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[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]文/谢逸枫
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]11月15日，一组统计部门数据表现，2024年前10月新建商品房销售面积7.7930亿平方米，同比下降15.8%，前9月同比下降17.1%，前8月同比下降18%、前7月下降18.6%，前6月下降19.00%，比上月跌幅收窄0.9%，已经连续下降34个月，预计四季度销售面积跌幅继续收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月新建商品房销售额7.6855万亿元，同比下降20.9%，前9月同比下降22.7%，前8月同比下降23.6%，前7月下降24.3%、前6月下降25.00%，比上月跌幅收窄1.8%，已经连续下降34个月，预计四季度销售额跌幅继续收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年前10月天下商品房价（平均价）9862元/平方米，前9月9800元/平方米、前8月9854元/平方米、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5个月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，天下房价绝对值止降回升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月天下商品房价同比下跌6.1%，跌幅比上月收窄0.7%，环比上涨0.06%，前9月同比下跌6.8%，环比下跌0.05%。前8月同比下跌6.9%，环比上涨0.05%、前7月同比下跌7.0%，环比上涨0.12%，天下房价跌幅连续4个月收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]笔者认为，前10月竣工面积、销售面积、销售额、房价、地价、房企到位资金、国房景气7项指标边际改善，跌幅收窄，投资额、施工面积、新开工面积、购置土地面积、土地购置金额5项指标的跌幅扩大、商品房库存1项指标下降，说明市场呈现连续性的边际改善效应、连续性的筑底，总体未见底，未迎来拐点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]这就是517房地产新政5个月后，市场最大的三大变化。目前市场供需关系、预期与入市信心修复缓慢，新政后的市场反应出积极的信号，但没有出现明显的根本性变化，量价没有扭转下降的局面。因此，9.24、9.29、10.12、10.17房地产新政效果还必要观察。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房价跌幅收窄，是因为限价、限签政策的取消，市场供应、成交结构性、网签滞后性的市场现象。从十三项房地产市场核心指标的数据来看，房地产市场依然处于比较明显的探底转向筑底后，筑底过程的调整期阶段，未来政策必要全方位落实并更加宽松。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]统计部门表现，随着相关政策相继落地见效，房地产市场信心得到提振，市场交易活跃，房地产向着止跌回稳方向迈进。从销售看，市场活跃度明显提升。随着购房首付比、房贷利率下调，住房限购、限售、限价等措施取消，有效支持了居民刚性和改善性住房需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10月房地产市场交易提速。1月-10月新建商品房销售面积和销售金额同比降幅比1月-9月分别收窄1.3%和1.8%，月度改善幅度是今年以来最大。40城销售情况看，前期回调幅度较大的二线城市边际改善比较明显，10月销售面积实现正增长，销售额降幅明显收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]得益于价格逐步企稳等带动，一线城市的销售额10月份当月实现正增长。从二手房情况看，10月二手房交易明显改善。价格情况看，房价回稳迹象开端显现。10月70城新建商品住宅销售价格环比价格上涨的城市比上月增加4个，二手住宅环比上涨的城市比上月增加8个。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄，二手房住宅价格环比由降转涨。二、三线城市新建商品住宅和二手房住宅的销售价格环比降幅均出现不同程度收窄。销售回暖、价格趋稳，带来房企资金流有所改善。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10个月房企到位资金同比降幅比上月收窄0.8%，定金及预收款、个人按揭贷款均收窄2.1%。从预期看，房地产市场景气度改善。PMI观察表现，10月份房地财产商务活动指数比上月回升2.5%，市场预期指数回升1.8%，表现房地产景气水平有所改善，市场预期出现好转。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10月份，根据对70个大中城市房地产开发企业和中介机构进行的观察表现，预期未来半年新建商品住宅和二手房住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业职员占比，在9月提升的基础上提高17.6%和15%，表明市场机构对房地产的信心增强。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]总的来看，一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施显效，10月份房地产市场出现积极变化。随着各项政策效能进一步释放，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强。