楼市的大反攻开始了

时尚童年

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这个国庆假期过得真是不一般。楼市的热度如同放假前的股市一样，火得一塌糊涂。

全国的一二线城市，无论长三角、珠三角、中部和西部，共享这久违的猛火烹油的火热。

火得最明显的还是在珠三角。

尤其是广州和深圳这两个一线城市，由于限购政策放松的最彻底，所以能够第一时间体验到楼市的行情逆转。

深圳限购新政公布的第二天，深圳宝安的一个网红刚需盘鸿荣源珈誉府9月30日单日成交破了百套。

国庆假期期间，深圳无论是必要一年社保的焦点区南山、福田，还是没有社保要求的龙华、光明等区域，位置不错的楼盘都迎来了带看和成交量的大发作。

这次深圳楼市的火热覆盖的很全面，无论关内关外，刚需楼盘，还是改善楼盘，都是一片火爆。

典型的如龙岗的颐峰名庭、光明的中海时光境、龙华的良好珺奕府、南山的金众云山海、绿景白石洲等网红盘现场贩卖火爆，有的项目一天的成交额超过3亿。

根据深圳中介平台乐有家自己的数据，9月30日-10月6日乐有家深圳门店新居成交量比去年同期暴涨了979%，其中10月1日这一天全市的新居成交量就超了600套。

广州的热度也和深圳差不多。

假期期间广州的天河、海珠、黄埔、荔湾等主流在售的楼盘售楼部挤满了人，晚上已经11-12点了售楼部依然灯火通明。

海珠越秀的一个改善盘因为客户到访量太大，置业顾问不够用，临时将售楼部的后勤人员调动上来接待客户。

根据贝壳自身的数据，10月1日-4日贝壳广州4天新居已经贩卖了2000套。这还只是贝壳一家，由此倒推全广州前4天的数据，大概得在4000套左右。4天干了过去大半个月的成交量。




北京、上海的新居热度没有像广深热度这么大，但是相比于9月，依然是天壤之别。

北京的各个主流楼盘，如京熙润府，10月1日当天成交了18套，如招商玺单日认购1.25亿，酒仙桥大热的北京宸院，据说罗振宇都在国庆来这里看房。

有的售楼部为了提高效率，嫌吃饭浪费时间，在售楼部设置了自助餐，24小时不打烊。大兴某网红楼盘的置业顾问说，忙的水都不敢喝，上厕所都嫌耽误时间。

上海的楼盘带看和成交量也上涨明显、之前一天1-2组到访的楼盘，国庆期间一天到访能达到30-40组，国庆期间6天的成交量能抵过去一个月。热门楼盘国庆前4天成交量已经破了百套，比过去一个月的成交量还要高。

苏州、南京、武汉、郑州，成都、杭州，等全国重点的一二线城市的楼市在这个国庆节假期期间都迎来了看房量和成交量的发作。




谁也没想到，楼市的暖热切换就在一夕之间。自从9月26日之后，全国楼市的情绪切换迅速，似乎站在底部，要迎来一轮回温。


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此时说楼市迎来大发作，倒为日尚早。究竟这一波国庆期间7天的成交量主要是靠情绪转变的拉动。

这7天带动楼市成交量的，主要是之前一直在看房，但是一直犹犹豫豫不下场的客户。

这些客户担心楼市回暖之后，之前相中的楼盘或者房子，价格已经不是原来的价格，所以趁着国庆假期7天快速下定。

这几天各个城市都出现了新居楼盘涨价或者回收优惠的信息，或者二手房业主开始返价甚至下架不卖的现象越来越多。

如珠海35个楼盘已经官宣节后将会将现有优惠收回，广州多个楼盘已经用大红的海报宣告国庆任务完成，房价优惠收回，佛山临广区域的部门楼盘官宣房源价格向上调整2-3%不等，郑州也有楼盘公布优惠收回。




据我观察，全国重点的一二线城市都有不少楼盘开始收回以前的扣头优惠。这个倒不能看成是楼盘的价格普涨，不少楼盘只是把之前做特价的房源取消了。

好比一个楼盘之前为了完成月度的成交量，从现有房源里拿出了10套作为低价的特价房，现在行情一回暖，特价房卖完之后，不再做新的特价增补。或者把部门楼层好的房源从特价单位里剔出。

这种做法，不能算价格的上涨，但是对于买房人来说，确实是实打实的损失。

一套100万的房子，收回一个点的优惠，买房人就得多掏1万块钱。一套1000万的房子，收回一个点的优惠，买房人就得多掏10万块钱。

看似轻轻的一个调整，对于买房人确实是往外掏的钱多了。

二手房市场也是同样的情况。固然都在炒作说房东们一夜之间把房价上调上去了。如上海房东怒涨50万，深圳豪宅挂牌价上调800万。但这种现象究竟是极少数。




真实的二手房情况是什么样的， 龙猫一直在一线市场，可以把情况告诉你。

真实的二手房市场，着实业主涨价的不多，但是业主心态确实变了，买家再带着40米的大刀来砍价时，卖家已经不接招了，不仅不接招，卖家的生理底价也往上有了抬升。

我给你们举个我身边的例子。

我广州的一个朋友在卖一套天河的房子，政策出来之前和买家谈了一次价，双方差了20多万没谈拢，恣意卖家怎么说，买家就是一分钱不加。政策出来之后，买家再次约谈价，谈判桌上卖家在上次谈判的底价上又加了20万。

根据深圳乐有家的数据，新政之后，深圳二手房的谈价空间从最高时的12%下降到了8%，而且还有进一步下降的趋势。


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如何看待当下的楼市，估计是很多人生理的疑问。

在这个十一期间关于楼市的共识极其撕裂。有人说这是最后一波回暖，回暖过后还得降，得赶紧趁势出货，有人说正站在新一轮楼市复苏的起点上。

我们不能低估这一轮的救市。

很多人都搞错了救市的根源。楼市走到今天已经不单单是楼市自身所能决定的，更多的在于经济的基本面，在于刺激经济的各项政策。

好比即将揭晓的新一轮财务刺激，将会为接下来的经济提供强大的支撑力，这个才是我们关心的重点。

房价，影响经济，也是经济的映射面，它有三个部门。

一个部门是情绪部门，因为恐慌情绪造成的房价下跌，这部门随情绪好转而向上。

一个部门是经济部门，因为经济造成的房价下跌，这部门随经济回温而向上。

一个部门是货币部门，因为货币收紧造成的房价下跌，这部门随货币流动性而向上。

当下，我们只是站在楼市新周期的起点，有很多不确定性，但可以确定的是，房价止跌回温的基调肯定，那么对于房地产的拉动肯定不会停。

可以确定的是，关于房价继续下跌的恐慌情绪已经过去，那么房价因为情绪而超跌的部门会迅速返来。

可以确定的是，新一轮财务刺激出来之后，经济能够渐渐回温，那么随经济回温，房价也会向上，只是速度慢一点。

可以确定的是，货币的闸门已经打开了，充裕的流动性正在喷涌而出，也会拖着房价向上。

这是楼市的三步走，也是房价的三步走，但是这三步走过程中肯定会有曲折，会有反复。但是我们可以确定。

中国楼市最坏的时候已经过去了。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241008A00WRG00
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