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[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]文/谢逸枫
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]9月14日，一组统计部门数据显示，2024年前8月新建商品房销售面积6.0602万亿平方米，同比降落18%（前7月降落18.6%，前6月降落19.00%），比上月跌幅收窄0.6%，已经连续降落32个月，预计第四季度销售面积跌幅继续收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月新建商品房销售额5.9723万亿元，同比降落23.6%，前7月降落24.3%、前6月降落25.00%、前5月降落27.9%、前4月降落28.3%、前3月降落27.6%，比上月跌幅收窄0.7%，预计第四季度销售额跌幅继续收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年前8月天下商品房价（平均价）9854元/平方米，前7月9849元/平，前6月9837元/平、前5个月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，天下房价保持绝对值持续上涨趋势，呈现触底的迹象强烈信号。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月天下商品房价（销售均价）9854元/平，环比上涨0.05%，同比降落6.8%、前7月环比上涨0.12%，同比降落7.0%、前6月同比降落7.4%、前5月同比降落9.2%、前4月降落9.2%、前3月降落7.6%），跌幅比上月收窄0.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]笔者认为，前8月投资额跌幅持平、施工和新开工、销售面积、销售额、房价、购置地皮面积、地皮购置金额、房企到位资金跌幅收窄，库存增长收窄、竣工面积跌幅扩大，地价回升、国房景气回升，说明市场边际改善效应，深度调整期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]517房地产新政3个月后，市场最大的变化，就是投资额跌幅持平，施工和新开工、销售面积、商品房销售额、房价、购置地皮面积、地皮购置金额、房企到位资金八项指标跌幅收窄，竣工面积跌幅扩大，地价回升、国房景气回升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]市场预期与入市信心修复缓慢，新政后的市场反应平淡无奇，没有出现明显的根天性变化，量价没有扭转降落的局面。一方面是517房地产新政还在落实过程。一方面是居民收入修复还需要时间。因此，将来新政结果还需要观察。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]此中房价（平均价）收窄，是由于商品房销售金额上升，不排除是布局性的持平现象。从十二项房地产市场核心数据来看，房地产市场依然处于比较明显的持续探底、筑底、深度调整过程中，将来房地产政策需要更加宽松、加码。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]统计部门表示，从市场主要指标看，一系列政策措施作用下，一些指标呈现边际收窄。开辟投资降落10.2%，降幅持平。销售面积降落18%，降幅收窄0.6%，房销售额降落23.6%，降幅收窄0.7%，新开工面积降落22.5%，降幅收窄0.7。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]从这些变化来看，当前房地产市场继续处于调整中。从将来发展看，城镇化进程在持续推进，房地产发展新模式在加速构建，市场依然具有较大潜力和空间，要继续坚持因城施策，加速各项政策的落实，促进市场逐步实现平稳健康发展。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第一是投资额，跌幅持平。前8月天下房地产开辟投资6.9284万亿元，同比降落10.2%，目7月降落10.2%，前6月降落10.1%、前5月降落10.1%，累计连续降落29个月（2年5个月）。2022年降落10.0%、2023年降落9.6%，跌幅收持平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月住宅投资5.2627万亿元，同比降落10.5%，前7月降落10.6%、前6月降落10.4，跌幅较上月收窄0.2%。办公楼2807万平方米，同比降落6.4%，跌幅扩大0.7%。贸易营业用房4731万平方米，同比降落13.2%，跌幅扩大0.3%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月开辟投资跌幅持平，总体跌幅大，尚未修复，房企投资意愿较低，受供应端、销售端、债务端、资金端、库存端影响，投资总体处于萎缩状态，政策结果不明显，将来需要三大工程、融资和谐机制、住房保障再贷款加大落实力度。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]从房企维度看，中指数据显示，前8月百强房企权益拿地额4731亿元，同比降落40%，降幅较7月扩大2%。8月百强房企权益拿地额424亿元，同比降落55%，相称于2020年同期的17%，历年同期相比处于极低水平，房企拿地意愿明显不敷。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]从住宅用地成交规模看，中指数据显示，前8月300城住宅用地成交建面9244万㎡，同比降落31%，降幅较前7月收窄1%。8月300城住宅用地成交建面1587万㎡，同比降落36%，处于汗青同期最低水平，成交溢价率4.6%，处于低位。