因此，国家统计局对房地产市场后期走势保持乐观的态度。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]笔者认为，短期内，房地产政策效应正在逐步释放、显效，而且正在推动房地产向止跌回稳的方向迈进,已经出现积极的信号。目前一线城市和二线城市的核心区域市场呈现成交量止跌，价格跌幅回稳态势明显，房价上涨预期和居民入市信心及房企债务、交房有所规复。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]预计11月、12月天下房地产市场、一线和核心二线城市房地产市场的销售数据将出现明显增长，加快成交量、房价筑底。四季度房地产“一揽子”配套政策将加速落地，一线城市和二线核心城市房地产市场量价率先筑底，带动天下房地产市场指标改善，降幅继续收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10月70城新房的房价指数透露出两大信号，一是房价基本上已经调整到位，正在筑底的路上走势，少数城市房价由探底转向筑底过程，正在通往底部的路上，这是源于10月销售成交量、访客量、咨询量相关指标有较好的反弹预期，这个底部形成必要时间。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]二是10月将迎来较多城市‘止跌，但是回稳’，必要时间。至少从目前市场来看，这个判断的基础是存在不确定性，回稳基础不踏实、不牢固，都是建立在政策效应的连续性和政策全面落地的前提上，引导房地产市场预期进一步转好。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第一是投资额，跌幅扩大。前10月天下房地产开发投资78680亿元，同比下降10.3%，跌幅扩大0.2%，累计连续下降31个月（2年7个月）。前9月同比下降10.1%、前8月同比下降10.2%、前7月下降10.2%，前6月下降10.1%、前5月下降10.1%。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]分物业类型来看，其中前10月住宅投资6.5644万亿元，同比下降10.4%，跌幅比上月收窄0.1%。前9月同比下降10.5%、前8月同比下降10.5%、前7月下降10.6%、前6月下降10.4。办公楼3487万平方米，同比下降7.0%，跌幅扩大0.5%。商业业务用房5895万平方米，同比下降13.9%，跌幅扩大0.5%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月房地产开发投资额扩大，背后的原因是三大工程推进缓慢、新开工面积和房企购置土地面积及购置费用跌幅扩大，肯定程度上反映出对市场信心的削弱。毫无疑问，开发投资额的跌幅扩大，说明投资额探底趋势不变，投资未好转。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月开发投资跌幅扩大，总体跌幅超过2022年、2023年，处于历史跌幅高位，总体尚未修复好，房企投资意愿团体低迷。受供应端、销售端、债务端、资金端、交房端、库存端影响，投资处于探底调整中，政策引导市场效果不明显。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]目前支持地方政府收购闲置土地和存量住房，白名单项目4万亿规模，以货币化安置为主的城市更新，这些政策从长远看有利于房企资金回流，市场预期逐渐改善，销售止跌回稳可期，如果要传递到房企投资开发、拿地，必要一段时间。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据看，10月天下房地产开发投资7629亿元，环比下降18.82%，同比下降11.8%，跌幅较上月扩大1.4%。自2022年3月开始下降，单月连续下降32个月，企业投资信心亟待改善，关键在销售市场。团体低位徘徊，开发企业投资意愿连续低迷。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10月住宅投资同比减少8.8%，跌幅较上月收窄1.1%。可以看出，在利好政策影响下，房企对于住宅投资的信心呈现改善迹象。从市场销售到投资拿地到项目开工各个环节止跌走稳，还有必要经历较长一段时期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月投资降幅收窄，总体投资依然低迷，跌幅处于相对较高水平，行业基本面未扭转，各方主体信心不足，投资下行压力大。一方面债务、交房、信用的问题没有办理，影响基本面。一方面是市场超跌，居民收入下降与入市信心没有复苏。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]低销售、高库存压力下企业投资拿地意愿不绝下降。按照物业种别投资上看，商业业务用房同比跌幅最大，其次是商品住宅投资跌幅收窄。办公楼跌幅扩大。其中住宅投资占总投资比重超过75%，说明住宅依然是房地产市场最主要的投资。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照地域区域来看，其中东北地域跌幅最大，下跌21%，跌幅扩大0.9%。西部跌幅10.4%，跌幅收窄0.8%，中部跌幅10.4%，跌幅收窄0.5%，东部跌幅为9.8%，跌幅扩大0.7%。其中东部地域投资比重60%。说明房企投资聚集核心一二线城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第二是施工面积，跌幅扩大。前10月房企房屋施工面积72.0660亿平方米，同比下降12.4%，跌幅较上月扩大0.2%，创历史最大跌幅，累计连续下降35个月。前9月同比下降12.2%、前8月同比下降12.0%。2022年下降7.2%、2023年下降7.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月住宅施工面积50.4493亿平方米，下降12.9%，跌幅比上月扩大0.2%，创历史最大跌幅。