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作者：余飞
01
成交量拉升
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]九月中旬以来，房地产资本市场率先起势，房地产板块已经连涨了12天。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]股市一片豪情万丈的感情影响之下，叠加9月29日与9月30日北上广深四大一线都会开启全面救市，广州更是全面放开限购的影响下，房地产市场出现了躁动不安的感情。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年的国庆黄金周，有人用火热来形容。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也有人说，房地产下跌用了三年，而回暖仅用了三天。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从数据来看，简直如此。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以深圳来看。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳中原披露，10月1日至3日，深圳一手房成交同比增长569%，二手房成交同比增长233%。深圳乐有家研究中心数据则显示，9月30日至10月5日，乐有家新房成交量同比上涨900%，二手房成交量同比上涨322%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乐有家披露[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，9.30-10.6乐有家深圳门店的新房成交量同比2023年9.30-10.6期间大涨979%！其中10月1日全市新房成交量预计超600套，近三年罕见。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成交转化率由2%提升至12%。乐有家门店数据显示，国庆期间新房的看房成交转化率由9月的2%提升至12%，换言之100批看新房的客户中，有12批客户成交，转化率创新高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二手房方面，9.30-10.6期间二手成交量同比上涨298%。其中10月1日单日成交量较9月日均大涨120%，同时也打破9月30日数据，再次刷新2021年2月以来最高点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外，深圳外围区限购放开，吸引了天下买家入场。宝安、龙华等热门楼盘外地客成交占比达20%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广州方面，国庆长假期间，广州部分楼盘日到访量较平日上涨200%。据贝壳统计，国庆假期以来（截至10月5日），广州贝壳新房节累计认购突破2400单。
02
开始喊涨
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在新一轮救市开启之后，有开发商连夜涨价。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]好比成都房企嘉禾兴地产发文表现，旗下全部在售住宅自10月1日起销售价格上调2%
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]河南的一家房企卓凯置业发文件表现，从9月30日24时起，旗下在售项目常绿·金水宸苑售价上调2%，每平米约上涨300元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京9月30日发布新政后，昌平区新城梧桐山语项目也随即公布全线产品优惠收回2%。丰台区西四环的京能西贤府项目也称，即日起恢复原折扣方案，多余折扣收回。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保利公布，10月6日起，保利海西（厦门、泉州、漳州、龙岩）在售项目价格全面上调。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了忘乎所以的开发商外，业主们也被感情传递，开启了反水模式。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上海有二手房业主直接涨价百万，中介劝都劝不住。广州、深圳也有同样的业主。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]厦门的业主更疯狂，一夜涨价几百万的比比皆是。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]思明莲板宝龙中心二期，一套4室大户型，上调挂牌价300万。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]湖里海天路信源大厦，一套5室大户型，上调挂牌价250万。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]思明前埔-香山海景苑，一套5室大户型，上调挂牌价202万。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]思明莲花-嘉莲花园，一套3室101㎡户型，上调挂牌价200万。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]海沧区政府-亚太广场，一套5室大户型，上调挂牌价160万。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]思明莲板-莲板新村，一套建面128㎡的3室户型，上调价格110万。思明莲花-鹭江新城，一套建面86㎡的2室户型，上调价格120万。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果这些房子可以或许成交，意味着一夜之间的涨幅就填平了过去三年的跌幅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]面对如此疯狂的局面，不得不说，世界还是谁人疯狂的世界。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但在此我不得不泼一盆冷水，楼市真的能从反转如此之快，能才出ICU就进KTV？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]显然不能。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以上的剧情，究竟上早有预料。就像2023年年初疫情放开之后，大家对形势的错判导致大批购房者疯狂买入，结果三个月之后，就发现形势不对，如果进入了更加深度的调整周期当中。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一次，大概率也会上演同样的剧情。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]逻辑很简单，我在之前的文章中也反复强调过，楼市想要回暖，前提是就业、收入、信心回暖，信心回暖则建立在前两者基础之上，所以就业、收入回暖才是关键。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，就业和收入回暖，是仅靠一纸文件就能一挥而就？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近，加华资本董事长宋向前发表的一篇文章在网络上引发热议，文章的几个观点如下：
第一，此轮行情没上车就不要后悔了，大概不久的将来，你就会暗自光荣：幸好当初抑制住了入市的冲动。因为有一种行情就像电视剧里的爱情一样，最好用来隔着屏幕欣赏，现实生活这样的剧情是一集都活不下去。