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]从地皮出让收入规模看，财政部数据显示，前8月国有地皮使用权出让收入20218亿元，同比降落25%，降幅较前7月扩大3%。8月国有地皮使用权出让收入2455 亿元，同比降落42%，相称于2019年同期的46%，地方地皮财政压力较大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据看，投资寒意未消，地皮市场表现冷淡。8月开辟投资额同比降落10.2%，降幅较7月收窄了 0.6 %。7月同比降落10.8%，降幅较6月扩大了0.7%。自2022年3月开始降落，单月连续降落31个月，预计三大工程继续发力，第四季度跌幅收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月投资降幅收窄，总体投资依然低迷。跌幅处于相对较高水平，行业基本面未扭转，各方主体信心不敷，投资下行压力大。一方面是债务、交房、光荣的问题没有解决，影响基本面。另一方面是市场超跌，居民收入降落与信心没有复苏。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]低销售、高库存压力下企业投资拿地意愿不停降落。按照物业种别投资上看，贸易营业用房同比跌幅最大。商品住宅投资跌幅收窄。办公楼跌幅扩大。此中住宅投资占总投资比重凌驾75%，说明住宅依然是房地产市场最主要的投资。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照地区区域来看，此中东北地区跌幅最大，下跌20.8%，西部地区跌幅11.9%，中部地区跌幅10.8%，东部地区跌幅最小为9.3%，跌幅扩大。此中东部地区投资比重60%，说明房企投资分化，聚集核心一二线城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第二是供应端，施工跌幅收窄。前8月房企房屋施工面积70.9420亿平方米，同比降落12.0%，前7月同比降落12.1%、前6月同比降落12.0%、前5月同比降落11.6%，跌幅收窄0.1%，累计连续降落32个月，2022年降落7.2%、2023年降落7.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月住宅施工面积496052万平方米，同比降落12.6%，前7月同比降落12.7%，跌幅收窄0.1%。办公楼2.908亿平方米，同比降落9.0%，跌幅扩大0.3%。贸易营业用房6.1734亿平方米，同比降落12.1%，跌幅与上月持平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据看，自2021年8月开始，单月连续降落38个月，呈现底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端结果缓慢。主要是政策落实不到位，客岁基数高、新开工、竣工面积、商品房销售面积的持续降落及库存不停上升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月房屋新开工面积4.9465亿平方米，同比降落22.5%，前7月同比降落23.2%，跌幅收窄0.7%，同比累计连续降落35个月，2020年-2023年分别降落1.2%、降落11.4%、降落39.4%、降落20.4%，呈现边际改善效应，修复调整中。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月住宅新开工面积3.5909亿平方米，同比降落23%，前7月同比降落23.7%，跌幅收窄0.7%。办公楼1279万平，同比降落23%，前7月同比降落22.1%，跌幅收窄0.9%。贸易营业用房3288万平，同比降落24.4%，跌幅收窄0.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据看，8月单月房屋新开工面积5732万㎡，同比降落16.7%，降幅较7月收窄了3.0%，7月同比降落17%，6月同比降落21.9%、5月同比降落22.6%，房屋 新开工面积规模为2007年7月以来同期最低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房企新开工安排与经营操持挂钩，会综合考虑销售景气度合理调整节奏，通常6 月份是新开工高峰，助力下半年推货销售。新开工是统计局诸多房地产指标中相比汗青同期下滑最严重的，8月房屋单月新开工面积约为2019年同期的30%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]自2021年7月新工面积开始降落，单月连降落37个月，呈现底部修复态势，修复速度缓慢，政策传导结果差。房屋新开工面积累计同比跌幅有所收窄，出现一定边际改善，总体规模处于汗青低位，当前政策改善房企开工能力作用不明显。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解，房企重心在于商品房销售和去库存，过去几年房企购地面积、金额的数据下行有直接关系，房企的新开工项目的减少，国企央企、城投的项目新开工缓慢，过去三年的拿地，开工不敷15%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月房屋竣工面积3.3394亿平方米，同比降落23.6%，前7月同比降落21.8%。前6月同比降落21.8%，跌幅扩大1.8，同比累计连续8个月降落。客岁表现亮眼的竣工面积未能延续增长势头，受到客岁高基数的影响，竣工降幅持续扩大，下行趋势明确。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月住宅竣工面积2.4393亿平方米，同比降落23.2%，前7月同比降落21.8%，跌幅较上月扩大1.4%。办公楼854万平方米，同比降落33.7%，跌幅较上月扩大2.3%。