前9月同比下降12.7%，前8月同比下降12.6%，前7月同比下降12.7%。办公楼2.9371亿平方米，同比下降9.5%，跌幅比上月扩大0.4%。商业业务用房6.2210亿平方米，同比下降12.9%，跌幅比上月扩大0.3%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据看，自2021年8月开始，单月房企房屋施工面积连续下降40个月，呈现继续探底，底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是政策落实不到位，去年基数高、新开工、竣工面积、商品房销售面积的连续下降及库存不绝上升。房企大量的项目停工，集中精力保交房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月房屋新开工面积61227万平方米，同比下降22.6%，跌幅比上月扩大0.4%，累计连续下降37个月。前9月同比下降22.2%、前8月同比下降22.5%、前7月同比下降23.2%。2020年-2023年分别下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，呈现边际改善效应。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月住宅新开工面积4.4569亿平方米，下降22.7%，跌幅比上月扩大0.3%。前9月同比下降22.4%、前8月同比下降23%，前7月同比下降23.7%。办公楼1577万平，同比下降26.4%，前9月同比下降25%，跌幅比上月扩大1.4%。商业业务用房4058万平，同比下降24.4%，跌幅比上月扩大0.1%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据看，10月新开工规模5176万平方米，环比下降21.40%，同比下降26.6%，跌幅较上月扩大6.6%，自2007年7月以来同期最低，连续下降39个月。前9月同比下降19.9%、前8月同比下降16.7%、7月同比下降17%、6月同比下降21.9%、5月同比下降22.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]当前政策支持资金用收购企业无力开发、不愿开发，还没有动工建立的住宅和商服用地，预计部分项目新开工节奏将会加速。由于政策一手抓控新增，一手抓盘活存量，在销售去化周期偏长的市场背景下，新增土地供应将减少，团体新开工规模不会明显提升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]自2021年7月新工面积开始下降，单月连下降39个月，呈现探底态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。房屋新开工面积累计同比跌幅扩大，总体规模处于历史低位，当前政策改善房企开工能力作用不明显。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解，房企重心在于商品房销售和去库存。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月房屋竣工面积4.1995亿平方米，同比下降23.9%，跌幅比上月收窄0.5%，同比累计连续10个月下降。前9月同比下降24.4%、前8月同比下降23.6%、前7月同比下降21.8%、前6月同比下降21.8%。去年表现亮眼的竣工面积未能延续增长势头，受到去年高基数的影响，竣工降幅连续扩大，下行趋势明确。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月住宅竣工面积3.0702亿平方米，同比下降23.4%，跌幅较上月收窄0.5%。前9月同比下降23.9%、前8月同比下降23.2%、前7月同比下降21.8%。办公楼1030万平方米，同比下降34.6%，跌幅较上月收窄0.7%。商业业务用房2924万平方米，同比下降24.7%，跌幅比上月扩大0.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工筹划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。竣工面积未来下行趋势已注定。保交楼是化解当前市场风险的重要一环，所谓的保交楼，实际上就是房企已经卖出去但没有交房的房子，已经多过已经竣工未出售的房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据看，10月房屋竣工面积5179万平米，环比增长51.36%，同比下降20.15%，降幅较上月收窄11.25%。前9月同比下降31.4%、前8月同比下降36.6%、7月同比下降21.8%、6月同比下降29.6%、5月同比下降18.4%。10月房屋单月竣工面积约为2019年同期的70%。上年基数高，竣工面积面临肯定压力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2021年下半年以来新开工明显缩量，同比连续负增长，按照2年-3年工程进度来计算，当前房屋竣工连续承压。过去四年投资拿地减少和开工数据连续缩水，银行风控意识很强，部分资金到达项目的效率，影响交楼，去年同期高基数有关。因此，未来竣工面积下降是大趋势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第三是土地端，跌幅扩大。前10月天下房企土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅比上月扩大，土地购置面积累计同比下降5年10个月，连续下降70个月。自2023年开始，天下房土地购置面积、土地购置金额的数据再没有公布出来，截止到目前，依然没有公布。