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作者：余飞
01
厦门楼市，热度跳水
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10月份的火热行情，不但是一线都会的专利，厦门也创造了斐然成绩。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新房成交量创三年来新高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]厦门房地产联合网数据显示，10月份厦门全市一手房共成交5586套，其中住宅成交3157套，环比上涨222.14%，同比上涨128.44%；成交面积338761㎡，环比上涨210.54%，同比上涨142.62%。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二手房虽然没有新房火爆，但环比同比都实现了增长。10月份厦门二手房成交共2575套，成交面积249671㎡；其中二手住宅成交1975套，环比上涨46.3%，同比上涨41.88%；成交面积196346㎡，环比上涨40.21%，同比上涨35.65%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在成交量推动下，厦门新房与二手房价格止跌转涨，要知道，之前厦门的房价一直处在领跌位置。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国家统计局披露，10月份厦门新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.1%，是10月份新房与二手房环比同时上涨的三个都会之一（另外两个是上海、深圳）。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不外，恰如我多次夸大的，过去三年的救市效果作用时间越来越短，顶多维持两个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]进入11月份，广州行情立刻转冷，回到了救市之前的成交量，厦门不外如是。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据克而瑞厦门披露，11月前两周，厦门商品房成交量连续跳水。11月第一周相比于前一周成交量腰斩，第二周继续下跌，回到了这一轮大规模救市之前的程度。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新房成交均价，也再次回到了3万以内。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二手房周度成交目前还维持在高位。
02
厦门房价调整的逻辑
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]厦门行情这么快就转弱，房价也转跌，根本逻辑在于这座都会的房价虽然经历了调整，但依旧高不可攀。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]别的，这座都会的居民杠杆率已经被拉满，很难再拉动。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]之前在厦门房价一直领跌的时间，本号就专门分析过厦门房价下跌的重要逻辑：
第一，其调整的根本逻辑，是房价与都会本身的“德不配位”。这也是大多数中心都会房价调整的焦点原因之一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说白了，就是房价太高，严峻逾越了本地人的购买力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]厦门虽然头顶副省级都会、计划单列市头衔，但论经济气力、财政气力和人口规模，都非常普通。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在产业上与苏州、南京、合肥等都会根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济气力相差几个量级。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。
之前本号详细先容了深圳楼市因何而涨，因何而跌。
简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合气力不断提升之下引起天下热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但偏重点差别。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起云云高的房价。
如今深圳的房价，已经从8字头跌入5字打头。
厦门还有什么支撑力量？
第二，厦门的居民杠杆率很高。
在2021年之前，厦门的居民杠杆率位居天下第二，仅次于深圳，可见其买房热度。
这几年在调整之下，厦门的居民杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]虽然排名下降，但杠杆率的绝对数依旧很高，很难再拉动。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可以看下天下整体情况。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]天下居民杠杆率在2019年之前一起飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直没有什么大变化。
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走势已经很好地说明，居民的杠杆已经拉不动了。
第三，台海局势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]台海局势加剧，是厦门楼市下行不可忽视的因素。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短。根本原因在于，对房价下跌的根本因素，没有产生任何作用。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本号之前多次夸大过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
03
楼市企稳并不容易
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一轮救市引发一线与部分强二线都会行情走热之际，本号就多次夸大过，大家要审慎乐观，不要盲目乐观。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]得让子弹多飞会儿，楼市企稳并不容易。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从国家统计局披露的数据来看，10月份虽然一线和部分强二线都会行情火热，但天下整体成交量还不如9月份。
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。
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来源：国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为了更直观看出10月份天下商品房销售情况到底如何，本号根据国家统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。
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制图：都会财经；数据：国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可以看到，10月份无论销售面积还是销售额，都比9月份还要低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以此预估，到今年年末，全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]企稳的难点在于：
第一，我们的房价还是很高很高。
国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线都会房价，在环球范围内也高居前列。
泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入恒久低位横盘。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然，等这一轮调整结束之后，一线都会焦点地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的期间，不存在了。
第二，尽管高房价都会中，有一批产业、经济、人口体现都不错的都会，但是，高房价严峻透支了这些都会的支撑力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于一二线都会来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多都会的房价，德不配位。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于房价远超都会平均购买力，超前透支都会经济、产业气力的都会来说，房价回调是必然选项。
第三，基本面没有改善。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就业、收入没有改善，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有本领有意愿入场，而不是仅靠情绪。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我还是那句话，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才能走出低谷，上演企稳局面。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，即便一线都会也无法上演独立行情。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]即便后续依靠政策强拉，止跌，未来也是处在“L”的底部横盘，或微微上翘。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一线都会的房价，早晚会止跌，但节点我们无法预测。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但有两点是可以肯定的：
第一，房地产的黄金期间，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线都会焦点地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的期间，不存在了。
第二，天下分化、区域分化、都会分化。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅天下范围内分化严峻，区域分化、都会内部分化同样严峻。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数都会海量的库存现状也摆在这里。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]几个焦点都会群中的焦点都会（一线与部分强二线都会），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数都会，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严峻，产业羸弱的都会，房价白菜化。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]焦点都会，焦点区与郊区，会有同样的分化。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241121A04WCG00
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