彭波：为房价托底，不是为投机客托举

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【文/观察者网专栏作者 彭波】
9月24日，金融羁系部门宣布出台一系列增量政策，从钱币政策支持楼市股市、险资等中长期资金入市等方面进行了系统阐述，涉及资金供给和制度完善等多方面，支持资本市场发展。
“9·24新政”极大地鼓舞了市场信心。在新政的影响下，场外资金跑步入场，5个买卖业务日股市上涨20%以上，上证指数从2689一连拉升到3336点，涨幅647点。
如今7天的国庆假期即将结束，但观察舆论，市场感情仍然高涨，连沪深买卖业务所在节沐日的最后一天进行例行全网测试的动态都能再次引人关注——发急进场的人不想再经历9月27号爆单导致“宕机”的情况。
股市出现“走牛”迹象，楼市同期也由冷转暖，国庆期间“广州地产销售说每天忙到2万步数”、“外地人打飞的赴深圳买房”、“深圳395套房源8小时售罄”等词条不断冲上微博热搜。
房地产市场得以提振，固然是好事，但必要明白的是：“房住不炒”是促进房地产市场平稳健康发展的一项总原则，它仍然有用。
“炒房”是不可能被接受的，但是调控房地产市场又给经济发展带来了巨大压力。对此，近期，中国政府远近结合，标本兼治，出台多项政策。这是在内外条件变革的基础上、稳定经济之策，并不是为了鼓励炒房。


山东济南一处楼盘。资料图：新华社
一、2021年之后房地产一连调整3年
1990年代中后期，为了进一步深化改革，搞活经济，中国启动了城镇住房制度改革。这一改革收到了良好的效果，大大改善了人民群众的住房条件，但是在执行当中也出现了肯定的偏差。
改革的初衷是要同时兼顾保障性和市场性两个方向[1]，而在执行中却过于偏向市场性，忽视了保障性，导致房价过高过快上涨，在给社会发展及人民生活带来巨大压力的同时，肯定程度上绑架了国民经济，影响到财产优化升级。为了遏制房价过快上涨，国家多次出手调控。
2021年照旧疫情之年，房价却再次启动快速上涨势头。为消除祸患于初萌，国家下定刻意，果断出手加以调控，取得了显著效果，打击了炒房之风，保障了国民经济健康稳定运行。
在多重因素影响下，此后的房地产市场一连调整。根据中指研究院数据显示，截至2024年9月，全国百城二手房代价一连29个月环比下跌。[2]从2021年的高点到如今，全国大多数地方房价下跌了20-30%，部门地域的房价已经腰斩，甚至更多。而且从2023年四季度之后，跌势明显加剧。