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照2010年-2023年房企购置土地面积来看，2010年3.99亿平方米、增长25.2%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、下降19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、下降14%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2015年2.28亿平方米、下降31.7%。2016年2.20亿平方米、下降3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、下降11.4%。2020年2.55亿平方米、下降1.1%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2021年2.15亿平方米、下降15.45%。2022年1.00亿平方米、下降53.4%。2023年预计天下房企土地购置面积0.9亿平方米，同比下降超过20%。从数据来看，房企土地购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续下降超过5年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]截止10月27日，10月土地供应量12528万平，环比9月同期上升35%，同比下降30%。10月天下300城经营性土地成交7370万平，环比上升14%，同比下降32%。受高能级城市地块成交占比下降影响，10月平均楼板价环比下降7%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10 月土地成交面积同比双位数下降，成交土地楼面均价下滑。10月100城住宅类用地成交土地规划建筑面积为3638.1万平，同比下降 24.2%，上月同比增长7.9%。其中一二三线城市占比分别为2.4%、26.6%和 71.0%。对应成交土地总价为1885.3亿元，同比下降37.7%，降幅较上月扩大27.0 %。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其中一二三线城市占比为15.5%、30.8%和53.7%。对应成交土地楼面均价为5182元/平方米，一二三线城市分别为34108 元/平方米、6005元/平方米和3914 元/平方米，其中一二线城市环比分别下降18.7%和 2.5%，三线城市环比增长7.0%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第四是需求端，跌幅收窄。前10月新建商品房销售面积7.7930亿平方米，同比下降15.8%，跌幅比上月收窄1.3%，同比累计下降34个月。前9月同比下降17.1%、前8月同比下降18%、前7月同比下降18.6%。2022年下降24.3%、2023年下降8.5%。说明房地产市场处于边际改善的筑底调整中。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月新建商品房两项销售指标同比跌幅，较上月继续收窄，其中住宅市场表现更为积极。房地产行业深度调整，销售市场已经连续34个月负增长。今年以来连续处于深跌区间，已经连续4个月开始边际改善，市场进入“止跌”的关键阶段、下一步是“回稳”的关键阶段。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10月房企“以价换量”销售计谋，依然是主流，市场活跃度较7、8月、9月有所提升，9月末、10月初、10月上中旬的房地产一系列新政，连续出台的房地产政策有效提升了国庆假期楼市和国庆节后热度，预计11月数据中将有所表现。因此，前11月房地产市场将会有所改善。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月来看，10月天下商品房销售面积7645万平米，环比下降21.03%，同比下降1.62%，降幅比上月收窄9.38%，连续3个月收窄，已经连续下降34个月。9月同比下降11%、8月同比下降12.6%、7月同比下降11.6%、6月同比下降13.8%，从绝对值来看，处于2013年以来源史同期最低水平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月住宅销售面积6.5368亿平方米，同比下降17.7%，跌幅比上月收窄1.5%。前9月同比下降19.2%、前8月同比下降20.4%、前7月同比下降21.1%，前6月同比下降21.9%。办公楼销售面积1891万平，同比下降9.9%，跌幅扩大0.1%。商业业务用房销售面积4673万平，同比下降6.0%，跌幅扩大1.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月来看，10月住宅销售面积6580万平，同比下降1.3%，同比降幅较9月收窄 9.3%，连续6个月收窄。9月同比下降10.6%、8月同比下降14.0%。从绝对值来看，处于2009年以来同期最低位，说明房地产市场未见底，底部基础不牢固，处于筑底、连续调整阶段。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照物业类型来看，住宅销售面积同比下降17.7%，跌幅比上月收窄1.5%。办公楼销售面积同比下降9.9%，跌幅比上月扩大0.1%。商业业务用房销售面积同比下降6.0%，降幅比上月扩大1.2%。其中住宅面积占商品房面积超过80%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照地域区域来看，中部地域销售面积同比下降17.2%，跌幅比上月收窄1.9%。其次为西部地域同比下降17.5%，跌幅比上月收窄1.2%。东部地域同比下降14.4%，跌幅比上月收窄1.1%。东北地域同比下降12.4%，跌幅比上月收窄0.9%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月新建商品房销售额7.6855万亿元，同比下降20.9%，跌幅较上月收窄1.8%，已经同比累计下降34个月。前9月同比下降22.7%,前8月同比下降23.6%、前7月同比下降24.3%、前6月同比下降25%。