贸易营业用房2408万平方米，同比降落24.4%，跌幅比上月扩大4.4%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工操持根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。竣工是各项地产指标中相比汗青同期表现最平稳的，但将来下行趋势已注定。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]保交楼是化解当前市场风险的重要一环，随着工程进度的逐步推进，竣工面积降幅有望低位企稳，边际修复。所谓的保交楼，实际上就是房企已经卖出去但没有交房的房子，已经多过已经竣工未出售的房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据看，8 月单月，房屋竣工面积3377万㎡，同比降落36.6%，降幅较7月扩大了14.8%，7月同比降落21.8%、6月同比降落29.6%、5月同比降落18.4%、前4月同比降落19.1%。8 月房屋单月竣工面积约为2019年同期的70%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年工程进度来计算，当前竣工持续承压。过去四年投资拿地减少和开工数据持续缩水，银行风控意识很强，部分资金到达项目的效率，影响交楼，客岁同期高基数有关。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第三是地皮端，跌幅扩大。前8月天下房企地皮购置面积、地皮购置金额底部运行，跌幅扩大，地皮购置面积累计同比降落5年8个月，连续降落68个月。自2023年开始，天下房地皮购置面积、地皮购置金额的数据再没有公布出来。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照2010年2023年房企购置地皮面积来看，2010年3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、降落19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、降落14%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2015年2.28亿平方米、降落31.7%。2016年2.20亿平方米、降落3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、降落11.4%。2020年2.55亿平方米、降落1.1%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2021年2.15亿平方米、降落15.45%。2022年1.00亿平方米、降落53.4%。2023年预计天下房企地皮购置面积0.9亿平方米，同比降落凌驾20%。从数据来看，房企地皮购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续降落凌驾5年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第四是需求端，跌幅收窄。前8月新建商品房销售面积6.0602亿平方米，同比降落18%，跌幅收窄0.6%，前7月同比降落18.6%，同比累计降落32个月，说明市场处于筑底、深度调整中。2022年降落24.3%、2023年降落8.5%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月来看，已经连续降落32个月，8月销售面积6453万平，同比降落12.6%，降幅较7月收窄了2.8 %。7月同比降落11.6%，6月同比降落13.8%，从绝对值来看，处于2013年以来汗青同期最低水平。高基数的影响与517楼市新政结果放缓，跌幅扩大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月住宅销售面积5.0812亿平，同比降落20.4%，跌幅收窄0.7%。前7月同比降落21.1%，前6月同比降落21.9%、前5月同比降落23.6%、前4月同比降落23.8%，办公楼销售面积1490万平，同比降落9.2%，跌幅扩大2.3%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]贸易营业用房销售面积3601万平，同比降落6.2%，跌幅收窄0.5%。单月来看，8月住宅销售面积5411万平方米，同比降落14.0%，同比降幅较7月收窄了0.5%，从绝对值来看，仍处于2009 年以来同期最低位。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照物业类型来看，住宅销售面积同比降落20.4%，跌幅收窄0.7%。办公楼销售面积同比降落9.2%，跌幅扩大2.3%。贸易营业用房销售面积同比降落6.2%，降幅扩大0.5%。此中住宅面积占商品房面积凌驾80%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照地区区域来看，中部地区销售面积同比降落20.5%，跌幅扩大2.5%。其次为西部地区同比降落19.7%，跌幅收窄0.1%。东部地区同比降落16%，跌幅收窄0.2%。东北地区同比降落14.3%，跌幅扩大1%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]新建商品销售数据降幅扩大，与517新政结果弱化有直接的关系。总体看房地产市场底部企稳基础不牢固，处于筑底、持续调整阶段。数据有所下滑是正常的，主要是客岁同期销售降落基数比较高，预计将来销售跌幅会逐步收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月新建商品房销售额5.9723万亿元，同比降落23.6%，跌幅较上月收窄0.7%，前7月同比降落24.3%，前6月同比降落25%，已经同比累计降落32个月，跌幅收窄，说明市场处于边际改善，深度调整中继续修复趋势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据来看，8 月商品房销售额6393亿元，环比上涨3.16%，同比降落17.21%，降幅缩窄1.3%。