房地产投资负增长持续也超过两年。根据国家统计局数据，2022、2023两年全国房地产开辟投资分别同比下降10.0%、9.6%。2023年新建商品房销售额同比下降27.6%。进入2024年，这一趋势并未扭转，1-8月，全国的房地产开辟投资同比下降了10.2%。其中，住宅投资同比下降10.5%。新建商品房销售额下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。
二、房价持续下调对经济带来巨大压力
房地产投资一连近三年下降，对国民经济发展带来了较大压力。
2024年6月，北上广深的社会消费品零售同比增速比5月分别大幅下滑了12.8、11、10.2、3.2个百分点，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。7月政府性基金收入同比-33.6%，降幅较上月进一步走阔。其中，土地出让收入同比-40.3%，降幅同样进一步走阔。
7月国内银行业新增人民币贷款为2600亿元，较6月的2.13万亿元暴跌近88%，远远低于外界预期。
1-7月GDP代价缩减系数大约下降0.7%。其中消费者物价指数（CPI）同比平均上涨0.2%，工业品出厂代价指数平均下降2%。8月份，全国PPI环比、同比均下降——环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点；同比下降1.8%，降幅比上月扩大1.0个百分点。1—8月，全国工业生产者出厂代价和购进代价同比分别下降1.9%和2.1%。
1～8月，百强房企累计拿地金额同比下降42%。2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅部门热点城市优质地块房企参拍积极，整体溢价率较去年同期下降0.7个百分点。房企投资整体偏谨慎。
与此同时，尽管政府采取了多项稳就业政策，但16-24岁青年劳动力的失业率持续上升，在8月份达到18.8%，创下新高。这部门也受到房地产调整、经济走弱的影响。
本年以来，多位著名经济学家指出，房地产持续调整给经济发展带来的负面影响，强烈呼吁要对经济进行高强度刺激。
这一时期，中国新财产也在迅速成长，一批具备国际先进水平的企业和财产脱颖而出。数据显示，2023年中国的汽车总产值已经达到了11万亿人民币，占全国GDP的比重接近10%，初次超过房地产，成为了中国的第一经济支柱。
但是这些暂时还不足以补充房地产下滑带来的缺口。与高峰时期的房地产相比，汽车财产的贡献尚有差距。彭博经济研究称，中国的高科技行业正在推动如此巨大的需求，到2026年其经济贡献可能会与房地产相媲美。这对中国经济困难虽是济困解危，却也有点“远水不解近渴”。
总结而言，当前中国经济整体运行形势存在相当严峻的一面，必须高度关切。
三、房地产宏观调控具有充实的来由
中国的房地产调控克制了房价快速上涨，在稳定经济的同时，也给经济发展带来了肯定的消极影响。但是，这样的调控完全是有来由的，也是迫不得已的。
一是避免经济危机的爆发。
如果房价上涨过快过高，在调整的时候往往会带来经济金融危机。也就是通常所说的“十次危机，九次房产”，从而给经济社会带来巨大损害。为了避免危机爆发，各国通常会进行预防性调控，中国也不例外。
二是外部压力不断加大。
2018年以来，美国对中国发动了贸易战，粉碎了中国的外部环境。疫情之后的2022年3月开始，美国一连加息，中国的资金外流压力不断加大。在这种情况下，客观上也要求加强宏观调控，加强底线思维，消除金融危机苗头，对房地产市场进行调控是必然的。
三是房价快速上涨可能会导致“脱实向虚”。
房地产行业虽然有实体经济的成分，但是在本质上照旧属于金融行业。房地产企业普遍流行的高负债、高杠杆、高周转发展模式，不但风险非常大，而且会吸引资金大量进入房地产及相关虚拟经济领域，影响实体经济的投入和国民经济健康发展。
四是造成贫富分化，影响人口增长。
房价快速持续上涨会带来强烈的贫富分化效应，会在根本上影响社会的稳定。而中外历史证实，没有任何一个社会能够长期承受贫富分化加剧带来的损害。而且，在当前社会条件下，房价快速持续上涨还会极大地损害人口的生育意愿。这是关系到国家安危及长治久安的根本性题目。
据中国人民大学一项研究结果表明，房价对生育孩子的概率有着显著的负影响：房价每上涨1000元，生育一孩的概率将低落1.8%～2.9%，生育二孩的概率将低落2.4%～8.8%。西南财经大学公共管理学院曾发表研究报告称，商品房均价每上涨1%，女性生育孩子的意愿数就下降约0.2个。人口下降，可谓从根本上掏空房价的基础。


