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“929新政”以来，深圳楼市无论新房还是二手房都驶入了行情的快车道。
一些热门板块的新房库存告急的同时，片区内二手房“笋盘”也在加速消化。
像龙华红山板块的金亨利、水榭春天、华业玫瑰园等代表性小区，直接实现了价量齐升。
金亨利的笋盘单价一度回落至9字头，现在回暖至10万+；二期4房，3个月时间成交价涨了170万；
华业玫瑰的单价曾跌破开盘价，现在单价6万5的笋盘都很少、两房成交价最大反弹近30%......
现阶段，红山业主卖房已经不必要再“贱卖”换成交，甚至拿到了议价的主动权。
红山片区二手房详细成交环境如何？
接下来的行情会怎么走？
深高北学区房全面反弹
最高涨了170万
红山片区的三大龙头盘-- 莱蒙水榭春天5/6期，金亨利1/2期和汇龙湾。
依附“深高北”学区的学区上风，房价不停领跑整个龙华。
在楼市高峰期时，三个小区的二手房成交价普遍去到13万+，个别房源甚至卖到16万/ 平的高价，丝绝不逊于福田、南山等区的高端豪宅。
不外，随着学区房整体下行，片区内的二手房单价很快回落到了9-11万之间。
今年“929新政”前，莱蒙水榭春天5期的笋盘已经跌至7字头，汇龙湾回落至8字头，金亨利一期的笋盘跌破10万。
不外，随着市场行情反转，三个小区不仅成交活跃，价格也迅速回暖。
金亨利一期 ， 建面88平的三房 ，今年初不到900万就能买到， 现在至少要加50万 ，而且小区内没有单价低于10万的房源了。
来源：行舟深房，价格仅供参考，不作为实际成交依据
金亨利二期 ，涨幅就更惊人， 小区单价全面回调至12万+ ；建面93平的四房，3个月的时间，直接涨价170万， 现在同面积段的房源上车门槛已经要1250万 ，又涨了115万。
来源：行舟深房，价格仅供参考，不作为实际成交依据
来源：链家网，价格仅供参考，不作为实际成交依据
莱蒙水榭春天5/6期 ，在售房源的单价都回调到8.5万/平以上； 6期建面88平的三房，9月初总价已经跌破700万，现在放盘价至少涨了102万。
来源：行舟深房，价格仅供参考，不作为实际成交依据
汇龙湾8字头笋盘全面去化，全部房源放盘单价都在9万+。
来源：链家网，价格仅供参考，不作为实际成交依据
综合来看，虽然深高北学区的二手房和高峰期相比仍有较大差距，但整体成交环境向好，尤其是 金亨利二期，与高峰期的差价已经不大了。
非深高北学区次新盘也在返价
有房源涨价30%
众所周知，在红山片区的40多个二手房小区中，深高北学区内与外的小区价格差距非常大。
不外，就现状来看， 红山片区几个成交行活跃的二手小区回暖很明显。
华业玫瑰四季馨园 ，在今年上半年， 笋盘的成交价普遍跌破6万 ，甚至比7年前的开盘价还要低；现在两个小区在售的80多套房源中， 只有5套房源的放盘单价低于6.5万。
其中， 一期建面88平的三房 ，中楼层，今年8月的成交总价562万，10月已经要620万，单价回到7字头， 反弹了10% 。
来源：行舟深房，价格仅供参考，不作为实际成交依据
二期建面73平的两房 反弹更加夸张，今年9月初，笋盘的成交总价368万、单价跌破5万，现在同面积段的房源至少要480万， 涨幅超过30%。
来源：行舟深房，价格仅供参考，不作为实际成交依据
中航天逸 价格也稳中有升，譬如 建面约76平的两房 ，年初成交价465万，单价约6.12万/平， 现在上车门槛拔高了33万 ；建面约88平的三房，成交单价已经稳定在7万+。
来源：行舟深房，价格仅供参考，不作为实际成交依据
此外， 莱蒙水榭春天1/2/3期 ，单价根本上都回暖到 6.5万-7万/平 。
红山片区的资深中介告诉淘房君，这一波红山成交活跃小区的房价上涨，依然是依附“学区房”上风。
华业玫瑰四季馨园1/2期、中航天逸、莱蒙水榭春天1/2/3期对口学区为龙华实行学校 ，近年来的中考结果不停稳中有升，2024年公办普高率为82.01%，“四大”、“八大”的登科率也不低。
同时，上述小区还属于深高北A2类大学区招生范围，深高北新校区正式运营后， 预计A2类的门生未来申请到深高北的几率也会更大 。
红山的二手房还会继续反弹吗？
作为龙华当之无愧的C位， 红山的配套齐备、教育资源顶尖 ，此前不管是价格还是涨幅都在领跑龙华。
长达两年多的市场低谷，红山各盘都不同程度回调了，部分楼盘甚至跌破了开盘价，但整体价格依然是处于相对高位。
现在，市场行情好转之后， 红山的反弹速度快于市场平均速度 ，不管是深高北单学区内的龙头盘，还是非深高北学区的次新小区。
这一次红山二手房的全面反弹，更主要的还是， 龙华不限购使得区域内的新盘库存清的非常快，而新房和二手房之间价差没有原来那么大，购买力自然就转移到了二手房市场。
长线来看，由于北站-红山的新房供应量依然紧缺、二手市场成交量稳中有升，价格还会持续反弹， 而且，深高北单学区内几个小区的二手房有望在明年重回高点。
来源：深圳淘房志
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20241126A07WT800
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