一线都会再度放宽楼市限购！透露了什么信号？

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我们低估了房地产对宏观经济的负面影响。

今年5月，我们推出了几乎是史上刺激力度最强的购房措施，其中就包括解除各线都会的限购措施，允许开发商自主定价，同时还下调了房贷利率。
自那以后，房地产市场并没有什么特别明显的变革；换句话说，这个被誉为“史上最强”的刺激买房力度，并未能制止房地产的下行。
房价下跌、挂牌量已经居高不下，新房和二手房价格稳步下行。
在如许的配景下，消费、餐饮、就业、几乎每个领域都背负着沉重的压力。
再到今天，9月末明白指示要楼市止跌回稳后不到五天，国内四大一线都会再度放宽房地产限购策略。
其中调整力度最大的广州结束了为期14年的限购，成为首个全面取消限购的一线都会。
过去一线都会被誉为房价最坚挺的都会，这里的收入更高、消费更好，教育等各类资源都更为完善，因此也注定了一线都会的房价更坚挺。
但随着市场的进一步发酵，当一线都会都开始取消限购的时候，这说明，房地产的下行压力已经危及到了宏观经济本身。



9月26日，经济会议初次明白指示，要促进楼市止跌回稳。9月29日，上海率先宣布，进一步降低非上海户籍购房者社保缴纳年限，并下调购房首付比例至最低15%。
深圳和广州也紧随其后，在当天深夜放宽限购措施。其中深圳对社保缴费年限要求和首付比例调整与上海类似。
而广州则是完全取消限购，不再限制购房者户籍和购买套数。而北京也赶在十一长假前放宽限购，下调外地户籍购房最低社保年限和首付比例。
跟着，央行也在9月29日晚间发布批量调整存量房贷利率倡议，明白重要商业银行下一步公告利率的时间线，这也意味着央行此前宣布的降低存量房贷利率，也得到了落实。
这是独属于房地产行业的“组合拳”。



这一套组合拳下来，市场立马就有了反馈。
其中万科、龙湖、融创等地产股在第二天迎来了开盘大涨，股票市场火热的同时，市场也开始跟进。
上海某楼盘所售豪宅实现了日光，尽管单间豪宅价值上亿，但依然挡不住市场的热情。
不过除开豪宅之外，这些组合拳对拉动整个房地产市场的根本盘，作用可能十分有限。
答案也很简单，四座一线都会，今天的房价收入比依然在全球行列来看都是偏高的，这也意味着，一个普通家庭要想购房，难度并不低。
这里的难度不是首付钱，今天买房首付比例已经低到15%，过去北上广深需要30%的首付比，但如今已经减半，这也意味着，哪怕是数百万的房子，一个家庭省吃俭用贷款三十年，咬咬牙也能够接受。
但问题的关键也在于，首付15%，这意味着贷款需要高达75%，算是利息的话，贷款总费用更是高得咋舌。
在未来收入前景高度不确定性的今天，要想刺激一线都会的普通家庭购房，难度是非常大的。
但刺激普通家庭购房，却又是今天拉动房地产市场的唯一办法。对那些有资产的家庭而言，购房不是刚需，更在意价格和未来的行情走势，但考虑到人口和泡沫，高净值家庭购房投资的需求还在，但市场已经不买单了。
在投资需求下降的环境下，只能通过拉动刚需的方法，去动员房地产市场止跌回稳。
这也是一线都会再度放宽限购的根本缘故原由。高净值家庭不缺限购、不缺钱，只有刚需家庭，需要降低首付比例和房贷利率。
但即便如此，对一线都会来说，贷款利率低、首付比例低，但靠年轻人自己，依然不太能够负担得起一线都会的房产。



今天国内的房地产未来能不能往上走，最关键的因素就是预期。收入预期和经济预期，就业、收入往上的话，那么宏观经济就会往上，大家才愿意贷款三十年加杠杆。
否则，在现阶段的家庭杠杆率已经突破60%的环境下，此时背负三十年的房贷，可能是最不明智的一个决定。
加杠杆的条件，是预期自己的未来收入更高、工作更稳定、宏观经济增长前景更好，在没有这个基础之上，任何对房地产市场的刺激，已经很难达到今年5月更强的力度，自然也很难换来房地产的止跌回稳。
市场信心之所以这么难回转，缘故原由还在于，房地产这块盘子，着实是太大太大，大到超出我们的想象。
目前我国房地产的总市值差不多是400万亿元，400万亿是什么概念？
目前我国的M2总量才300万亿出头，而眼下的房子总价值却高达400万亿；按照这个趋势，房价下跌一半的话，那就是200万亿的财富蒸发，这是我们多少年的零售消费总额？
因此，房地产市场一下行，就会连累宏观经济下行、消费下行、企业下行，接着导致就业和人们的收入预期不足，形成一套负循环。
重要缘故原由照旧，房地产在我国宏观经济中的占比太大，根本盘太大，牵一发而动全身。
2008年的时候，我国家庭杠杆率不到20%，但十几年后的今天，这个数字已经超过了60%，家庭杠杆率太高，背负了太多的债务，而收入又越来越不及预期。
2008年的时候，我们说月入上万很难很难；但16年后的今天，月入上万难不难？依然很难很难。
大部分的家庭背负了三十年的房贷，杠杆不断在累计，但自己的收入却没有稳步增长，最终收入的预期不足，拖累了家庭加杠杆的意愿。
加上房地产客观存在的产能过剩问题，最终带来了宏观上的消费降级趋势。



眼下房地产的问题，是要远远大于股市的，两者甚至不在一个量级。
那些卖不动的房子，欠了债不还了，亦或是烂尾楼的房子，卖价低于买价，这些问题都要远远大于股市的亏损。
股市不是全民参与其中，我国股民总数只有2.5亿，而真正参与炒股的人更是只有5000万，而房地产则不同，大部分的家庭来到都会里，城镇化的不断提高，就是居民杠杆率不断提高的一个过程。
杠杆率越来越高，这也导致普通人手里没有闲钱，仅有的闲钱要么还了房贷，要么交了上学的费用，最终导致留给消费的所剩无几。
今天一线都会再度放宽楼市，看起来利好了房地产市场，但本质上照旧没有办理问题的根源，即居民手中无钱、收入预期不佳。
今年8月我国的财政收入下降了12%，这是非常惊人的；而贷款的盈余也下降了51%，这也是今天高层选择在9月末出台一揽子刺激措施的根本缘故原由，因为再不可动，可能很难保住今年5%的增长目的。
重症还要猛药治，这话没有问题；在大规模的刺激措施之下，市场也起到了肯定的结果，股市再度站上了3300点，而楼市呢，至少短期来看已经有房企宣布涨价了。
但要想彻底办理问题，仅仅是靠财政措施，恐怕还难以为继，最终可能照旧要靠真金白银的刺激，才能够让市场达到活动性的结果。
不管是一线都会再度放宽限购，照旧各大商业银行下调存量房贷利率，我们最终考虑的核心问题依然是：民众是否还有钱，以及是否还愿意加杠杆买房？
贷款三十年，负债上百万，这是一个三十年的长周期问题；短期来看，人们看重的是房地产还能否上涨，但长期来看，人们更看重自己未来三十年的收入在支撑还贷之余还能否养活家庭。
最终，今天房地产的走势，照旧要看人们对未来三十年的预期回报。
站在宏观的角度来看，刺激房地产止跌回稳，是为了GDP的增长，消费的稳定；但对微观的个体而言，买房却是一项影响三十年的人生最重大决定。
这二者之间的博弈，也决定了未来房地产的走向。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的统统；好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241007A07DLX00
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