因此，房地产调控是必要的。持续推动高质量发展，加快发展新质生产力，培养壮大新动能，才是中国未来进一步发展的方向。
四、对房地产和未来中国经济的信心
中国房地产市场一时的调整是正常的，很多人担心中国出现日本式的“资产负债表阑珊”，这背后的题目重要照旧熟悉不到位，以及信心不足。中日基本经济背景根本不同，所以“资产负债表阑珊”在中国不会发生。
针对社会上对于“资产负债表阑珊”的担心，2023年有专家学者曾经公开表示，当房价普遍性地下调至2015年水平，相当于整体上打了对折甚至更多时，政府应考虑出手干预。
这基本上给房价保了一个底，也就是保证房价最多降到2015年左右的水平，或者说是最多降到高峰50%左右的水平。这个底，经过银行系统的测算，会出现坏账率上升的情况，但是不会引发系统性金融危机。
与此同时，本年年初国家出台了收储存量住房的政策，可以说是从政策上也为房价下跌托了底。其实也就是保证了“资产负债表阑珊”的下降循环不会发生。
但是这些政策信号仍然比较弱，市场不肯意接受。而且当前房价下调过快，经济有些承受不住。同时，地方财政较为紧张，又面临较大的偿债压力，在收储存量住房方面也有些力不从心。所以，上述表述及政策并没有对房地产市场走势带来显著的变革。
“9.24新政”之后则不然，国内金融市场形势发生了较大变革，股市大涨，同时也给房地产市场带来了重大转机。而且，这不是简单的刺激，是综合施治，是在“固本培元”基础上对整个资本市场的强有力支持。
中共中央政治局9月26日召开会议夸大，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，低落存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
在上述提法当中，要促进房地产市场“止跌回稳”的表述是初次提出。这应是要求房价大致在当前水平上保持基本稳定，停止进一步下跌。
9月29日，央行会同金融羁系总局连发四项稳地产政策，包括引导银行低落存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延伸部门房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策。同时各地楼市政策密集显著放松，相关办法或在四季度集中落地，形成合力。
中央这一系列办法有用地提振了市场信心，相信会对房地产市场带来较大激励，对中国宏观经济也将产生积极影响。
五、必须明确，这并不是鼓励炒房
从中国房地产市场的基本形势来看，中国未来相当长一段时期内的房地产政策对房价在总体上仍然是托而不举。由于受到如下约束，举不起来，而且举得越高，跌得越重。
一是负债率上升的约束。
政策一直高度警惕杠杆率过高。据中国社会科学院国家金融与发展实验室数据显示，2008年年底居民杠杆比率仅为17.9%。2016年涨价去库存，房价再次被拉升，民间出现一套房掏空了“六个钱包”的说法。2024年一季度居民杠杆率达到64%，一季度提拔了0.5%。这个数字逼近国际钱币基金组织预警的65%的财务风险线。
二是住房面积的约束。
根据住建部公布的数据，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米。这一数据在全球排名前列。我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
上述数据并不能说明中国人民的居住需求已经充实得到满足，但是完全可以说明，住房市场已经存在供大于求的危险。
三是人口负增长的约束。
房地产发展“长期看人口”。房子是给人住的，也是人来买的。当前中国经济社会面临的最重要、最紧急的题目之一是人口负增长、少子化、老龄化。
国家统计局公布数据显示，2022年末全国人口141175万人，较上年末减少85万人，人口自然增长率为-0.60‰。2023年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人，人口自然增长率为-1.48‰。人口的减少，尤其是年轻人口比例的低落，势必会减少住房需求。
在上述约束条件下，炒房的空间是相当有限的，也是没有前途的，会损害国家的根本。即使要举，也是举不高，举不久。对资本不会有强烈持久的吸引力。
《管子》有言：治国之道，“不处不可久，不为不可复”。所以，国家不可能放弃“房住不炒”的计谋，投机客不要有这方面的理想。


