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近来，地方房贷利率大面积跟随**LPR（贷款市场报价利率）**下调，出现了“破3进2”的征象，即许多城市的贸易贷款利率已经降至3%以下，甚至接近2%程度，这对于购房者来说无疑是利好消息。然而，在这个过程中，住房公积金贷款利率和贸易贷款利率的竞争关系也发生了微妙厘革，出现了“利率倒挂”征象，即一些城市的商贷利率已经低于住房公积金贷款利率的下限。
1. 利率倒挂的原因
利率倒挂的产生，是由于近年来LPR的持续下行，尤其是在政策鼓励降低房贷利率的配景下，商贷利率的下降幅度超过了公积金贷款利率的调整幅度。住房公积金贷款通常具有低利率和低成本的特点，是为了帮助职工实现住房保障的一种政策性金融工具。而贸易贷款利率则由市场竞争决定，通常与LPR挂钩。随着LPR的逐步下降，贸易贷款利率也跟着下行，部分城市商贷利率甚至降至3%以下。与此同时，住房公积金贷款利率目前仍维持在相对较高的程度（通常在3.25%左右，部分地区可能更高），导致商贷利率和公积金利率的倒挂。
2. 公积金贷款的核心上风被削弱
住房公积金贷款一直以来都是购房者首选的融资渠道之一，主要因为它有以下几个上风：
- 低利率：公积金贷款利率通常较贸易贷款低，长期来看购房者的利息负担较轻。
- 低成本：公积金贷款的办理费用相对较低，而且不需要支付较高的信用评估费用和其他附加费用。
然而，在商贷利率下调至接近甚至低于公积金贷款利率的情况下，住房公积金贷款的竞争上风大大削弱。如果商贷的利率比公积金贷款利率还低，购房者可能会更加倾向于选择商贷，而不再优先选择公积金贷款。尤其是在一些公积金贷款的额度限制较大，大概公积金缴存不敷充实的情况下，商贷变得更加吸引人。
3. 将来走势：公积金利率可能继续下调
李宇嘉提到，后续公积金贷款利率可能会继续下调。这与政府调控房地产市场、促进房地产消耗的政策目标相一致。如果公积金贷款利率能够进一步降低，或许能够恢复其在购房市场中的竞争力。然而，公积金贷款利率下调的幅度和时机取决于多个因素，比如政策引导、房地产市场需求、市场利率的走势等。
在短期内，由于商贷利率较低，特别是在一些地方政府推动降低房贷利率的配景下，商贷的吸引力可能会继续增强。但如果公积金贷款的利率继续调整，尤其是下调幅度较大，那么公积金贷款仍可能成为购房者的首选。
4. 购房者应如何应对？
对于购房者来说，在选择贷款方式时，可以根据以下几个因素做出决策：
- 贷款利率：目前，商贷利率的上风更为明显，但购房者需要关注差别银行的贷款利率和利率优惠政策。
- 贷款额度：如果购房者的公积金账户余额较高，且符合公积金贷款的条件，仍可以考虑优先选择公积金贷款。
- 还款期限：对于选择商贷的购房者，贷款的还款期限、提前还款条件等也是需要考量的因素。
- 政策厘革：由于利率有可能继续调整，购房者还应关注相关政策的动态厘革，以便实时调整自己的贷款选择。
总体来看，将来房贷利率的厘革仍然是购房决策中的一个重要变量。政府如何在调控房地产市场和促进经济增长之间找到平衡，将决定公积金贷款利率的走势以及整个购房市场的利率情况。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241105A02EF800
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