深圳院子或成绝唱？

时尚童年

[color=#A3A3A3 !important]10月16日晚，手机一震，我收到一条微信，内容是一张价目表，定睛一看，深圳院子取证了。
[color=#A3A3A3 !important]这个项目，相信深圳有点资历的房地产人都知道。2015年深圳房价“起飞”，它功不可没，深圳院子接近8万/平方米的楼面地价，给了当时深圳市场极大的想象空间。这是它留给业界最一言难尽的深刻印象。
[color=#A3A3A3 !important]给苗头发来私信的是当年泰禾的同事。那时她在营销口，我在品牌口，为了推进深圳院子的顺利开盘，我们一起经历风雨，见证了项目开发过程中的种种意外、考验，以及起起落落。
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深圳需要一座院子[color=#A3A3A3 !important]
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[color=#A3A3A3 !important]最大的考验，是深圳院子出色的产品力、高溢价空间，与当时“限价”政策之间的矛盾，好像不可调和。如果从2020年4月底深圳院子展示区首次预约开放算起，到今年10月中旬获批预售证，来回拉锯超过4年半，创记录了。
[color=#A3A3A3 !important]10月22日晚间8：30许，深圳院子开盘喜报流出，项目南区63套合院共冻资46批，当天上午开盘解筹近8成，去化36套，截止当晚8点，总贩卖套数超过40套，去化率7成，贩卖金额约13亿。