购房者在杭州市上城区一在建楼盘沙盘前了解区位情况。资料图：新华社
六、二十届三中全会是本，标本兼治
从久远来看，中国的房地产其实照旧有出路的，这个出路就在于深化改革，坚定地践行高质量发展的各项要求。
“9.24新政”的基础是前期逐步推出的各项深化改革措施。这些措施夯实了实体高质量发展的基础，促进了新质生产力的成长，从而助推房地产市场的健康可持续发展。
本年3月27日，国家主席习近平在北京人民大会堂团体会见美国工商界和战略学术界代表。会见中，习近平主席指出，中国的改革不会停顿，开放不会止步。我们正在谋划和实施一系列全面深化改革重大办法。
2024年7月15日至18日，二十届三中全会在北京召开，会议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，共分15个部门60条，一共提出了300多项重要的改革办法。
《决定》深刻全面，具体规划了中国未来的发展路径，是中国共产党历史上又一重要纲领性文献，可以被看作是指导未来中国发展的一个根本指针。什么是“固本培元”？这就是“本”的部门内涵。
可以问这样一个题目：当前中国市场最缺什么？答案是“钱”：当前社会经济发展当中的流动性严重不足，所以经济增长的压力很大。但是，在当代社会，钱其实是最好解决的，印就行了；然而，印钱不能解决根本题目。
所以，当前中国最缺乏的，外貌上是钱，究其根本其实照旧生产力不足和公平分配不到位。要在根本上解决这些题目，必要全面深化改革、推进中国式现代化。也只有不断改革，才能支持经济可持续发展。
很多人呼吁政府发钱，是为了掩盖这些题目，而政府想的是通过发钱来深化改革，解决题目，以促进国家的进步和长治久安。这是两者之间的根本差别。
因此，只有在二十届三中全会等重要会议及相应重要文件出台，完成对于深化改革的周密布置，及其他内外条件较为充实之后，“9.24新政”等一系列办法才有可能得以推出，房地产市场的调控才可能真正实现远近结合，标本兼治，实现稳定健康发展。
七、房地产的发展空间还很大
房地产的久远健康发展，应该兑现的是经济成长的成果，而不应该在透支经济增长成果的同时粉碎经济增长潜力。也就是说，房地产的发展不应该走向反面，掏空自身成长的根基。房地产的发展要坚持高质量原则，而不应该粉碎经济基础，影响经济平衡。
习近平总书记指出：“我们推动经济发展、保持经济增长速度，根本照旧要不断解决好人民群众普遍关心的突出题目。如果走老路，实行刺激政策，增发钱币、增长债务、扩大政府投资，大概增长目标会实现，但可能会加剧实体经济结构性供需失衡，进而加剧金融、房地产、实体经济失衡。”[3]
在未来经济高质量发展的基础上，房价不但能够稳定，还有可能会适度公道上涨。中国人当前人均住房面积已经达到40平，但是未来完全可以住得更大更好更舒适。但是，房地产不应该绑架国民经济，不应该再“掏空几个钱包”，不应该再暴涨，当然也不应该暴跌。
据报道，中国将启动新一轮的房改，这一轮的房改政策将接纳“两条腿走路”的方式，即保障房和商品房共同发展，以构建多元化的住房供应体系。这其实是1990年代中国房改的初衷。这一改革有望为楼市带来全新的局面。在未来，促进保障房和商品房共同发展，可以让平凡人住得更好，同时让有钱人在住得更好的同时，其资金有投资的去向。还可以促进金融稳定，有用释放生产力，保障民族的未来。
未来，中国房地产发展空间还很大，大致有如下发展方向：一是大规模住房维修改造；二是城市整体规划更新；三是城镇化率提高，更多人口进城生活工作置业；四是中国人民可以住得更大更好更方便；五是各级政府大规模保障性住房建设；六是人口自身高质量发展，人口负增长趋势未必不能扭转；七是相应扩大的投资需求。
这一方面，要保证广大群众可以有体面的居住条件，并且买得起自己房子；另一方面也要允许部门高档优质住房顺应市场供求，满足改善生活品质、投资及金融发展的必要。
总之，未来房地产还能够在国民经济当中发挥更加重要的作用，有用提高人民生活福祉。


深圳市风光资料图：新华社
八、结论
市场普遍认为，适应新的发展阶段，中国的宏观调控政策已经发生了较为重要的转向。
在9月的一系列新政之后，国家将向市场注入更多的流动性，房地产应该能够保持基本稳定，房价整体上进一步较大下降的空间基本上被锁定。
久远来看，随着经济逐渐规复，社会信心上升，房地产的发展空间也会逐步打开，并且不断扩大。但是这并不能保证中国房价在短期内肯定会掉头向上，快速上涨。
炒房仍是国家所不允许的，必要谨慎。以房地产的健康成长支持人口的高质量发展，及经济稳定可持续成长，是中国未来发展的基本要求，肯定会得到坚持。
注释：
[1]1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出“把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的钱币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。”
[2]同时也要看到，新建住宅平均代价环比、同比均上涨，一方面说明房地产市场整体形势并没有那么差，另一方面说明改善性需求较为强劲。
[3]《坚持以人民为中心的发展思想，推进全面建成小康社会进程》(2016年12月21日)，习近平《论把握新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局》，中央文献出书社2021年版，第150页。


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