自然人不得拿地？绍兴企业主35轮叫价4.46亿杭州抢地一场空

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本文来源：期间周报 作者：徐超
在浙江省自然资源网上交易中心/浙江省自然资源智慧交易服务平台上，曾历经35轮叫价、最终溢价64.55%以4.46亿元的最高价抢下的杭政储出【2024】125号地块，显示没有成交。

  
125号地块和123、124号地块是杭州市规划和自然资源局于2024年10月21日公开挂牌出让的三块地皮。2024年11月20日，杭州市规划和自然资源局官网公示，123号地块被杭州兴耀房地产开辟团体有限公司以7.37亿元竞得。同日，滨江团体（002244）于交易日收盘后公告披露，以将近40亿元的价格竞得124号地块。
而媒体争相报道的，是125号地块。64.55%的溢价率是杭州土拍市场今年以来最高的溢价率，这在楼市低迷的当下无疑一剂强心针。更令人关注的是，这块地由一名自然人竞得，这是杭州首次出现自然人拿地的案例。据早先媒体的报道，该自然人是在绍兴经营环保热电厂的神秘富豪，在当地颇有实力。
根据杭州市规划和自然资源局官网公开的信息，竞得入选人要在2024年11月27日前通过资格审查，才最终确定为竞得人。地块出让须知也要求，竞得入选人要在2024年11月27日前去地皮所在区的分局接受线下的资格审核。
11月27日，期间周报记者从杭州市规划和自然资源局钱塘分局得到证实，125号地没有成交，原因是竞得人不符合资格，该地块从来就没有属于过该竞得的自然人，后续是否再重新挂牌出让还不清楚。
期间周报记者了解到，从报名、到参与竞拍、再到最高价胜出，这块杭州今年溢价率最高且又是首次被自然人拍得的地皮最后不能成交，关键在于杭州对地皮出让有规定，只有具备房地产开辟资质的法人、其他构造可参加，自然人参与竞拍不符合资格。这意味着，杭州首次自然人拿地，以失败告终。
自然人有没有资格拿地？
125号地块位于杭州市钱塘区，出让面积13811平方米，容积率1.3，建筑面积17954平方米，起拍价2.7111亿元。根据浙江省自然资源网上交易中心/浙江省自然资源智慧交易服务平台公示的竞价记录，2024年11月18日15时25分溢价1.84%挂牌报价2.7611亿元，11月20日9时30分开始限时竞价的轮番报价，短短一个小时不到，10时24分由自然人洪礼昌报价4.4611亿元竞得。
根据《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让须知》（简称《须知》）第八条规定，中华人民共和国境内外具备房地产开辟资质的法人、其他构造可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动（联合竞买的竞买各方均应具备）。这意味着，洪礼昌作为自然人没有竞拍资格。
而《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让须知》第一条言明，“根据中华人民共和国有关法律、法规和《招标拍卖挂牌出让国有地皮使用权规定》（国土资源部39号令，简称“39号令”），为规范国有建设用地使用权挂牌出让活动，特制定本规则。”

