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不知道你们有没有发现,进入十一月之后,关于楼市的新闻突然少了很多。这是符合预期的,因为金九银十已经竣事,也就北上广深这几个一线都会还有点动静,其他都会早在十月下旬各种数据就在复位。
这几天接触了不少买家,各人都反馈一个情况,就是价格特别难砍,不少房主心态完全变了。
01
说来也巧,今天我在刷小红书的时候,给我推送了一条笔记,是一位房主自述卖房的经过,我能感受到她的那种心痛和无奈,还有房子卖掉之后的那种释怀。
站在客观角度,她卖房子这个决定没有错,如果时间再早一点,定价就更主动了。
很多人问我,如何去判断一个楼盘的价格趋势,这其实很复杂,比如政策影响,又比如突然有邻居缺钱,割肉大甩卖。抛开这些因素,我主要看三个点,小区挂牌率,长期的带看和成交数据,还有和周边楼盘的对比。
没有突出卖点,房龄奔着十年跑,租售比又比较低,就没有必要留在手上。
今天其实就有一个这样的案例。房子在市郊,只有炒作的概念,没有实际卖点,目前成交价比极点跌了四成,关键是挂牌量一直在涨,带看和成交数据非常差,小区入住率也不高。房主低首付上车的,琢磨换成经营贷,再坚持几年看看,劝都劝不动呀。
02
再说两个案例。
坐标新一线都会,一套市区十五年房龄的房子,主要是位置好,小区短期没有成交,朋友内心也没底,所以让我帮忙估个价。我把四周小区研究了一遍,又以买房人的身份和中介搭上了,最后得出的结论是房子的合理价在 250 万左右,而房主的挂牌价是 275 万。
有意思的事情来了。朋友找了小区旁边的中介,表明诚心想买,就是觉得价贵了,然后一个小伙子(本地土著,在周边长大)当场就打电话和房东砍价,那一套各人都很熟悉,就是市场各种不好,不容易有个客户想买,各种 PUA。你们猜,他第一刀砍到多少?200 万!用他的话说,逐步加,争取 225 万成交,让房主感觉本身照旧赚了。
结果房主心态直接崩了,电话里就发火,很生气的表现中介恶意压价,然后直接把房源下架不卖了。厥后一打听,是把所有中介的挂牌都下架了。
03
另一个案例是年初我遇到一个学区房的房主。
之前挂牌了半年,一直没有成交。中介最早每个月给他报次丧(这是他的原话),大概意思就是,又有房子成交了,但是你家这套是真卖不掉,缺点 12345 摆列一下。干嘛?就是让降价,终于降到整个小区同户型的最低价,520 万。也暗示了,510 万最低。
带看数量立刻上来了。很巧的是,有天房主不在家,他太太去开门的,中介趁着带看就一个劲的套底价,知道夫妻俩告竣默契, 505 万就能卖。
接下来中介的每一次砍价都是奔着 500 万以内。房主受不了了,直接把中介拉黑,然后改出租。
10 月份市场有回暖,我随口问了他一句,说刚刚在一个小中介以 515 万卖了,赔了租客 2 个月房租。
所以各人要长个心眼,肯定不能把内心的那个真底价告诉中介,他只想促成交易,不站在任何人一边。
结
楼市进入到这个阶段,对房主来说,有时盼着中介来电话,有时又怕接到中介电话。我看某中介的背景,上面那些降价记录,可以说每一套房子都是一部血泪史,一刀一刀太痛了。
固然了,现在买房想要捡漏很难,因为缺钱的房主早就降价跑路了。剩下的房源,很多房主是有本身明确的底价,因为前面跌的太狠了,折磨也折磨过了,所以能卖就卖,大不了租出去。这也是很多房子价值重新评估的阶段,必要一段时间。
这时候对买家来说,如果还抱着上半年那种心态,不管三七二十一,上来就是狠狠一刀,恐怕成交的概率很低。如果真心喜欢,也是刚需,小区不错,楼层不错,装修不错,刀悠着点,争取有机会坐下来和房主面对面谈,别让中介两头传话。
未来两个月,各种数据都会下滑,又要熬了。下一个交易的窗口期是春节后。
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来源:https://view.inews.qq.com/k/20241106A04IR500
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