得房率140%，全国正在打响零公摊之战！

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以前买房人都期盼着买房不要有公摊，期待哪一天可以取消公摊制度，按照套内面积去买房。现在，公摊正在以另一种方式消失。房产的产物迭代，正在一点点让公摊成为过去时。
从2024年开始，全国范围内开始了一场零公摊的实验。在全国零公摊实验里，走的最早的，走的最快的是广州。
广州的产物已经进化到了什么程度呢，这个可以给大家看看。
今年的9月份，招商蛇口以底价10.18亿元，楼面价1.3万/㎡的价格拿下横沥岛2024NJY-3地块，前几天这个项目出产物和户型了，户型实用面积最高醒目到140%。
这不是什么豪宅和改善住宅啊，按照小区面积段的区间82㎡、110㎡和125㎡来算，只能算个刚改楼盘。
给大家看下它逆天的110平的户型，110平的户型实用率139%，能做到4+1房两卫还带露台。


这是广州目前实施的第一个第四代产物的楼盘。
广州主城区即将开盘的新盘，虽然还没有实施第四代住宅标准，但是也出现了实际利用面积达到130%的户型。
拿越秀在白云和荔湾的两个即将开盘的新盘来说。
越秀在荔湾老西关的河柳街地块，是个核心老城的纯刚需盘，最小面积68㎡，最大面积也就只有98㎡，但是它的实际利用面积能做到最高130%。
68㎡的三房两卫，82㎡的三房两卫和98㎡的四房两卫，新规后的高得房率让小户型能做出之前100平以上的居住体验感。
另一个越秀在白云梅花园板块的新盘，也是个刚需盘，只有88平和105平，实际利用面积最高达到130%，全部都是四房两卫。
这三个即将开售的新盘，代表了广州现在最高得房率的产物。
除了这三个楼盘，广州目前市场上在售的新盘，只要是建筑新规之后入市的，100%以上的得房率已经成为了标配。
在广州甚至已经形成这样的征象，买房能选新居不选二手，新居一定要买建筑新规后的产物。
广州的产物之以是做到如此高的得房率主要是因为去年11月份广州建筑新规的发布。
去年11月份，广州公布了最新的《容积率办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。
半开敞空间指的就是阳台、入户花园、设备平台这些，半开敞空间赠予一半面积，这就给开发商在户型设计上留出了标准。
后面开发商们就猛卷户型设计，使得得房率越来越高，不仅消灭了公摊，甚至出现了100平的建筑面积，实际利用140平的局面。

2

不仅是广州一个城市出台了建筑新规，自2024年以来，全国多个城市都在计容新规上做了调解。
今年的5月份，济南出了新的计容细则，对第四代住宅试点项目和普宅都做了计容方面的全方位调解。

佛山住建局等9个部门团结发出通知，将住宅套内阳台的折半计容面积上限由套内建筑面积的18%提升到20%，并取消了对单个阳台的进深和面积限制。

合肥7月发布计容的新通知，放宽阳台、露台计容规则，如投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率。

深圳今年的建筑设计规则中，增长了计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的程度投影面积应全部计入规定建筑面积的内容，此前深圳阳台进深不能超2.4米，修订后可以将进深做大，飘窗的进深也从0.6增长到0.8。

……
西安、珠海、昆明、湖州等地都做了计容新规的调解，调解之后，各地的新规后产物如雨后春笋般往外冒。第四代住宅的概念逐渐在全国范围内得到了普及。
第四代住宅，又称城市丛林花园住宅，主打把地面的庭院放到高层上，让每个高层住户都拥有空中花园。

在实际落地上，第四代住宅最大的特点就是高得房率和拥有大露台。在全国现在落地第四代住宅的已经有100多个项目，得房率大多都在100%之上，最高的得房率能拉到144%。不过各个城市的第四代住宅多是在改善项目和豪宅上。
比如重庆的第四代住宅主力面积在127㎡以上，西安的第四代住宅主力面积在130㎡往上。
小户型的刚需项目也有，但是在全国范围内比较少。
这里面值得一提的，100%以上高得房率和第四代住宅并不能完全划上等号。最显着的一个区别是有没有露台。

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这一次的全国范围内的计容调解和100%得房率产物的兴起，正在形成一股产物迭代的潮流。现在看广泛的得房率是100%-110%，不清除后面户型设计越来越卷，出现得房率150%，160%的新产物。
很多人都没有意识到这件事对房地产行业的影响有多大，可以这么说，这股产物迭代潮将会成为房子新时代产物和旧时代产物的分界线。现在还是新产物和旧产物的过渡期。度过过渡期之后，以后的新居市场，100%以上得房率的产物会成为标配。在新产物和以前的二手房旧产物之间也会形成显着的价格差距。
以前得房率70-90%的二手房，房价会是一个梯队，100%以上得房率的新产物会形成一个梯队。
这两年因为房地产行业的低迷，100%得房率新产物和二手旧产物在价格上并没有差别太大，尤其是在大湾区的刚需盘，因为新居竞争的加剧，甚至出现了高得房率新规产物的价格比低得房率二手房价格更新的反常征象。
新旧产物交替的过渡期，龙猫给全国重点城市的朋友们几个非常实用的建议吧。
1、请密切注意你持有房产的区域是否还有大量待入市的地块，如果有，请将除了自住以外的房子卖掉，因为待这些新规产物入市后，会卷死周边的二手旧产物。


2、买新不买旧，如果在新规产物和二手次新之间做选择，即使新规产物比二手次新略高一点，也请不要犹豫，坚定的选择新规产物。

3、有些城市的新规产物只覆盖到改善面积，还未波及刚需，但是请相信，未来刚需小户型也会普及100%的得房率。如果不着急居住，可以再等等。

4、优质成熟稀缺地块的二手住宅不用担心，在房地产的价值判断里，地段依然是核心，比如广州的珠江新城，深圳的深圳湾，即使其他区域有新规产物，也不会冲击到这些核心地段的价值。

以后买房的逻辑发生了翻天覆地的变化，不管是刚需买房还是改善买房，选筹都变成了一个技术活。
我们为此总结了新时期买房的几个技巧，刚需应该怎么选，改善应该怎么选，刚需和改善应该避开哪些坑。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241202A013PA00
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