说明房地产市场处于边际改善的筑底趋势，深度调整中继续修复趋势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据来看，10月商品房销售金额7974亿元，环比下降12.90%，同比下降1%（0.99%%，跌幅比上月收窄15.3%。前9月同比下降16.3%，8月环比上涨3.16%，同比下降17.2%、7月环比下降45.9%，同比下降18.5%、6月环比增长50.9%，同比下降14.3%、5月同比下降26.4%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]4月同比下降30.4%、3月同比下降28.5%，说明房地产行业团体处于连续筑底调整的趋势中。随着市场对需求端政策的连续消化，城市房地产政策不绝连续放松，预计短期一线城市和核心二线城市市场率先止跌，带动天下市场修复。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月住宅销售额6.7486万亿元，同比下降22.0%，跌幅比上月收窄2.0%。前9月同比下降24%、前8月同比下降25%、前7月同比下降25.9%、前6月同比下降26.9%、前5月同比下降30.5%。办公楼2469亿元，同比下降12.8%，跌幅比上月扩大0.1%。商业业务用房4543亿元，同比下降13.7%，跌幅扩大1.5%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据来看，10月住宅销售金额7246亿元，环比上涨7.28%，同比上涨0.7%，止跌上涨。前9月环比上涨43.2%，同比下降16.3%，8月同比下降15%、7月环比下降45.41%，同比下降15.7%、6月环比增长50.8%，同比下降13.8%、5月同比下降26.4%，与市场结构性成交有直接的关系。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照地域区域来看，东部地域销售金额同比下降21.1%，跌幅收窄2.7%。中部地域销售金额同比下降21.9%，跌幅收窄2.9%。西部地域销售金额同比下降19.9%，跌幅收窄扩大2.8%。东北地域销售金额同比下降13.9%，跌幅收窄2.5%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第五是商品房库存，逐月下降。10月末商品房待售面积7.3057亿平，环比减少120万平，同比增长12.7%，增幅比上月收窄0.7%。9月末7.3177亿平、8月末7.3783亿平方米、7月末7.3926亿平，6月末7.3894亿平、5月末7.4256亿平、4月末7.4553亿平、3月末7.4833亿平，商品房库存面积超2015年7.1853亿平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10月末住宅待售面积3.7523亿平方米，同比增长19.6%，增幅比上月收窄1.2%。9月末3.7679亿平方米、8月末3.8103亿平方米、7月末3.8238亿平方米、6月3.8287亿平方米、5月末3.8712亿平方米。办公楼5175万平方米，同比增长9.4%。商业业务房1.4234亿平方米，同比增长1.5%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10月末商品房待售面积73057万平方米，较上月减少120万平方米。其中住宅减少156万平方米，办公楼增加4万平方米，商业业务用房减少2万平方米。10月末库存总量较连续减少，较去年同比上涨12.7%，按当前销售计算去化周期为20.8个月，较上期略有缩短。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]分物业类型看，其中商品住宅库存面积3.7523亿平方米，同比增长19.6%，较上月再缩小1.2%，总量高。办公楼面积5180万平方米，同比增长9.0%。商业业务用房面积1.4232亿平方米，同比增长1.5%。当前化解库存政策力度不绝加大，多方资金支持去库存，效果将逐步释放。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]新房库环比下降，去化周期环比提升，去库存压力较大。天下住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至10月末，商品住宅广义库存面积为18.6亿平，环比下降 1.5%，同比下降 11.7%。去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）27.4个月，环比下降1.1个月，同比增加0.1个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]现房库存（已竣工未销售）来看，截至10月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积） 3.7523 亿平，环比下降 0.4%，同比增长19.6%。去化周期为20.8 个月，环比下降 0.7个月，同比下降0.7个月。住宅现房库存占住宅广义库存面积的比重为20.1%，环比提升0.2%，同比提升5.3%