7月环比降落45.97%，同比降落18.52%，6月商品房销售额11467.92亿元，环比增长50.9%，同比降落14.3%、5月同比降落26.4%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]4月同比降落30.4%、3月同比降落28.5%，行业整体处于持续探底、触底迹象、调整的趋势中。随着市场对需求端政策的持续消化，城市房地产政策不停持续放松，预计短期一线城市和核心二线城市市场企稳复苏，带动天下市场修复。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月住宅销售额5.2425万亿元，同比降落25%，跌幅较上月收窄0.9%，前7月同比降落25.9%、前6月同比降落26.9%、前5月同比降落30.5%。办公楼1934亿元，同比降落13%，跌幅扩大2.9%。贸易营业用房3528亿元，同比降落13.1%，跌幅扩大1.1%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月来看，8月住宅销售额5638亿平方米，环比上涨0.21%，同比降落15%，跌幅较上月扩大0.7%。7月环比降落45.41%，同比降落15.7%、6月环比增长50.8%，同比降落13.8%、5月同比降落26.4%，与市场以价换量减少、二手房市场降温有直接的关系。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照分类物业类型看，商品房销售额跌幅扩大主要受住宅销售额同比降落扩大影响，住宅销售金额同比跌幅较上月跌幅收窄0.9%，总体的跌幅仍然较大。同时，与办公楼和贸易营业用房两项指标同比降落有关，并且跌幅扩大有直接关系。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照地区区域来看，东部地区销售金额同比降落23.8%，跌幅收窄0.6%。中部地区销售金额同比降落24.8%，跌幅收窄1.7%。西部地区销售金额同比降落22.7%，跌幅扩大0.1%。东北地区销售金额同比降落16.4%，跌幅扩大0.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第五是商品房库存，逐月降落。8月末商品房待售面积7.3783亿平方米，同比增长13.9%，7月末7.3926亿平，6月末7.3894亿平、5月末7.4256亿平、4月末7.4553亿平、3月末7.4833亿平，商品房库存面积超2015年7.1853亿平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]8月末住宅待售面积3.8103亿平方米，增长21.5%，7月末3.8238亿平方米、6月3.8287亿平方米、5月末3.8712亿平方米。办公楼5215万平方米，同比增长10.1%。贸易营业房1.4270亿平方米，同比增长1.5%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]新居库存量与去化周期环比有所降落，去库存压力仍然较大。从天下住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2024 年8月末，商品住宅广义库存面积为19.2亿平方米，环比降落 0.6%，同比降落10.8%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）28.0个月，环比降落0.6个月，同比增长2.3个月。8月末住宅现房库存占天下住宅广义库存面积的比重为19.1%，环比降落升0.7%，同比降落5.0%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]原因，一是部分属于滞重库存，长期较难去化。二是居民对期房烂尾的担忧越来越多期房不得不滞存到准现房、现房才能卖得掉。三是交房逾期与烂尾问题，部分购房者选择退钱退房，所以，现房的库存面积在增长，而去化周期增速小于全部库存。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]从天下现房库存（已竣工未销售）来看，截至 2024年8月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.81亿平，环比降落0.4%，同比增长21.5%，现房去化周期为21.2个月，环比基本持平，同比提升了0.1个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]8月末住宅现房库存占天下住宅广义库存面积的比重为19.8%，环比提升持平，同比提升 5.3 %。此中一大部分属于滞重库存，长期较难去化。居民对期房烂尾的担忧，越来越多期房不得不滞存到准现房或现房才能卖得掉。所以，现房的库存面积在增长而去化周期增速小于全部库存。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]假设已竣工未销售的商品住宅面积为狭义库存。1999年以来累计新开工减累计销售的商品住宅面积为广义库存。狭义库存，从年的维度看，2024年8月的狭义库存为3.81亿平方米，略低于2016年底的水平，仍高于23年底的水平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年2月后狭义商品住宅库存逐月降落。广义库存，2024年8月的广义库存为19.2亿方，较2023年底降落7.0%，主因是新开工面积降幅较大。当前销售持续筑底，房企主动去库的速度较为缓慢，有待收储等政策的进一步落地。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]商品房住宅库存总量处汗青第五高峰值，天下商品房去化周期达21个月，均突破汗青高点。