[color=#A3A3A3 !important]（图源：网络）
[color=#A3A3A3 !important]这是在南区合院确定毛坯交付，备案均价约13.8/平方米、最高备案价21.5万/平方米——全面突破深圳新房备案价天花板的环境下，取得的成绩。一位业界朋侪评论称，长城国富审时度势，做出了符合深圳房地产市场发展实际的重要决定，深圳院子独特而稀缺的产品竞争力，也让它这一次的开盘，创造了历史。
[color=#A3A3A3 !important]我发了一条朋侪圈，迅速吸引几十位“老泰禾”点赞和留言，其中，有留言说，一切都是最好的安排，4年多前这几十套合院一共吸引超过430批客户验资3000万，证明了深圳院子独特的魅力；如今深圳院子能成功取证即已成为奇迹，开盘成绩还如此突出，真是得来不易，令人喜极而泣。
[color=#A3A3A3 !important]北京有四合院，上海有小洋楼，深圳需要一座有生命力且能够家族传承的院子。这也是在长城资产的积极介入下，深圳院子能够攻克重重困难，成功“破冰”最响亮的“民意”与呼声。
[color=#A3A3A3 !important]南北两个地块的综合容积率约1.9，不消说在深圳规定的都市核心区，这么低的容积率即便放眼整个深圳新房市场，也绝无仅有。
[color=#A3A3A3 !important]最关键的是，深圳符合“官制”而不是民间或市场发挥的别墅式院落，仅深圳院子一家。
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别墅，一种是院子，一种是别的[color=#A3A3A3 !important]
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[color=#A3A3A3 !important]2020年4月底，深圳院子首度对外开放营销中央时，它带给了所有到访者以极高的震撼。
[color=#A3A3A3 !important]那些在故宫里见过的院门、浮雕、照壁、抱鼓石、门钹、平坊、匾额，在这里“一作八艺”全面呈现，从未见过的做工，从未见过的用材和用料，负责讲解的工作人员半天也讲不完……
[color=#A3A3A3 !important]院子是有不少专利的，这开了中国房地产业界知识产权保护的先河。深圳院子将八重礼仪工序传承、锻造、凝结于院子里，坚持师古而不守古。其中有继承梁枋彩画等传统建筑经典纹式的楼王横梁，有改良自中国古建筑狮口门环的纯铜门钹，还有发源于传统“广亮大门”门头规制的合院双门头等，都是奢侈品级别的房产品之“官制”符号。
[color=#A3A3A3 !important]一位对豪宅投资有着独到眼光和丰富经验的朋侪认为，与别的别墅类产品不同，院子有强大的生命力，每次走进中国院子、福州院子，都给人不一样的感受与体验。深圳院子同样历久弥新，4年多以前做好的营销中央，如今去看，依然震撼。
[color=#A3A3A3 !important]苗头深有同感。不记得已经多少次参观深圳院子了，但是每次都给人“今夕何夕”之感，多位亲临其间的操盘手乃至发出“这个世界有两种别墅，一种是院子，另一种是别的”的感叹。
[color=#A3A3A3 !important]深圳院子的营造过程、用材用料、空间处理等都太过于讲究和“个性鲜明”，以致后来固然全国模仿者众，却始终不得要领——有的是本钱控制不了，有的是工艺满足不了，有的是企业文化无法匹配，有的是市场无法支持。很多业内朋侪感叹说，做院子，“太难了”。
[color=#A3A3A3 !important]的确，房地产市场很少有产品只靠园林、做工、用材，可以让人选择性忽略地段，纷纷主动掏腰包“埋单”的。苗头认为，星河湾和院子，算是其中的“另类”。当然，宋卫平期间的绿城，以及后来他创办的蓝城出品的桃李春风等中式庭院，也是当年的爆款。这样的产品有点像一线奢侈品，只能一点点地做，很多都是手工活，不能贪大图快，一快就出问题。
[color=#A3A3A3 !important]奢侈品之所以能够成为奢侈品，售价肯定是绝大多数人都高不可攀的，而当奢移品被套上“限价”的枷锁，那么它的升值潜力将难以估量。
[color=#A3A3A3 !important]这是深圳院子之所以成为“孤品”的一个深刻注解，也是近期入手深圳院子的买家眼光独到的精彩诠释。
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历史没有如果，院子将成绝唱[color=#A3A3A3 !important]
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[color=#A3A3A3 !important]这个期间，很少有开发商乐意花心思、花精力、花时间，去打磨和雕琢产品了。更多的选择，是保住现金流，活下去。
[color=#A3A3A3 !important]4年多了，深圳院子照旧独一无二般的存在。
[color=#A3A3A3 !important]我了解到，全国所有的院子的拥有者，惜售者居多，乐意拿出来卖的极少，这是深圳院子“卖一套少一套”的共同逻辑。
[color=#A3A3A3 !important]2008年，苗头初到南京做事，当时好几个同事告诉我，南京最不缺的是别墅。颠末几天的跑盘后，我对同事说，南京是不缺别墅，江宁将军山等片区漫山遍野都是别墅，但做得好的别墅，一只手数不外来。
[color=#A3A3A3 !important]在深圳来讲，本来别墅类项目就很少，做出奢侈品级别的，更是少之又少。
[color=#A3A3A3 !important]深圳院子受规划条件所限，它是做不了纯独栋那样的非常开阔的尺度感，但也就因为这样，它把更多的心力，放在了空间的创新上，我认为，这是院子之所以能在全国叫好又叫座的另一个重要原因。
[color=#A3A3A3 !important]深圳院子的空间感，完全没有别的独栋别墅傻大傻大的毛病。有意思的是，2014年我初访深圳湾1号时，第一震撼点也是它的空间感。
[color=#A3A3A3 !important]对，奢侈品级的房子，其做工、用料以及创新计划带来的视觉冲击，是在别处体验不到的。成都麓湖、上海汤臣一品、深圳湾1号、深圳院子……都是这种令人一见难忘的“超等项目”。
[color=#A3A3A3 !important]与体量或规模无关。
[color=#A3A3A3 !important]这是深圳特色的名符其实的别墅区。片区内除了2006年首次开盘的曦城，还有2014年以6-7万/平方米的价格入市的中海九号公馆，2015年以9-15万/平方米开售的新世界名镌，供应的也不止是独栋别墅，还有多层住宅、大平层、复式、洋房。
[color=#A3A3A3 !important]这是深圳唯二的位于核心城区、并且出产肯定体量的名贵别墅的片区。另一个是南山的华侨城，那边的别墅售价动不动上亿，是华侨城之所以成为豪宅区的“镇店之宝”。
[color=#A3A3A3 !important]20年来，尖岗山片区不断被这里的别墅类产品定义与强化，今天，深圳院子给这个片区添加了新的标签，打开了想象。
[color=#A3A3A3 !important]作为中国创富之都，深圳几十年的高速发展，已然成就了与众不同的高净值人群以及全新的家族传承方式，这是深圳院子产品规划与营造的初心，也是深圳院子贯穿始终的落点。
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大户规划确保圈层纯粹[color=#A3A3A3 !important]
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[color=#A3A3A3 !important]深圳院子属于深圳宝安西乡街道，时至今日，仍在“限购”范围。以全国热钱纷纷进入深圳寻找标的的偏好来看，如果深圳将来把包括西乡街道在内的所有核心城区放开200平方米以上商品住房的限购，那么，这里的大户型产品估计都不敷卖。
[color=#A3A3A3 !important]为什么？
[color=#A3A3A3 !important]这里依山傍水，北边是风景秀丽的铁岗水库，尖岗山公园、宝安公园、企龙山公园三大公园围绕，生态环境一流，漂亮的洋房别墅与蔚蓝天空呼应，被网友们称为深圳的“小青岛”。
[color=#A3A3A3 !important]深圳院子离前海桂湾、后海、深超总等深圳知名的总部基地都比力近，对常打“飞的”出行的高净值人群而言，大约20分钟就能到达宝安国际机场也很有说服力。他们对居所的要求除了环境好、出行方便快捷，还讲究圈层的纯粹。由于排除了“90/70”政策的限定，深圳院子整个项目的两个地块，都是“大户人家”的规划。据长城国富的朋侪透露，深圳院子的高层产品也很震撼，是自创的“空中院子”，这里按下不表。
[color=#A3A3A3 !important]值得一提的是，颠末这几年的发展，尖岗山片区的人气也已经上来了，形成了发达的社区便民体系，生活的便利性与丰富度也因为周边几个新住宅区的交付与入住而大为提升。
[color=#A3A3A3 !important]这很关键，一个片区若没有人气，只有别墅，住起来都怕。很多人责怪尖岗山别墅区不该建高楼层的房子，其实是他们不太了解“高低配”的妙处：
一个片区的多元化发展，是这个片区充满活力的充分必要条件。
朋侪在与深圳院子一路之隔、已经入伙的小区，做了一个私人会所，我去看过，可惜，开发商传统的计划和过于控制本钱，限定了他的这处房子的使用代价的想象。




