锋利了，市场再出杀手锏！

时尚童年

1


天下市场，又有重大变化！


前段时间，住建部重磅发声：


有力有序推进现房贩卖。


许多人都没留意，本年以来，已经有好几个城市官宣现房贩卖。


月初，深圳挂出一宗地，明确要求宗地内的平凡商品住房全部实行现房贩卖。


这在深圳土拍史上相称罕见！


北京也在第二轮会合土拍首次出现竞现房贩卖地块后，紧接着第三轮继续扩大现房贩卖范围。


广州也十分默契地推行新建住房购房即交楼、交证。


被认为是有序向现房贩卖转变！


从去年至今，广东、山东、四川、山西、安徽、浙江、河南等多省均表现，将推进现房贩卖试点。


2021年，天下现房贩卖占比还不到10%。


2023年，现房贩卖占比已达22.5%。


本年上半年，占比又进一步提拔至26.7%。


2010年以来的最高值！


更夸张的是，年底这个数字大概率要攀升到30%左右！


什么情况？现房占比为啥越来越大？


这里面，不排除试点城市的贡献。


但另有一个重要缘故原由，期房卖不掉拖成了现房！


就好比武汉，在售现房高达70个，主要分布在东西湖区、黄陂区等。


另有西安，现房项目越来越多，尤其是去化艰难的西咸、临潼等远郊。


放眼天下，许多城市前几年卖地量大，现在基本都熬成现房和准现房了。


从这些变化来看，可以肯定，取消商品房预售制，推进现房贩卖制，会越来越近！


在预售制下，开发商能在房子还没建成但符合预售条件的情况下把房子卖出去。


可能不能顺利交房？交付质量如何保障？都是问号。


也难怪买房人苦预售制久矣！


现在，市场正在发生逆转，一手交钱，一手交房，或将全面实现！



2


现房库存去化难，确实是个问题。


数据显示，本年上半年，天下现房规模仍在持续上涨。






就公布存货明细的43家房企来看，已竣工存货达1.6万亿元，同比增长1.8%。


又一历史新高！


贝壳曾公布过一项研究数据，调研了天下28个大中城市，其中有2城住房空置率最高，达到20%。


很显着，就是南昌和廊坊。




图片来源：贝壳


一般来说，住房空置率在5%-10%是合理区间，10%以上就有过剩风险了。


现在南昌二手房市场也很艰难，上半年成交套数和成交面积均同比下降40%，成交均价同比下降23%。


廊坊也一样，房价下调趋势显着。


另有更多的三四五线小城，估计更严重！


天然资源部发布过一则关照：


商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。


有机构筛出了41个城市去化周期超过36个月。


具体城市名单如下，大家可以收藏起来。






其中大部门都是三四线城市。


一般来说，住宅去化周期18个月是正常的，这些城市都已经超过3年！


另外，我们还要注意一个问题，这些年的大基建许多二线城市步子迈得太大，开发了太多新区，甚至还把周边县级市拉了进去。


最后的结果就是，城市面积越来越大，空房子越来越多。


特殊是许多二线城市的远郊，库存并不比三四线少，也要谨慎！




3


高库存简直头疼，有啥解决办法？


这不，正在蔓延天下的现房贩卖政策。


一方面现房开发周期长。


另一方面对开发商要求更高，倒逼着开发商更加谨慎地拿地。


可以起到降库存的效果。


另有本年许多城市都在减少供地。


据不完全统计，重点28城中住宅用地减少的城市占比近8成。


与此同时，天下多地存量房收储也正在进行。


现在，已有超过80城宣布支持国有平台企业等收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。


从收储城市名单看，既有广州、深圳、天津等一二线城市，柳州、常州、佛山等三四线城市，也有兰考、赤壁等县级行政单位。


但这里有个问题，天下盘子太大，很难一次性盘活！


怎么办？


你有没有注意到本年其他的大动作。


前段时间，国务院发布了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动筹划》。


最大的目的就是，增加城市户籍生齿。


让农村生齿向城市迁移，带来旺盛的需求！


利好哪些城市？


毫无疑问，就业机会多的！


主要会合在东部和南部，都是一些比较有钱的城市。


另有新一轮财税改革也即将开启。


总结一句话就是：


要增强地方的财力，扩大地方的税源。

特殊是消费税，一旦从中心独收改为中心和地方分成，就相称于中心直接让利给地方了。


但，分税后，各地并不一定都有钱收！


高能级城市的消费能力一般来说就比较高，那么消费税收就会多。


而对那些生齿外流、消费能力弱，加上收入水平偏低的中西部城市来说，反而是利空。


这些政策，你应该能感受到变化了。


接下来的重点，不再是均衡发展，而是会合资源办大事！


4


最近不少地方接连出现“砸锅卖铁”这个词。


好比重庆璧山区，专门设立了一个破天荒的机构，“砸锅卖铁”工作专班。


青海德令哈市也曾公开一份名为关于严格落实“砸锅卖铁”要求的方案。


另有东三省、内蒙、甘肃、贵州、福建等地，也频繁出现这四个字。


再结合六大部门明确提出：


严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。


这些无法保证回报率的小城市，地铁、高铁等轨道交通都在紧缩。


甚至不少地方连国道都规复收费了。


很显着，主要还是为了防范风险！


现在许多小城市的主要目标不是发展，而是化债。


更关键的是，各多数市圈里越来越多的小城市被踢出局。

广州都市圈“2退2进”，韶关市、云浮市被踢出。


深圳都市圈“轻装上阵”，河源、汕尾、惠州龙门县被踢出。


珠西和汕潮揭都市圈“双退1”，阳江、梅州被踢出。
……

信号已经很显着。


多数市圈规划范围内的小城市、小县城危险了。


毕竟现在许多城市自己都是饥饿状态，哪另有余力去帮扶其他城市？


无论如何，将来都不可能盲目扩张了！


大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。


这是趋势，也是一定！

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这几年世界变化太快了，以前的许多路径都失效了，可能颠覆了许多人的传统认知。好比，房地产的周期变化；好比，证券市场上之前那里有见过国有大行连涨两年的。
我们不能光忙着见证历史，而要跟随变化的脚步，不论生活、工作还是投资都要做出相应的变化。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240924A00SHX00
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