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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我有一个北四环老破小，价格跌的太厉害，楼层也不大好，我想把手里的房子置换掉，换成个更保值的，出租出去。有两个思路，请教您的观点:
一是，差不多价格，略微添点，买东坝现在刚能交易的自住型商品房（东郡故里、丽湾故里、汇景苑这些）。优点是房子新，缺点是租金收益挺低的（1.5%吧）。说是现在能0成本转商，不知道东坝这种房子能不能保值增值，将来活动性怎么样。
二是，再加个100多万，买个望京新城两居。优点是房子位置好，望京核心地段嘛，租金收益也高点，缺点是这个小区97年的着实是老啊，社区又大，估计将来品质也没啥改善，担心后面没法保值增值。
这两个思路，还请您点评一下，对保值增值和活动性来说，哪个更靠谱？
A：
1、哪个更靠谱儿，都挺好的，在我来看差不太多。如果自住那就买东坝的，收租为主就买望京的。增值到目前为止差不多，不算太强但也不算落后。活动性看具体房源，应该是东坝的强一些，毕竟房龄新。
2、简单说吧，房产价值确实是由地段儿决定，但产物的性质也是此中重要的因素。这就相当于问文凭的含金量，大部分确实是由清北985211的级别决定，但具体专业也是重要因素。
单从地段儿来说肯定是望京更强一些，但望京也是个两极分化挺显着的板块。高薪财产收入高的都追捧房龄新的高档小区，显着推高了价格，拿走了板块利润的大部分。而老小区没得到太多，基本就是板块平均值。望京新城虽然早期是商品房定位，但厥后也是按照经适房开辟的，西园三区（A4区）就是典范。之所以觉得租金收益高，那就说明房价涨的不算太多，所以才显的划算的。
东坝也情况类似，板块内的商品房拿走的利润高，奥园和常青藤为代表的至少不落后，而天璞这种豪宅还跑赢了大盘。其他各种保障房和政策房不算太强，毕竟从规划时的房产性质就是自住为主的，不是投资为主的。这和东坝的早期定位有关，北京十大边缘集团之一，保障房多，能不落后就挺好了。所以买这种房还是自住为主吧，房龄新的时间受追捧，但别有太高的期望值，很难说会有人出高价追捧这种性质的小区。
3、总之如果是自住的话就主要看东坝的吧，挺好的；注重租金的话看望京的，坪效高。但两边最好都别有太高的期望值，不太算投资房，毕竟房子是用来住的。活动性当然是房龄新的占优了，板楼户型好的更占优，另外也看价格，要价不高就都好卖。
仅供参考。
二
Q:
请资助分析下我们这情况怎么做选择，我们家里老大26年入学，目前在备孕准备要老二。目前关注月坛片区和陶白的八中附小，首付在550左右（总价不超900还扛得住），一直在纠结是买上车还是买小三居。
目前的预算两个片区都够不着宜居小区（三里河AB区以及中信城），也一直听您说学区房目前有30%左右的溢价。所以想问下，目前老公房是无论上车还是两居三居都是这个溢价么 ？我们这个预算是上车更稳妥，还是买个两居三居将来置换更稳妥？
A：
1、溢价占比主要看总价，在同等价格或价格区间内的比例都差不多。这就跟饭馆的菜价似的，在同一家店里，同档次菜品或许价格有高低，但毛利率基本一致。
学区房基天职成三个级别，一种是典范的占坑儿房，总价低但溢价高，30%起步，德胜的能高到40%以上。中间层就是千万左右和以下的，这就是平均值，中产阶级买什么东西都这样儿。然后是千万起宜居房的溢价相对低，买的起的家庭不多，也就没推高太多的溢价。
2、所以两三居如果总价差不多，又基本是同档次的小区，那溢价率就在相同区间，比例低于总价低的占坑儿房。
具体的溢价让当地中介给算算吧，自己算也行。用总价除以预估租金，然后和相邻板块丰台区的作比力，或者直接跟朝阳的比，这在北京算相对租金高的，这就能看出溢价率了。
3、既然是俩孩子呢，那就直接买能自住的吧，占坑儿房是短期持有合适，用完了学位就可以随时卖掉。而你们这一持有至少就得六七年呢，得到二宝入学后才能思量置换。两三居和占坑儿房相比的溢价也是略低的，居住的性价比高些。
仅供参考。
三
Q:
请问，我在通州有两套房，都赔的厉害，但我发现环球影城附近的商住公寓却非常抗跌。我同事买的东亚环球，至少三年里房价几乎没变，而我的虽然涨过但跌的更狠，从高点都跌了30%了。所以我想是不是应该卖掉现有的，然后换成几套东亚环球的公寓做民宿，以50万一套（包括装修）的话能换5-6套，这样收益率会更高。