第二，世上没有任何一种经济学理论可以证实：依靠拉动股市带来的财产效应可以有效解决TS和有效需求不足的问题。
第三，没有产业发展基础上的就业增长和收入改善，没有消费型社会的成功转型，寄盼望于资本巿场“毕其功于一役”的财产增长效应来推动经济高质量发展和社会进步，是不大概实现的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于这些观点，本号举双手赞同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]究竟上，官方的目的也不在于此，没有任何一个国家盼望资产价格的走势是过山车行情。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于楼市，官方此轮救市的目的是止跌维稳，而非促涨。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果这一轮房价又开启暴力拉升行情（说的是如果，究竟不大概），那过去三年的全部忍耐将全部作废，三年以来大多数民众的期待感情，将全部落空。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果是这种结果，会带来更大的逆反心理，对经济、就业、实体经济的发展大概会适得其反。
03
理性、理性
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以上说的，都是如果。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于这轮行情的走势，本号在9月30日的文章中已经强调过：
转向不会轻易到来，还是得让子弹继续飞。
即便在一两年后筑底回稳，也不是过去那种大反弹，大概率是连续横盘。
之前我已经说过，过去三年的疯狂救市，会发现一个问题，政策作用的时间越来越短，如今，一般效果都只有一两个月。
这一次，大概率也不会是例外。10月份、11月份的成交量，大概会有一波新高，但连续性有待商榷。
逻辑很简单，大环境不同，时代不同，局面不同，不能再惯性思考。
具体可以总结为六个不同：
第一，市场环境不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线都会的住宅建筑拔地而起。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续构筑，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]客岁3月份住建部公布了一组数据，天下共有6亿栋建筑。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，都会的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
第二，需求不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首先，低能级都会的住房自有率已经很高，基本都有本身的房子。而且低能级的都会人口基本都在流失。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次，高能级都会，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来到达相对均衡时才能转变为真实需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求基本已经崩塌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]末了，我们的人口已经见顶。
第三、心态不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种心态转变，主要体如今两方面：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从之前的佛系，到躺平，再到如今的“绝代美人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。
第四，杠杆率不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了住民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年开始，我们的住民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
第五，宏观环境不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]宏观环境转变包括内外环境。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]内部环境方面变革，就不多说了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那时候，我们的物质虽然没有如今丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，如今……
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度到达新高。
第六，人口形势不同。
2022年天下人口减少了85万人，2023年减少了208万人。
分省市来看，人口减少的省市自治区已经从2022年的13个，增长至客岁的20个。
制图：都会财经；数据：各省市自治区统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这意味着，我们的人口红利期已经终结。
有此六大不同，就不能再用过去的思维去思考问题。
正因为有六大不同，所以过去三年来的救市，并没有产生多大作用，楼市依旧在一起下跌。
要是大招救市有效，过去三年比这一次力度更大的招数，不是没有过，结果依旧扭转不了。
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才故意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才会复苏。
而这些救市措施，可以或许立刻让经济回暖吗，可以或许让就业立刻提升吗？不可以或许。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，这轮内地楼市调整的周期，不会短。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，很多人已经被感情绑架，劝不住。果然，永久叫不醒装睡的人。
如今的股市与楼市，正上演着路人互相鄙视的剧情，卖的人以为成功解套，买的人以为成功抄底。有人星夜赶考场，有人辞官归故里。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这又有2023年年初的剧情一样，当时有人抢跑入场，以为在抄底，而有人则借助行情成功解套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]后者才是理性的选择。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一波躁动平息之后，后续调整，仍会继续。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比及这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然，等这一轮调整结束之后，一线都会核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但依附炒房赚快钱的时代，不存在了。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241007A0364H00
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