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其中有一大部分属于滞重库存，长期较难去化，同时存在退房的情形。由于居民对期房烂尾的担心，越来越多期房不得不滞存到准现房、现房才能卖得掉。能表明为什么现房的库存面积在增加而去化周期增速小于全部库存。除此之外，目前二手房挂牌量也不绝走高，对新房销售形成了挤压。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]狭义商品住宅库存逐月下降、广义库存下降，主因是新开工面积降幅较大。当前销售连续筑底，房企主动去库的速度较为缓慢，有待收储等政策的进一步落地。由于商品房库存去化缓慢，销售回款枯竭，导致房企资金周转问题非常严厉，现金流告急传导资产贬值风险，债务集中到期，面临较大的债务风险。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]商业库存去化期超过3年，较上月略拉长，库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始下降，2020年下降到4.9850亿平，2023年库存已经快达到2016年的水平，到2024年成为历史上库存最高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]6月末7.3894亿平方米，到7月末7.3926亿平方米，8月末7.3783亿平方米，9月末7.3177亿平方米，10月末7.3057亿平，超过2015年，历史高峰。2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2023年6.7295亿平方米，回到6亿平方米的2016年水平。2023年末6.7295亿平方米，同比增长19.0%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]商品房库存创历史新高，说明房子的供应多，房子卖不出去。与过去的高库存不同的是，这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，与保交楼的政策有关。保交楼的政策推进，现房没有按时交付，少部分是退房的，导致库存连续上升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第六是价格端，跌幅收窄。前10月天下商品房价（销售均价）环比上涨0.63%，同比下降6.1%（6.06%），降幅比上月收窄了 0.7 %。前9月环比下降0.05%，同比下降6.8%、前8月环比上涨0.06%，同比下降6.9%、前7月环比上涨0.12%、同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]天下房价同比跌幅连续5个月收窄。2024年前10月天下商品房价（平均价）9862元/平方米，前9月9800元/平方米、前8月9854元/平方米、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5个月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，天下房价绝对值止降回升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据来看，10月商品房销售均价10430元/㎡，环比上涨10.3%（10.29%），同比上涨0.64%，同比连续9个月下跌首次上涨。9月环比下降4.5%，同比下降5.9%、8月环比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月同比下降7.0%、5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]前10月天下住宅房价（销售均价）10324元/平方米，环比上涨0.76%，同比下跌5.2%，跌幅较上月收窄3.1%。前9月10246元/平方米，环比下降0.68%，同比下跌8.3%、8月10317元/平方米，环比上涨0.11%，同比下降8.4%、前7月10305元/平，环比上涨0.16%，同比下降6.4%。10896
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据来看，10月住宅销售均价11012 元/平，环比上涨12.4%，同比上涨1.2%，同比连续9个月下跌后首次上涨。9月环比下降6.0%，同比下降6.6%、8月环比下降0.1%，同比下降6.5%。7月环比下降3.3%，同比下降6.6%。6月同比下降6.8%、5月同比下降7.0%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]新房价格降幅收窄，二手房贬价影响购房决策。总体看，房价跌幅继续收窄，下跌势头得到遏制，一方面是未来市场大规模以价换量的趋势不会连续，另外一方面是市场结构性的影响，高价盘大量集中上市。现在对于价格的分析和判断非常关键，至少市场信心开始处于修复的状态。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房价连续下跌的背景下，购房者观望情绪较重。起首是居民对房价走势的预期悲观，2024年二季度，央行城镇储户问卷观察报告表现，居民预期房价上涨的比例仅11.0%，而居民预期房价下降的比例则陡升至23.2%，继续创近十年新高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次是居民收入信心不足。2024年二季度，央行城镇储户问卷观察报告表现，居民收入信心指数已经连续12个季度不高于荣枯线 50%。最后是居民杠杆率已居高位。据国际清算银行数据，截至2023年末，中国居民杠杆率为62%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]中国居民杠杆率为62%，已接近发达国家平均水平。尽管需求端利好政策不绝出台，主流城市首付比例和房贷利率一降再降，与历史周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好举措对房地产销售的提振效果一般。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第七是资金端，跌幅收窄。前10月房地产开发企业到位资金8.7235万亿元，同比下降19.2%，降幅比上月收窄0.8%，已经累计下降3年10个月（46个月）。前8月同比下降20%、前8月同比下降20.2%、前7月同比下降21.3%。说明房企资金连续7个月边际改善效应但是资金状况依然令人担心。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]拆解房企资金来源，前10月房地产开发企业到位资金8.7235万亿元，同比下降19.2%，降幅比上月收窄0.8%。