我想问的是：一、如果把时间段拉长，那公寓是不是应该比住宅的升值空间更大，就因为抗跌和收益高。二、您对民宿市场怎么看？不是住宅改造的而是公寓改造的。
A：
1、非常抗跌也有可能吧，公寓的价格与租金（租售比）是强相关的，只要租金没有大幅下跌，那单价就不会有太大波动。所以问问租金走势吧，如果没跌的话那就说明房价也抗跌。
2、真想好了就换呗，但公寓的“升值空间”是不可能更大的，要能升早升了，业主和炒房客们怎么可能把发财的时机留给别人呢？再说我们开辟商也不傻啊，真要是升值空间大我们就不卖了，或者说自己左手倒右手好不好啊？也能从银行抵押出钱来，同时还留着公寓等升值。
之所以没有开辟商自持这种产物，也没有房产类基金投资这类，那就说明风险大呗，所以才升值慢的。
3、我对民宿市场没什么看法，完全不懂。不过我坚信一个商业逻辑，就是如果一种模式能利润高，那一定就有大量的专业资原来进入，绝不会看着散户们赢利的同时还抢走自己的市场份额。
民宿在我看来就相当于小饭馆儿，最开始有可能利润不错。但随着市场的发展和资源的进入，如果真赢利的话就一定会出现连锁，那散户就赢利困难了。
全球和国内的各种旅店集团很多吧，但似乎没听说谁投资民宿了。那或许说明两种可能，一是利润不太高，二是就算利润高也是辛苦钱。所以那些专业公司才不愿进入的。
4、总之思量好吧，公寓的特点是升值慢，如果租金不跌的话也相对抗跌，但指望着升值空间大是不太可能的。民宿模式我不懂，只是提醒个思考点而已。
仅供参考。
四
Q:
您上次预测的确实很正确，现在有了新情况想再来找您请教。一是目前雅苑的房子被砸盘了，一套比一套低，最近一套成交价259，比我当时购入价低了将近80万。二是想给孩子换个西城学籍，学区没要求，新街口片区离单位近一些，目前符合要求且价格合适的是新街口西里一区，回迁房板楼无电梯85平米三居，目前报价900多万。
问题是：
1、雅苑的开间是否应该尽快低价脱手；2、二合一置换新街口片区房子，升级地段和房型，但是担心西里是回迁房无电梯，是否保值？如果置换方案合适，什么时机置换比力合适？
A：
1、没须要发急脱手，先让当地中介给算算租售比吧，如果低于500那就算是超跌了，不发急用钱的话就犯不上亏损。
这种产物肯定是不占便宜，但每次行情不会落后太多，都是几次长期积累才显着的。恐慌时间都相互踩踏的出逃，稳定了还会补回来一些，楼市股市等市场都是相通的。
2、二环这种地段儿的老房无所谓产物性质了，除非是维护的特别好的，否则价格走势都差不多。没有电梯不算劣势，既然不是顶层底层就无所谓，跟板块大盘相比占不到便宜也不亏损。
这也是让他们算算租售比吧，学区溢价别超出西城的平均值就行，越低越好，意味着风险低和居住的性价比高。
3、什么时机置换，房子是用来住的，学区房是用来上学的，这还是先问问大概能进入哪所学校吧，然后再说房子。单从楼市行情来说一看政策二看成交量是否持续上涨，常规来说年底是没什么行情的，但这两个情况出现一个就得关注了，两个都出现那就尽快了。
仅供参考。
五
Q:
请问丰台河西云岗的珠江御景您了解吗？地铁在建，很快就通车了，现在是否买入时机？目前单价3万出头，一套130平的400万左右。
A：
1、不是太了解，具体的问当地中介更合适，他们最了解情况。
2、也可以算买入时机，买了之后不消长时间的等待就交通方便了，挺好的。不过其他方面的期望值别太高，毕竟地铁从规划、建设到通车都不是秘密，只要对这里感兴趣的就都知道，这就相当于增长了需求。而商品价格是由供需关系决定的，其将来价值已经表现在现有价格之中了，毕竟人们买投资品买的就是预期。
所以从居住和交通角度讲，算时机，投资角度不太算时机了，最佳时机是外界还不知道有地铁规划的时间，那时入手才能吃到信息差的红利。
3、另外一点，地铁对于北京来说不算特殊的配套，人们早就习以为常了。市区是有没有地铁都无所谓，反正离的都不远。郊区是有了地铁不加分，但没有的话则会减分，因为少了必备的配套。以云岗来说离市区不算远，那就算补齐了配套也资助不太大，何况已经表现出价值了。
4、总之还是多思量自住吧。地铁通车是好事儿，至少会增长板块房子的流通性，如果能增长成交量或降低成交周期，或许能促进升值。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241006A024XB00
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