由于商品房库存去化缓慢，销售回款枯竭，导致房企资金周转问题非常严峻，现金流告急传导资产贬值风险，债务集中到期，面对较大的债务风险。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]贸易库存去化期凌驾3年，较上月略拉长，库存去化压力依然较大，库存规模已经凌驾2014年的水平。商品房待售面积在2015年创汗青最高，2016年开始降落，2020年降落到4.9850亿平，2023年库存已经快到达2016年的水平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]6月末7.3894亿平方米，到7月末7.3926亿平方米，8月末7.3783亿平方米，凌驾2015年，汗青高峰。2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2023年6.7295亿平方米，回到6亿平方米的2016年水平。2023年末6.7295亿平方米，同比增长19.0%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]商品房库存创汗青新高，说明房子的供应多，房子卖不出去。与过去的高库存差别的是，这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，与保交楼的政策有关。保交楼的政策推进，现房没有按时交付，少部分是退房的，导致库存持续上升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第六是价格端，跌幅收窄。前8月天下商品房价（销售均价）9855元/㎡，环比上涨0.06%，同比降落6.83%，降幅较前7月收窄了 0.17 %，前7月环比上涨0.12%，同比降落7.0%，前6月同比降落7.4%、前5月同比降落9.2%、前4月降落9.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月天下住宅房价（销售均价）10317元/平方米，环比上涨0.11%，同比降落8.4%，同比跌幅较上月扩大2.0%。前7月10305元/平，环比上涨0.16%，同比降落6.4%。前6月天下住宅房价10288元/平，环比上涨1.5%，同比下跌6.7%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]环比来看，天下商品房平均价、住宅房价（平均价）连续6个月上涨，说明稳房价需加紧政策放松，目前房价上涨的持续性基础存在不牢固，一方面是二手房市场分化一手房市场。另一方面是房价上涨的预期与市场信心修复缓慢。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月来看，8月单月商品房销售均价9906 元/㎡，环比降落0.37%，同比降落5.29%。7月同比降落3.7%、6月同比降落7.0%、5月同比降落7.2%、4月同比下跌9.9%、3月降落9.3%、2月降落9.0%，同比连续8个月下跌，跌幅扩大2.0%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月来看，8月住宅销售均价10420 元/平，环比降落 0.1%，同比降落 3.0%。7月环比降落3.3%，同比降落3.5%。6月同比降落6.8%、5月同比降落7.0%，环比已经连续3个月上涨后迎来降落，同比连续8个月下跌，同比降幅收窄0.5%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]新居价格降幅扩大，二手房降价影响购房决策。2024年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降落5.7%，降幅较7月扩大了0.4 %。70个大中城市二手住宅销售价格同比降落8.6%，降幅较7月扩大了0.4%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房价下跌且跌幅扩大。8月70城新居价格指数环比下跌0.7%，跌幅扩大0.1%，同比下跌5.7%，跌幅扩大0.4%，已连续16个月下跌。70城二手住宅价格环比下跌0.9%，跌幅扩大0.1%，同比下跌8.6%，跌幅扩大0.4%，同比下跌连续31个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]总体看，房价跌幅继续收窄，下跌势头得到遏制，一方面是市场大规模以价换量的趋势不会持续，另外一方面是市场布局性的影响，高价盘大量集中上市。现在对于价格的分析和判断非常关键，至少市场信心开始处于修复的状态。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房价持续下跌的背景下，购房者观望情绪较重。首先是居民对房价走势的预期悲观，2024年二季度，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民预期房价上涨的比例仅11.0%，而居民预期房价降落的比例则陡升至23.2%，继续创近十年新高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次是居民收入信心不敷。2024年二季度，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民收入信心指数已经连续12个季度不高于荣枯线 50%。最后是居民杠杆率已居高位。据国际清算银行数据，截至2023年末，中国居民杠杆率为62%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]中国居民杠杆率为62%，已接近发达国家平均水平。只管需求端利好政策不停出台，主流城市首付比例和房贷利率一降再降，与汗青周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好办法对房地产销售的提振结果一般。