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上周，美联储启动降息，LPR意外没跟，让人大呼失望。政策利益方还在博弈，但市场已经等不及了。
全国70大城市房价指数，69城二手房下跌。北京金九银十又爽约了，截止9月20日，北京二手房网签7842套，全月网签量大概1.2~1.3万之间，旺季不旺。如果十月份没有政策，网签还可能继承下滑，金九阴十恐怕要沦为铁九铝十了。现在谁还买房呢？有钱是必要条件，但是现在许多人有钱也宁愿不动，因为房地产信仰已崩，人们现在买房必须更看重确定性，有利可图。比如更低的价格，最好跟隔壁二手房有直接倒挂。比如得房率更高。比如教育资源更好，有确定的学校可以上。比如有更核心，更稀缺的地段，更好的产物力呈现所以接下来出台政策，不该是为了割韭菜，寻找接盘侠，而是要让利给老百姓，减轻大家买房负担，获得更好的生存。
这一轮楼市下行周期已经传导到土地市场。前几天看到中原张大伟统计的一组全国卖地收入的数据，今年前八个月，除了北京土地市场比较平稳之外，其他重点城市卖地收入全部腰斩。
北京并不十分依赖土地财政，但是土地收入下滑，对于各行各业，对于信心都是一个不小的打击。
今年北京的土地市场始终在「崩溃边缘」游走。今年北京第二轮供地一共拟出让23宗地块，截至目前，只有10宗地成功转正。土地市场热度也是逐渐遇冷的状态，一季度还有触顶成交地块，从二季度开始，大多数地块均以底价成交，整体来看，热度不及去年。到了三季度，延期拍卖、流拍的地块开始多起来了。9月5日，石景山黄庄村棚改地块，没有开辟商报名，流拍。9月19日，丰台科技园地块，没有报名，顺延至10月30日。9月19日，槐房村和新宫村旧村改造项目，没有报名，停止出让。
半个月内，3个地块流拍，这在北京土地市场上还没出现过，尤其是这三宗地块属于城六区，并不是什么远郊区的偏远地段。新房卖不动，还是传导到土地市场了。数据显示，8月北京新房成交均价约51780元/平方米，环比降落9%，同比降落18%。房价创下新低的同时，北京新房库存量也达到了新高，截止八月份，北京新房库存去化周期达到了34.6个月，而去年同期北京新房去化周期是30.4个月。
给买房人「让利」，第一件事儿就是把新房价格打下来。今年年初，北京新房引导价曾经猛涨了一波，比如海淀翠湖引导价涨到了8.5万元/平米，郭公庄9.2万元/平米，朱辛庄6.2万元涨到6.6万元/平米，还有18里店，从7.5万元直接涨到7.9万元。最近新房引导价终于有回归理性的苗头了。北京三批次供地名单，海淀北五环功德寺两个地块意外出现，吸引了许多买房人的关注，最近引导价也基本确定了。不要12万，不要11万，只要10.05万元/平米。时隔几年之后，北京终于又出现了倒挂神盘。这个价格一出，刺激不少买房人的神经，看什么永丰南，酒仙桥呀，直接入手功德寺，单价10.05万元，买不了吃亏，买不了上当。北京新神盘预定了，估计又是一个日光盘。关于功德寺地块，之前文章已经有过详细分析，位于海淀北五环产业带上，周边毗邻中关村软件园，大厂林立，这里也属于上地学区，海淀最均衡的学区。海淀改善，不买功德寺，买谁呢？给开辟商松绑，地价也变相降了。今年土地卖不出去，一个重要原因就是许多优质地块儿捆绑太多了，造成拿地本钱太高。这不到了三批次，北京开始给开辟商减负了。
三批次昌平小沙河地块，已经成功被开辟商激活。
项目起始价25.33亿
包括1宗居住用地（0005）+1宗社会福利用地（0007）+1宗幼儿园用地（0008）其中0005居住用地用地规模56280.774平方米，容积率1.8，地上修建规模101305.393平方米，控高24米起始楼面价2.5万元/平米，引导价6.6万/平米，利润巨大。小沙河一定是开辟商挤破头也要拿的地块。如果北京的地块儿利润都按照这个来，有哪家开辟商不想在北京拍地呢？给买房人「让利」，低落契税，低落存量房贷利率也是必须的。美联储降息当天，我在文章里也写过“放水”的几大路径，包括但不局限于降准、降息，低落存量房贷利率，低落契税，限购松绑等等。9月20日，官方就发布积极信号：要优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅尺度。今年上半年，北京的普宅线就已经调整过一次，经过这次调整，北京约莫七成的二手房都被纳入了普宅的范围，除了可以贷更多款，调整普宅线最大的益处就是契税的减免。而这次新闻说北京适时取消普宅线，对于改善群体是个大功德儿，买豪宅的契税也可以减免一部门了。大家买房换房本钱会更低一些。接下来还可以期待，存量房贷利率的低落，限购政策的松绑等等，这轮政策路径已经很清楚了，就是把门槛取消，减轻买房负担，让买房人有利可图。
因为媒体+房企出身，所以许多楼盘，可以买房直找真高管，而不是中介对接的基层人员。
同时，我们的原则是，避坑，省心，省钱。避坑第一
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240923A0682C00
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