都很明显。要么地段偏远、要么自身产品不行等等。而核心板块的标杆项目，许多房价仍然是“稳如老狗”的。举个例子吧，比如万博板块虽然有成交2.9万/㎡的二手，但也有成交均价6.1万/㎡的标杆项目长隆万博悦府。标杆项目就是不卷价格也卖得好，可以看到悦府是广州1-8月的全市销冠。
△广州1-8月销售TOP10项目，数据来源：克而瑞像这两天假期，悦府的人气也是很热，沙盘前都是人，停车场也停满车了。

为什么悦府不卷价格还如此好卖？因为悦府不仅天生地段好，而且在分化如此严重的市场当下，还做到了强兑现。项目从去年开盘到现在，实景树模区开了、小学定了东风东名校、中学也快官宣了，相信会有惊喜。而且项目的万象贸易，近期光是设计费就花了9千万，又在业主眼前狠狠刷了波好感。因为兑现力强，所以悦府的房价一直都稳定，均价在6万/㎡上下。其实也不是没有粉丝来问过，就是犹豫要不要现在入手悦府，畏惧等等党会胜利。
我认为，假如是其他非核心非标杆的项目，那可以再等等，因为没有核心竞争力的项目在现在的楼市就只能卷价格，继续等或许会等到更低价。但假如想买长隆万博悦府或是海珠的中海大境、天河的保利天瑞......这种核心标杆盘，都可以不用等。因为这些盘不仅区位核心，而且自身产品过硬，周边配套齐全，背后房企有实力，不会无底线的降价。甚至还会涨价，就像长隆万博悦府去年9月均价6万/㎡，现在均价6.3万/㎡，房价不跌反涨。
△长隆万博悦府成交均价，数据来源：克而瑞还有保利天瑞也是，其开盘价格约8万/㎡，现在价格已经逼近9万/㎡。中海大境首开的时候单价7-10/㎡，后来加推也涨价至7.3-10万/㎡。在现在各种促销满天飞的背景下，项目还敢涨价的，只能说明自身底气够足，不需要卷价格抢客户。再加上，目前广州市场正处于政策风口，像南沙在前两天就放松了限购，后续可能还有买房落户、买公寓落户等政策。不止是南沙，预计广州接下来还有大招在路上，究竟提振楼市迫在眉睫。而一旦有利好政策，那么核心区的标杆盘房价肯定也是最快有反应的。所以说，等等党不一定都是胜利的，该出手时就出手也是一种不错的选择。更多楼市资讯，扫码加“小前线”，拉你进群~（同行、中介、销售勿扰，加好友请备注清楚来意）
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240916A060HG00
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