前10月国内贷款12400亿元，下降6.2%，降幅较上月扩大0.2%。定金及预收款26444亿元，同比下降27.7%，降幅较上月收窄2.1%。个人按揭贷款12436亿元，同比下降32.8%，降幅较上月收窄2.1%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]具体来看定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅依然较大，分别较上期扩大2.1%、收窄2.1%。国内贷款和自筹资金同比跌幅较小，较上期分别扩大0.2%、1.4%。其中自筹资金比例连续提高，占全部资金36.08%，较上月提升0.4%。定金及预收款和个人按揭贷款占44.5%，较上月提高0.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]当前商品房销售市场边际改善，短期市场回升不能实质性、根本性改变房企财务困境。房企营收承压、利润下滑的总体态势仍在连续。降低土地增值税预征率下限0.5%，房企预缴的税收降低能有效缓解资金压力。房企利润率连续下降，税收减免政策为企业提供了盈利规复的空间，对稳定企业预期有积极影响。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]单月数据来看，10月房企到位资金同比下降10.8%，比上月跌幅收窄7.6%。其中国内贷款同比下降8.8%，比上月跌幅收窄5.6%。自筹资金同比下降22.7%，比上月跌幅扩大8.9%。定金及预收款同比下降3.9%，比上月跌幅收窄22.3%。个人按揭贷款同比下降8.8%，比上月跌幅收窄17.8%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]10月房企资金来源中，国内贷款同比下降8.8%，与销售相关的定金及预收款单月同比下降3.9%，降幅较上月明显收窄。由于政策集中出台，与销售相关的资金均有所改善。随着9月下旬针对融资侧和企业端的政策逐渐出台，企业融资侧的压力有望缓解。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]说明银行贷款审慎，担心房价下降与出清风险。房企到位资金跌幅收窄，主要是商品房销售面积、销售金额呈现跌幅小幅度收窄，同时与商品房销售降幅改善，个人住房贷款增长，商品房市场逐渐升温基本印证。预计11月继续保持增长，较22、23年增速中枢改善明显。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]反映目前房地产行业外部融资情况在历经供给侧出清后，在政策支持下已逐步向周期底部靠拢。未来下滑空间将稳步收窄，房企资金面回暖将更为依赖于销售表现，销售回款是房企资金链稳定的关键。个人按揭贷款降幅较大且高于其他指标，主要是受制于收入及房价预期较弱，其短期对到位资金连续拖累。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]国内贷款与自筹资金跌幅扩大，说明房企融资、资金改善不明显，状况没有实质上改善，政策能惠及的房企、项目数量非常有限。房企资金来源中，主要销售低迷影响的定金及预收款、个人按揭贷款下降幅度大，政策传导性比较差。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房企资金压力是房企缩减投资、拿地、新开工、缓竣工、延期交房的主因。房企资金有所改善不明显，主要原因是贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，并且下降幅度大，况且融资困难，导致房企现金流紧张。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]支撑房企现金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，连续下降35个月。受银行审慎态度、销售下降影响，银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]反映出金融机构对房企风险担心加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。说明房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄，高于其他资金来源，未来房企融资面临较大挑衅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]第八是国房景气指数跌幅收窄，市场低迷，预期和信心依然不乐观。10月国房景气指数为92.49，较上月增长0.08%，已经连续2年10个月（34个月）跌破100，2016年初以来国房景气指数最低水平，表明房地产市场呈现边际改善，低迷、预期和信心预期有所好转。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2023年12月国房景气指数为93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月-10月国房景气指数为92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22、92.35、92.41、92.49。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一，100是分水岭。国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现连续下跌，边际修复非常缓慢趋势，呈现连续性修复趋势，说明目前房地产市场低迷，预期和信心预期好转，处于指标筑底趋势。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241125A08XOI00
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