  
2007年11月1日起施行的39号令第二条规定，“本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他构造参加国有建设用地使用权投标，根据投标效果确定国有建设用地使用权人的举动。”
第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他构造，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
黑龙江申度律师事务所合伙人刘俊雄律师向期间周报记者表示，即便不讨论《须知》是否为法规的文件，但明白了参与竞拍的资格要求，好比法规规定自然人不得参与竞拍，但出让公告说可以参加，则出让公告违法；而法规规定自然人、法人等都能参加竞拍，公告只限定法人可以参加，这就是内含和外延的问题，逻辑上并无法律瑕疵。
北京市才良律师事务所名誉主任王才亮律师则认为，《须知》不算地方法规、规章，只是一个规范性的文件类的规定，其在39号令的基础上增加了摘牌人的任务，属于没有上位法的行政规定，依法无效。
王才亮律师认为，行政机关在地皮使用权出让之时要审查摘牌人的资格，如果挂牌时明白不能自然人摘牌、中标、竞买，那么就不应该收取自然人的包管金，而收取包管金的举动就是对竞买人资格的认可。
5423万包管金被没收？
根据杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告（杭规划资源告[2024]R018号），该地块包管金5423万元。
《须知》第十八条规定，交易结束后将对竞得（入选）人竞买资格、购地资金开展审查，经审查，不符合本公告及《挂牌出让文件》规定的，取消竞得资格，已缴纳的竞买包管金不予返还（使用保函参加竞买的，要求兑付保函）。
有杭州当地房地产界知情人士向期间周报记者表示，杭州对于地皮拍卖的资格审查一直是后置，所以洪礼昌报名成功后又参与竞拍，最后以自然人身份竞得地皮。由于违背了竞拍的资格规定，包管金已经被没收。
期间周报记者也特地向杭州市规划和自然资源局钱塘分局询问此事，对方表示“不能对外透露”。
刘俊雄律师认为，不管资格审查是前置还是后置，包管金是应该退还的。“比如法院立案，如果不予受理，诉讼费是全额退还的。如果官司败诉了，（当事人）是诉讼费自担。”刘俊雄律师认为，假如包管金没收属实的话，对竞买人来说，其连竞拍资格都没有，就不应当付出高额包管金的代价。而且从格式条款无效的角度出发，资格审查后置不利于保护竞买人，打扫了竞买人的权利，加重了竞买人的任务和责任。
期间周报记者留意到，从11月20日竞拍效果出炉引发媒体关注，到现在明白拿地效果无效，自然人洪礼昌始终没有对外发声。
天眼查显示，洪礼昌在浙江龙德环保热电有限公司（简称“龙德环保”）担任董事，同时在龙德环保的大股东浙江龙德环保科技团体有限公司持股1.0763%，该公司股东均为洪氏。洪礼昌同时持有龙德环保第二大股东宁波昌能企业管理合伙企业（有限合伙）99%股份。其还在新三板公司成都锐思环保技术股份有限公司控股51%的杭州佳锐思环保科技有限公司持股8%。

  
据绍兴文理学院创就业服务信息网站的信息，龙德环保位于绍兴市柯桥区滨海工业区，是一家专业处置印染污泥的资源综合利用热电联产企业，为绍兴柯桥传统产业转型升级工程配套企业。
2021年，浙江省发改委发布省重点建设项目调解名单，龙德环保热电联产扩建工程就位列绍兴新增省重点建设实行类项目清单。
期间周报记者专门接洽上龙德环保，企业方证实了洪礼昌的身份，但对于拿地以及包管金是否没收等详情，敏捷拒绝了采访。
浙江成自然人拿地大户
据业内统计，包括此次杭州拍地在内，今年天下已有5起自然人拍地的案例，包括杭州在内，有4起发生在浙江。

  
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受期间周报记者采访时表示，从《城镇国有地皮使用权出让和转让暂行条例》第三条规定看，境内外公司、企业、其他构造和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例规定取得地皮使用权，进行开辟、利用、经营。同时，各地自然人拿地的相干规范也明白，后期个人也可以按照规定转让，同等享受当地的入学、医疗等条件。
从开辟的规范来看，《地皮管理法》和《地皮管理法实行条例》明白，地皮的开辟、保护和建设活动都必须遵循国家的国土空间规划。这也就意味着自然人拿地应符合相干的国土空间规划要求。从各地的实践来看，部分城市也开始关注到此类新现象，积极做政策思考和研究，如安徽临颍发布《关于解决城市周边“小块地”问题的建议》。
严跃进认为，过去地块大且总价高，限制了自然人的拿地，如果思量到当前房企的资金压力和地方财政压力，出让小地块给自然人的话，有助于导入新的购地资金和增加财政收入，可以减少传统的空置问题，确保住房回归居住属性。
刘俊雄律师认为，通过资格审查限定未具备房地产开辟资质的法人、自然人等参与竞拍，大概是限定金融资金或者社会游资披着马甲来参与房地产，没有不公平和恶意排斥竞买人。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241128A04INJ00
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