现在还在唱空楼市的，不是蠢就是坏

时尚童年

促进房地产市场止跌回稳，这次国家是真的拿出100%的决心了，可是这样明确的信号下，我发现许多人依然在唱空楼市。那未来楼市到底会怎么走？到底是继续探底，还是止跌回升，大概会不会再出现一轮暴涨的情况？

先说结论，现在这个节骨眼还在唱空楼市的，不是蠢就是坏。唱空楼市的人很简单，他们以为现在不管拿出什么财政跟货币政策，都只能救楼市一时，而不能彻底改变楼市下行的趋势。



他们以为房地产不行的原因很简单。

第一，他们以为人口降落趋势不可改变。

第二，他们以为城镇化已经结束。

第三，他们以为居民杠杆率太高了。

那我们今天就拿数据，一个一个来反驳这些人到底有多蠢。



中国新生儿数据在2016年达到巅峰，当年为1883万，随后就是开始下滑。2022年第一次跌破千万大关，只有956万人。到了2023年更是只有902万人。同时我们的人口也在2022年开始第一次负增长。现在我们的人口中位数已经来到了38.5岁。相比之下，印度目前的人口中位数只有28岁。

唱空者逻辑很简单，人都没了，谁还去买房？那我们就来看看日本，2012年日本人口就开始负增长，可是现实上日本过去十几年，房地产价格指数其实上涨了32%。特别是最近两三年，受到日元大跌，美元大涨的影响，日本楼价直接重回90年代的巅峰。

本年8月份，东京23区的均价环比上涨28.0%，达到10492万日元这是近10年首次突破1亿日元大关。东京都市圈新建小规模独栋住宅均价已经连续上涨7个月，8月的均价较上个月上涨1.3%。



我们再看看被媒体形容为50年后会消散的韩国。现在韩国出生率只有0.7，也就是一对夫妻只生0.7个小孩。同时韩国每年人口光是移民去海外就有60万人。可是在人口降落如此严重的情况下，韩国房价一直相当坚挺，本年更是出现连涨18周的情况，7月份韩国房屋交易价格指数上涨0.15%，高于6月0.04%，首尔当月房价上涨0.76%。这是2019年12月以来最大涨幅，创历史新高。

同样的情况也发生在美国、法国、德国等人口停止增长的发达国家。可是这些国家的楼市都没有崩塌，甚至一直是在稳步增长。这就说明人口跟房价从来都不是正相干的。事实上人口跟房价之间会自我调整。

当房价涨得太快，导致老百姓生活压力太大的时候，生育率会降落。当生育率降落到一定程度之后，房价就会下跌。这个时候老百姓的生育欲望就会进步，那人口增长就又会上去了。



第二个问题，2023年末我国常住人口城镇化率达66.16%，比1949年末进步55.52个百分点。那中国的城镇化真的结束了么？我们对比一下美国，1950年的时候美国的城镇化率就达到64%，跟我们的程度差不多。现在美国的城镇化率已经超过了80%。目前中国GDP已经是美国的78%，从这个角度来说，我们的城镇化率依然有空间，只是未来增长的速度会放慢而已。

第三个问题，目前中国居民杠杆率为62%，这比2014年的30%，直接就增长了一倍。可是我们的居民杠杆率高么？我们来对比一下，中国香港目前居民杠杆率为95%。比内地还高了33%。

别的日本目前的居民杠杆率是68%，也比我们高了6%。美国的居民杠杆率为76%，也是比我们高得多。从这个角度来说，中国居民依然有上杠杆的空间。



因此我们看到这次，国家直接把二套房的首付比例降低到15%。不过降低首付的时候，国家也开始了降息通道，这样一来虽然杠杆会增加，可是现实上背负杠杆的成本却在降落。

好比说现在3.85%的利率，你哪怕贷得更多，也比你5.95%利率的时候成本更低。那居民加杠杆的空间就更大了。

所以从这个三个角度来说，中国楼市依然是有空间的。当然有空间，不代表楼市还可以跟过去20年一样疯狂上涨。我们注意国家这次用的是止跌回稳这个词，并不是止跌回涨。稳就是什么意思？那就是应该回归房子的公道价格区间。我们得明白，房子是具备金融属性跟商品属性的，因此涨跌都好坏常正常的。在这过程中，市场会被各种情绪左右，可是最后的水龙头永世都是控制在国家手中。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240928A0000R00
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