三环内未央、港务奥北片区！土地市场有最新动作

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继中颐建信、金茂高溢价拿地，保利、地建嘉信积极下场摘地后，西安土地市场的热度高涨。
值得一提的是，最近这两天，城北三环内的未央区、“供货大户”的港务区也纷纷迎来新的土地信息，为延续西安土地市场的热度增添一份力。

三家庄村城改用地迎来挂牌

11月21日，城北三环内的未央区推出一宗95亩的城改用地。
详细来看，昨日出让土地的地籍标号为WY9-29-309-6，宗职位于未央区太华北路以东、永庆路以西、永固路以南、永城路以北。
该宗地净用地面积63518.99㎡（95.278亩），其中住宅用地58385.1㎡（87.578亩）、商服用地 5133.89㎡（7.7亩） ，土地用途为住宅、商服（共用宗），该宗地容积率不大于4.5，建筑密度不大于 21.99 %，绿地率不小于33% ，建筑限高100米，地上总建筑面积 不大于286114 ㎡。
根据出让公告显示，该宗地按价高者得原则确定竞得人，该宗地竞买保证金12955万元，起始价 64775 万元。
按照计算，该宗地折合地价679.85万元/亩起，楼面地价2263.96元/㎡起，但由于该宗地为城改用地，实际地价要高得多。

该宗地为城北三家庄村城中村改造项目，位列西安未央区2024年重点在建项目计划之中。
从宗地所处位置看，该宗地最大的优势在于，地处未央三环内的太华路沿线，该片区正处于城市更新当中，可喜的是该板块在这两年加快了城市更新速度。
地块东侧1.5公里处为南北带状分布、规划用地面积约9.02平方公里规划中的红旗铁路公园，东北侧直线间隔1.7公里处为预计今年12月底开业的未央龙湖天街，东侧紧邻的是西安市西航一中（永庆校区）。

与此同时，宗职位于地铁4号线百花村和常青路站中间，向东则是刚刚开通的地铁10号线一期。周边成熟社区较多，有中南君启、万科幸福里、万科幸福臻园、华远枫悦、正尚盛世家合、太华路小区、紫薇希望城等，但新项目较少。

不过陪同着保利未央璞悦、未央城建绿城桂语未央等多个新项目标入市，这一片区的置业热度逐步被拉升起来。
当然由于该宗地为城改用地，因而容积率较高，这是摆在开发商面前的一个新挑战。
终极谁将拿下该宗地以怎样的产品面世，我们一起期待。
该宗地预计在2024年12月11日9时至2024年12月24日16时挂牌出让。

未来3个月，港务奥北片区有土地供应

除此之外，就在前天，作为“供货大户”的国际港务区公布了第三次拟出让土地名单，值得一提的是，此次仅公示了1宗待出让土地。
该宗土地地籍标号为GW1-9-4。
该宗职位于秦汉大道以北，占地约53.5亩，容积率≤2.5，绿化率≥35%，建筑密度≤20%，建筑高度≤54米。
从宗地所处位置看，该宗职位于奥北片区。

注：地铁7号线、3号线二期路线有变动的可能，终极以批复为准

纵观国际港务区板块，目前分为奥体核心板块、奥北片区、欧亚大道—港务大道沿线以及港务大道以东的政经板块等4大片区。
而陪同着9月30日，招商蛇口以9888.89元/㎡的楼面地价拿到奥体核心68.851亩住宅/商服用地，成为板块的新地王，这意味着奥体核心板块待供应地块进入尾声阶段，扩张成为当下当务之急。
扩张的方向一个是向东发展，欧亚大道—港务大道沿线；一个是向北发展奥北片区。
从去年年底开始，陪同着招商蛇口、绿城、中粮大悦城的扎堆进驻，再加上之前的绿城代建、金地管理等，直接将奥北片区的热度推向一个高点。
纵观这一片区，一方面与奥体核心板块为连片发展，仅一路之隔，医院、生态等资源共享。
另一方面，港务区总投资305亿元的渭河南岸企业总部基础设施及配套项目、地铁10号线一期，港务区将交大系“名校+”陆港第四学校、陆港第七小学也均布局在秦汉大道以北片区……这都表现出浐灞国际港向北发展的决心。
值得注意的是，11月15日，来自公共资源生意业务中央发布的公告显示，陆港第四学校项目中标结果公示，中建三局集团公司中标。

紧接着，来自浐灞港的消息，期待已久的投资10.5亿元的陆港第四学校现场也开始动工了，目前学校的建立工作已开始，现场正在进行桩基施工和边坡支护，这意味着间隔明年9月份入学越来越近了。

另外据传，地铁三号线二期也向北拓展与地铁10号线一期实现换乘，这都有利于片区的发展。
重点看这一片区这3年来的地价情况，可以说是相对稳定，地价在1100-1200万元/亩之间，楼面地价6500-7100元/㎡上下，这对于未来板块发展的稳定性有利。

2021年10月中颐建信拿到52.75亩的住宅用地后引入金地管理，开发了金地玖峯悦项目，该项目为较早的第四代住宅产品，其时商品房最高限价毛坯1.71万元/㎡，地块容积率为2.5，地价为1101万元/亩，楼面地价6608.09元/㎡。
2022年10月，西安城发拿到陆港第四学校东侧两宗共182亩住宅用地，楼面地价分别6751、6801元/㎡，后引入绿城管理，开发建立了绿城拾光屿、琉光屿（待入市）。
2023年12月底，招商蛇口一举拿地3宗共计约214亩土地，楼面地价也在6900元/㎡以下。
今年3月份，绿城、大悦城&陆港纷纷拿地，直接将楼面地价拉升到7080元/㎡左右。
至于该宗地终极地价如何，我们拭目以待。该宗地预计在2025年2月20日前供应。


来源：https://view.inews.qq.com/k/20241122A09XIT00
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