北京楼市，进入熊市第二阶段

时尚童年

北京楼市，已经进入了熊市的第二阶段。
熊市第一阶段，先跌各种差资产老破小、老破大和泡沫严重的资产如学区房。
各种市区的老破小，甚至包括西城、海淀的，还有郊区的老破大，过去两年跌幅超过30%的比比皆是。
以德胜为代表的学区房，最高跌幅一度高达近40%。大跌之后，因为今年出区情况良好，已经反弹了10%+，当然，后期大概率还会继续下跌。以蜂鸟家园和荣丰2008为代表的入门级学区房，最大跌幅甚至直接腰斩，仍然没有反弹迹象。
大部分房子反弹到2021年中就见顶了，小部分优质房产一直反弹到2022年中，甚至有些优质房产在2023年都坚挺住了。如果以股市类比，牛市鸡犬升天。熊市时，第一阶段先跌的是垃圾股和乱炒的泡沫股，以茅台为代表的蓝筹股在熊市第一阶段表现相对坚挺，甚至还上涨。
金融类的市场都是相通，因为人类的群体心理和举动特性都是一样的。道理很简单，如果你是一名基金经理，遇到基民赎回潮，是先砍杂毛股还是先卖茅台？同样，如果你是一个急需用钱的多套房业主，是先卖掉南三环的老房子，还是先卖万柳的次新？但熊市第二阶段，就轮到蓝筹股补跌了，在楼市，就是优质次新小区大幅补跌。因为此时老破小、老破大跌得差不多了，没什么人继续砸盘了；而市场未见好转，优质次新的业主开始放弃抵抗了。
例如，以融科橄榄城为代表的望京次新，跌到了7万多。融科橄榄城刚刚成交一套11层的127平的三居，总价985万，单价7.8万。整整一年之前，同户型的另一套成交价是1375万，单价是10.8万。一年时间，跌了390万，跌幅近30%！以亦庄金茂府为代表的亦庄次新，最近成交单价已经跌到8万出头。亦庄金茂府，长达两年多挂牌价都在10万+（贝壳小区均价为挂牌均价，非成交价），挂牌量大但成交极少，有价无市。

这是典型的投资型次新小区，业主基本不差钱也不肯意低卖，雷同庄股，但只要有一套砸盘就会改变定价。亦庄接盘力量薄弱，但卖压很大。高端项目中海京叁号院二手房入市，大量挂牌价7万+的房源，高端新房招商玺还在苦苦挣扎，刚需盘未来几年有大量二手限竞房等候入市。
亦庄楼市，后面踩踏是必然的。以西山壹号院、万科如园为代表的西北旺宇宙中心次新，已经跌到了7万+。
如园近期成交了单价7万的法拍房，275平米的低层四居大平层，终极成交价2026万，单价7.37万。在去年，如园的二手房最高成交单价还是12万！一年多跌幅近40%！
7万的如园，对市场冲击很明显，如园的二手房挂牌价，已经有降到8万多的了。这让海淀的新房怎么卖？以万泉新新为代表的万柳次新，竟然也崩了。2024年9月15日，成交了一套205.63平中楼层房源，成交价为1945万；2023年4月1日，另一套同户型中楼层房源，当时的成交价是3350万。1年半不到，1400万灰飞烟灭，总价不到6折，单价跌破10万。次新大跌，会深深的动摇市场的信心，如果优质位置的次新品质小区都大跌，还有什么房子能保值？而次新小区的大跌，也会引发新房跟进大幅降价。新房销售们对于老破小的下跌不屑一顾，但对于优质次新的大跌，就哑口无言了。最近北京楼市最火的新房不是什么高端项目，而北七家的硅谷ONE，相对于开盘价大幅下调33%，算上开盘两年的利息，比开盘价要便宜近40%！可以肯定，新房大面积降价、或者大幅提高内涵价值，是不可避免的。
这就是熊市第二阶段的特点，优质资产补跌。覆巢之下，岂有完卵。后面怎么买房或者判断自己的资产是否安全？简单说说几个思路。一是看租金收益率，足够的现金流能保证安全底线。
如果你的房子在去掉成本（物业费供暖费等）之后，租金收益率能达到2.5-3%左右，那基本就是安全的，因为现在已经很有多抵押贷利率低于3%了，何况还有降息的预期。二是持有成本一致、且成本较高的优质次新，砸盘的概率更低，比如近几年的优质品质次新盘。最典型的是圆明天颂和学府壹号院，稀缺品质+码农产业区，可以持续跑赢大市。如果一个小区历史持有成本很低，比如融科橄榄城，开盘仅7000元/平，不免总会有砸盘的业主冒出来。三是尽量买高自住率、低投资率的小区，相对风险较低。投资率高的小区，挂牌量大，轻易出现砸盘。熊市之下，谁能幸免？后面比拼的就是谁能少跌一点。当前很多北京的房子已经跌到2015年的价格，有些房子也回调了40%，后面大概率就是震荡筑底，不会在大幅下跌了，不必过于担心。
后面就看底部有多坚实，或者政策刺激力度多大。

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来源：https://view.inews.qq.com/k/20240928A07IK400
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