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对于存量房房贷的业主来说,11月1日起可迎来动态调整机制,购房人可与银行自行协商,重新约定重订价周期,调整后的重订价周期可选择3个月、6个月或12个月。
由于只能调整一次,到底调不调,怎么调,不同的选择会带来什么影响……都成为了技能性问题。对于普通购房人来说,怎样做好这道题,给自己省下真金白银,就至关重要了。
01
固定利率需先转浮动利率
方能感受降息利好
要解好这道题,首先要相识目前的银行贷款利率机制。
据悉,目前房贷的贷款利率都以贷款市场报价利率(LPR)为订价基准,除开借款人与银行约定的不同加点外,贷款利率的不同重要还分两种情况:一种是固定利率,一种是浮动利率。
对于固定利率而言,每年的还贷金额不受利率调整影响,保持购房时的固定利率;而浮动利率,则根据最新的LPR而浮动,此前绝大部分银行都是一年一调,一般是等到借款人与银行约定的重订价日之后,就可调整为最新的LPR执行新利率。
此次调整,重要是针对享受浮动利率的借款人,如果目前还保持固定利率,想要感受利率下调带来的利好,必要先向银行申请由固定利率转为浮动利率。
例如张先生和银行的重订价日是每年的1月1日,那么2025年的1月1日,享受浮动利率的张先生,便可以按照最新的LPR举行利率调整,当前5年期及以上贷款的最新一期LPR为3.6%。如果张先生能享受到下浮30个基点的利好,那么届时其还贷利率将为3.3%。但如果张先生选择的是固定利率,也可以申请调整为浮动利率。
02
调整重订价周期后
怎么算自己的重订价日
而在11月1日之后,借款人可与银行自行协商重订价周期,是三个月、半年还是依旧一年一调?调整后又怎样算自己的重订价日呢?
据相识,存量房贷调整重订价周期后,重要分两种情况。
一是原贷款合同每年1月1日重订价的,以调整后重订价周期确定的对应月份的1日为重订价日。以李小姐为例,其原来的重订价日是每年1月1日,重订价周期调整为6个月后,重订价日为每年1月1日和7月1日;如果她将重订价周期调整为3个月,那么她今后的重订价日为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。
其二,如果是以贷款发放日对月对日重订价的,以调整后重订价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重订价日。即李小姐原来的重订价日是3月15日,重订价周期调整为3个月后,她的重订价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。
03
重订价周期只能调一次
怎么调关键看预期
而让借款人纠结的点在于:每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重订价周期的机会,不得举行多次调整。专业人士表示:具体调不调,重要看对后市的判定。
此前,有财经界专业人士分析,如果未来房贷利率依旧在降落通道中,那么3个月一调整,将是最划算的,意味着将及时享受到LPR的降落,得以最快速度感受到房贷的减轻。如果依然是一年一调,那么就可以出现房贷调整滞后的情况,如2025年2月,LPR再次降落的化,对于一年一调,且重订价日为1月1日的借款人而言,就要到2026年的重新订价日才能感受到,将多还近一年的“高”利率,稍显“痛楚”。
但值得关注的是,房贷利率不会不停处于降落通道中,如果未来,利率进入上升通道,选择3个月调整一次的借款人则可能面对相反的情况,将最快感受到房贷加息带来的还款增加;此时,选择一年一调的借款人则将最晚调整利率,可以晚几个月感受到加息带来的还款额增加。
一名资深人士表示:他准备调整为3个月一次,他表示,目前利率已经处于降低水平,持续降落的空间并不大。为了更早的感受到利率降落带来的利好,他决定将重订价周期改为短期,这样可避免长期等候。
还有银行如上海银行则约定,重订价周期调整后,如放款日在某周期的对应月份无相对应日的,以当月的最后一日为重订价日。还有银行则公告,调整后的重订价日,是从原订价日按照新选定的周期举行顺延,如原订价日为1月1日,调整后的重订价周期为3个月,则新的重订价日为1月1日,4月1日,7月1日,10月1日。具体的操作细则以借款人的银行公告为准。
来源:https://view.inews.qq.com/k/20241106A031SV00
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