|
|
|
买一套好房子
正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟
文/观察员老王
金九过去大半，假如你真正研究楼市，跑各大营销中心，就会发现一个很有意思的现象：
固然楼市的景气度大不如前，但是在秋高气爽的天气之下，营销中内心真不缺人。问题是周一我们看成交量，却发现新房的成交数据又是王小二过年，越来越差。
继37周青岛新房成交量跌至701套之后，38周的成交量更是来到了631套。
这不活见鬼了吗？
昨天，一位长者要卖100W-200W之间的房子，这恰好覆盖了近期降价的热门板块和朋友圈“热销”的热门楼盘，以是从老四方到北站，再到城阳、高新区，最后又加上了东李，一天看了七个盘。
青岛楼市，涨人气不涨成交量的原因，老王基本找到了。
高层搏杀，价格战失灵了？
在月初青樾湾、茗郡两个淘汰产品入市搅局的时候，老王就曾预判：高层住宅泛滥的老四方片区，必然另有一场价格战。
这话说了不到一个周，中铁建·梧桐苑率先验证了老王的判断，保利·和颂随后跟进，着实吸引了一波流量。
然而，这两个盘，情况并不相同。
中铁建·梧桐苑在降价的同时，拿出来的产品是正对中央景观的楼王，以是加推之后低楼层的房源去化比较快。
问题是，很多人想买中高楼层，但是中高楼层的价格比流量“专家”们的宣传高了不少。
在地铁没有开通，商业mall没有成型的情况下，刚需们对于170w+买这个位置还是有抗性的。
假如开辟商资金充裕的话，也没必要着急，由于板块内地铁、商业的利好究竟没有兑现，一个月出个三五套特价房，这点房子也卖不了多久。
保利·和颂，貌似是板块内最尴尬、最被动的楼盘，由于相比精装现房的梧桐苑，相比配套更好一点的云镜，并不占上风。
但是，保利·和颂在这一波价格战中，并未使出全力。
由于保利·和颂的高层也已经去化大半了。
现在主推的是10号楼，清栋只剩下一二楼和高楼层的7、8号楼，景观更好的那栋高层，当下还没有加推筹划。
很显然，保利·和颂对于来岁书包利好的释放，还抱有很大的希望，而且似乎并不在乎水清沟那俩淘汰品的竞争，也不惧怕通和·悦章这种小开辟商的远期期房。
那么，整个老四方片区，只有中介们卖顺了手的云镜还在走量，其它楼盘都没起势。
未来四十天，青樾湾、茗郡、通和·悦章们怎么折腾都没用，开辟商、产品、交付日期、物业等痛点，不是低价能补充的。
整个板块的变数，在海信·悦澜山。
海信·悦澜山1号楼小高层，首日去化就达到80%以上，这是老王早就预料的结果。但是在最后一栋小高层售罄之后，悦澜山与竞品之间也是高层对高层的对决。
悦澜山什么都好，就是好房子相对比较贵。而高层的主力客群，恰好对于价格又十分敏感。
假如，在十月中下旬，悦澜山的高层产品也接纳更为积极的营销策略，那么整个老四方板块，还会有一场价格“地震”。
以是，市北暂时的熄火，情有可原，未来可期。
近郊掐尖，利好耗尽
假如预算在100W上下，那么老王给出的推荐只有两个方向：
一个是沿着地铁1号线往北，寻找央企品格答案；
一个是高新区配套美满或者潜力无穷的新盘。
从产品力的角度，保利·大国璟已经做到了极致。岂论是户型标准还是园林，都体现出了头部房企的水准，而且前期产品去化也比较理想。
流亭板块整体推进，是最大的问题。区域发展不达预期，对于楼盘的人气是一个极大的影响。一百多万买小高套四产品，还能吸引预算有限的改善族，但是远达不到火爆的量。
在高新区东片区，金茂自己操盘的北七区，岂论是人气还是成交量，对于滨江悦实现了全面的碾压。
我们走进实景示范区，能够找到答案：项目整体进展迅速，看着比一栋楼一栋楼交付的青特要稳一点；再就是无敌河景的样板间，确实让民气动。
（这样的景观做这样的产品，老王内心还是感到一丝可惜。）
边户的南向景观
问题是，这一排的河景房，已经被购房者掐尖掐到中低楼层了，失去了景观上风，期房对板块内的次新房上风并不明显。
在利好出尽的情况下，如何寻找新爆点，去化没有景观加持的“平庸”楼座，成为神盘要在四季度解决的重要课题。
高新区的奥体板块，是最让老王感到焦急的一个片区。在汽车东站工作的朋友，手机地图一定位，地铁换乘通勤1小时可以担当，现房所见即所得，医疗配套也满意，步行看演唱会也很让民气动，就差商业一块拼图了。
奥体板块的这个“睛”怎么点，什么时候点，对于高新区整体起势至关重要。
以是，岂论是城阳还是高新区，这些还卖得动的楼盘一旦被掐完了“尖儿”，价格对于销量的拉动力会越来越弱，只有新的板块爆点出现，才能重新起势。
销冠熄火，无人扛鼎
伴随着丛林公园进入尾盘，整个东李的热度也随之降低。
青铁·芳华地，开盘不久宣布加入价格战，直面上有成为红盘的素质。
从产品整体规划和配套而言，青铁·芳华地的上风是很明显的。市面上的真地铁房不多，能直达市南、崂山的更少，而且另有社区商业，下楼即享的生活方式，在一线都会很流行。
从前期的放风价可以看出，在市南、老四方两个乐成案例之后，开辟商对于这个盘的盼望值是很高的。
但是，好产品败于细节。
在前宣阶段，开辟商过于迷恋糖水片，用各种“滤镜”去渲染项目的长处，最后只是感动了自己，而没有感动客户。
东李这种“红海”板块，你的长处要让客户看清，而是你要以合理的逻辑，让客户担当你暂时的缺点，这显然不是糖水片和售楼处里自己diss竞品能实现的。
再就是这个样板间，要找懂生活和审美在线的设计师，要不然这个耗费巨资的展示，做了还不如不做：谁家取食材，特别是那些可能滴答腥水的冰冻鱼虾，需要这么一个动线才能实现？
但是不管怎么样，这个配套之下，降价就有流量。
周末晚上七点多，售楼处里还是不断人。
只是让人哭笑不得的是：人气上来了，优惠没完全放开。
这波优惠，仅限于最背面高层产品的低楼层。
现在这个市场，还能按照自己的喜好打算盘吗？
以是啊，芳华地也好，天麓湾也罢，放一管血确实能卖一波，但是指望他们能够像丛林公园那样稳固输出成交，很难。
峯悦湾的情况和老四方的云镜差不多，客源圈层固定，流量稳固，但一个盘带不动一个区。
这一圈看下来，你说市场上有没有需求，肯定是有的。只是产品和价格、配套，与客户的预期另有差距。
问题是，除了降价，还要不要努力想其它办法打掉客户的抗性呢？
九月份，还不是躺平的时候。别忘了点个赞、在看支持一下原创
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240923A05X7100
免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！ |
|
/1 