让渡出来的巨大空间




任何房子都应该既有使用代价，也有投资代价，有的使用代价多一点，有的投资代价多一点，因人因时因地而异。对于深圳院子来讲，我认为它给到买家的使用代价和投资代价将是“越到背面越大”。
前面讲过，深圳院子会成为市场的绝唱，这是一方面；另一方面，我以为将来进入二手市场以后，深圳院子的代价与好处，将得到市场“完全的确认”。
这种“确认”，无比的真实，无论是自住，照旧投资。
拿地楼面地价约8万/平方米，这是大头，9年的资金本钱也不低，满打满算，如果按30万/平方米的均价贩卖，我估计也就勉强“保本”，如今近13.8万/平方米的备案均价，显然是巨亏的。
如果不是为了盘活项目、纾困行业，如果不是因为有强大的资金实力做支撑，长城资产怎么可能去做这种“亏本买卖“？
换句话说，如果没有长城资产，深圳院子留给市场的最后一面，就只有2020年4月底那次美好的影象了。应该讲，长城资产放弃这个不赚钱的项目也不算意外，或者把它放进资产包低价处置，也不是没有可能，但是，深圳将因此与院子失之交臂。
幸运的是，深圳院子不仅坚持了下来，而且还创造了生意业务的奇迹。
如此，我们一方面看到了“白衣骑士”长城资产的担当与诚意，另一方面也看到了深圳院子让渡给买家的巨大增值空间。
当深圳“929新政”打开了新的一轮资产重新估值通道，稀缺的房子特有的财富“虹吸效应”已然在深圳显山露水，并且渐成磅礴之势。
是时候认真思索深圳院子在整个家庭资产配置框架中的位次了，因为深圳院子，以后没有了。



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