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第七是资金端，跌幅收窄。前8月房地产开辟企业到位资金69932亿元，同比降落20.2%，前7月同比降落21.3%，跌幅收窄1.1%。已经累计降落3年8个月（44个月），说明房企资金边际改善效应，资金状况依然令人担忧，没有明显改善。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月房企到位资金累计同比降落20.2%，8月单月同比降落10.6%。拆解房企资金泉源，前8月国内贷款累计同比降落5.1%，定金及预收款累计同比降落30.2%，个人按揭贷款累计同比降落35.8%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房企非银融资同环比均改善，8月房企非银融资单月发行额环比上涨51%，同比降落22%，降幅收窄31%。前8月房企非银融资累计发行额同比降落34%，此中光荣债、海外债、信托、ABS累计发行额同比分别为降落28%、降落54%、降落85%、降落35%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]目前房企融资边际改善，销售回款是主要拖累房企资金。前8月国内贷款10229亿元，同比降落5.1%，跌幅收窄0.2%，利用外资20亿元，同比降落42.4%，跌幅收窄2.6%。自筹资金25150亿元，同比降落8.4%，跌幅收窄0.3%。说明银行贷款谨慎，担心房价降落与出清风险。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]定金及预收款21078亿元，同比降落30.2%，跌幅收窄1.5%。个人按揭贷款9920亿元，同比降落35.8%，跌幅收窄1.5%，主要是商品房销售面积、销售金额呈现跌幅小幅度收窄，同时与个人住房贷款的增长有直接的关系。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月来看，8月到位资金持续好转，国内贷款同比转正。8月房企到位资金同比降落10.6%，降幅较7月收窄1.3%，连续3个月好转。此中国内贷款同比增长7.4%，增幅较7月提升11.2个%，融资环境延续宽松。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]定金及预收款、个人按揭贷款同比分别降落15.7%、21.8%，降幅较7月小幅扩大2.8%、大幅收窄12.2%，与商品房销售降幅改善，个人住房贷款增长，商品房市场渐渐升温基本印证。预计9月继续保持增长。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前8月到房企位资金同比降幅继续收窄，此中国内贷款累计降速已收窄并稳固于个位数水平，较22、23年增速中枢改善明显，反映目前房地产行业外部融资情况在历经供给侧出清后，在政策支持下已逐步向周期底部靠拢。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]将来下滑空间将稳步收窄，房企资金面回暖将更为依靠于销售表现，销售回款是房企资金链稳固的关键。到位资金各分项中，个人按揭贷款降幅较大且高于其他指标，主要是受制于收入及房价预期较弱，其短期对到位资金持续拖累。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]国内贷款跌幅与自筹资金跌幅收窄，说明房企融资、资金稍微改善，但是状况没有实质上改善，政策能惠及的房企、项目数量非常有限。房企资金泉源中，主要销售低迷影响的定金及预收款、个人按揭贷款降落幅度大，只管有所收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房企资金压力是房企缩减投资、拿地、新开工、缓竣工、延期交房的主因。房企资金有所改善不明显，主要原因是贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，并且降落幅度大，况且融资困难，导致房企现金流紧张。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]支撑房企现金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，连续降落34个月。受银行谨慎态度、销售降落影响，银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。说明房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄，高于其他资金泉源，将来房企融资面对较大挑战。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第八是国房景气指数跌幅收窄，市场预期依然不乐观。8月国房景气指数为92.35，较上月增长0.13%，已经连续2年8个月（32个月）跌破100，2016年初以来国房景气指数最低水平，表明房地产市场低迷，预期和信心未规复。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2023年12月国房景气指数为93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月-8月为92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22、92.35。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌，边际修复非常缓慢趋势，呈现不稳固的趋势，说明目前房地产市场低迷，预期和信心未规复。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241004A03TTV00
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