郑州房票，千万别成了某些人的泼天富贵

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郑州房票有多热？
大家没事儿去各大村委会门口转转，可以看到像京水、双桥、须水这些已经拆大概正在拆的村子，拿到房票的村民，一出门就被一堆中介围上来，争相推销房子。
据村民说，由于前期资金有限，很多人并没有拿到房票，还在等。
中介更是成为最大的助推，有些中介门店一天能卖20多套，村民认筹都是3-5套的买，非常火热。

毫无疑问，房票成了郑州楼市当下最大的热门，也是很多人觊觎的财富盛宴。此前楼参接连写的三篇文章背面，也有不少人提出各种各样的质疑和问题。
其中质疑最多的，就是关于村民“以购代建”房票的价格和利用，很多村民理解得不透，乃至会发牢骚说：房票坑人，老百姓要吃亏。
我并不认同这个观点，由于无论是从规则设计、实际房票操作，以及最近的设计初衷来看，房票和以购代建都是为了保民生和去库存，对于村民的实际利益是有利益的。

但是，制度是好的，并不意味着一切就会顺理成章，问题也并非不会出现。
毕竟，不是所有人对房票都能理解到位，执行过程中也难免会有人试着钻空子，稍不注意就可能会出现“好心办坏事”的局面。
经过我多方了解之后，有须要说一句：郑州房票，一定要善待村民，避免成为某些人的泼天富贵。

要了解房票和村民的关系，就必须从10年前说起。
当时吴天君主政的郑州，是郑州城市面貌改变最大，也是给郑州楼市埋下祸根的时期，他主要做了两件事：批发市场外迁，城中村拆迁。
2012年，郑州中心城区的177家商品交易批发市场将外迁出四环，整合为10个市场集聚区，比如龙湖华南城就是那个时候开始的。

另一个就是四环内城中村的大拆迁工作，根据官方数据，截至2015年11月，“十二五”期间，郑州市四个开辟区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。其中，中心城区(围合区域内和航空港区107国道以西)的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。
2015年11月，《郑州晚报》报道，郑州四环内的所有城中村已于2015年底基本拆迁完毕，而四环外、城市规划区内及周边三公里范围内的棚户区改造项目，也将于2016年底全部拆迁完毕。

大规模拆迁背后，是一边新房起高楼，一边大量土地被囤积和荒凉。很多安置房项目建设进度缓慢，乃至几经停工，多年来拆迁户被“过渡”地过着漂无定居的生活，乃至一些老人在等待安置房期间相继离世，而一些年轻人至今未能入住婚房。
其实，关于安置补偿办法，早在2010年国土资源部就曾发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，通知要求，切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作，先安置后拆迁，果断制止和纠正违法违规强制拆迁行为；合理进行住房拆迁的补偿安置，随机应变采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。
但城改郑州模式注定了，在现实操作中，“先安置后拆迁”几乎没有可能，“很难做到”。
“有的地方给了一年补偿款就没下文了，拆迁指挥部也是临时的，到时候不给补贴了，村民也不知道去找谁。”在担当媒体采访时，一位工作人员如是说。

这就是城改的后遗症：一边是刚建好的新楼盘，另一边是一批正在建设的高楼，中间夹着没拆完的城中村，人去楼空，钢筋从倒塌了一半的墙上伸出来。
而很多村民，一直在等着拆迁安置补偿费用，大概住在租来/临时搭建的房子里等安置，一等就是N年

城中村大拆迁，遇上了房地产的大萧条，村民面临着安置和生存问题，从而催生了房票政策的出台。
房票从形式上是钱币化安置，配合“以购代建”的政策，一石二鸟实现了困扰郑州发展的两个大问题：保交付保民生，楼市去库存。
我看了全国的房票政策，郑州应该是引导性、操作性最完善的，也是对各方利益尽可能都照顾到的。


比如村民关注的核心问题：价格、房源、优惠政策，政策基本上都做了详细的安排，避免开辟商临时涨价的现象。
我也咨询了美盛、金茂等多家开辟商，所有接收房票的项目，并不会在价格上区别对待房票业主，都是正常的销售价格。
另外，据我所知，相关部门早在房票出台前一个多月就开始收集售楼部销售政策和房源，避免房票推出后开辟商临时涨价。
房源上也是全城通用、通兑，虽然有部分开辟商由于销售节点和回款规划等原因没有参与“以购代建”，但只要参与房票安置的开辟商，是可以接收跨区房票。

优惠政策在政府文件里也做了明确安排，不仅有对应的契税减免，还可以同时享受开辟商所有的优惠政策。
从制度设计上来看，郑州的房票安置是合理、有效的，且照顾到了多个方面。
乃至在执行层面，为了避免“房票兑付”担忧，文件明确此次房票专款专用，保证兑付——11月18日，位于郑州市惠济区的正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目已完成首批房票兑付，两个项目首批兑付房票共81张，到位资金9904.9万元。


我问了开辟商，房票能够做到按照票面价格及时兑付，兑付周期从正商、绿都来看一个月都不到，执行服从黑白常高的。

所以，无论从设计到执行，郑州的房票，是很用心去解决民生问题的。

理想很丰满，但现实并不完善，很多粉丝发来了实际的质疑，让人有些担心。


这是一位弓寨村民发来的文末评论，为了保证究竟的真实性，我请她在后台发了详细的文件：


结合粉丝的评论，以及村民的公告，以及我们可以得出几个结论：

1.文件里强调“弓寨未安置房屋等价交换运河源均属自愿”，但实际操作中，村民的选择权很有限，有没有村民放弃运河源项目，去跨区选择其他项目不得而知。但理论上来说，是可以不买运河源，选择其他项目的。2.村民提到的融创运河源，市场价格1w/平，房票价格1.6w/平，并非真实，早在客岁融创就全线上调了在售的所有房源价格，并非针对房票临时调价。3.村民们安置房票价格为6300元/平，商房价格为16000元/平左右，这个比例为2.5:1，这个的确让很多村民觉得价格昂贵无法担当，很多人在后台评论里更倾向于换多套品质更差、价格低、无法正常交易的安置房，而不是商品房。

在很多村民的理解里，“自愿选择”成了“定向”，拿房票去购买商品房等于“割韭菜”，还有就是各种操作过程中的细节问题，乃至产生了以下留言：

这份广为流传的消息并无法证明前文粉丝评论里的问题，但至少在村民层面，这种负面情绪是存在的，且在各种村民/中介视频里不断扩散。
只有如此，才能让村民的利益得到最大化的掩护，也让房票能够实现最大的社会价值。

很多人把房票当成一场开辟商的泼天富贵。
从实际上看，房票以购代建政策的确消化了开辟商的很多存量房源，让资金紧张、销售困难的项目得以顺利进行。

但客观上说，房票更多是在“保民生”和“去存量”之间做桥梁，更多是站在整体郑州城市的健康发展上去解决问题。


从市场表现来看，诸如正商、绿都这些集中选房的楼盘被“秒清”，的确对成交量低迷的市场有很大的刺激效应，让很多人开始关注房票的“增量资金”价值。
更重要的是，随着房票的全面放开，以及大家对房票价值的理解，越来越多开辟商、楼盘、中介在全方位推开房票，很多楼盘的销售数据大幅提升，都得益于房票的助力。

（部分区域的11月周/月市场销售数据）

光算经济账，开辟商肯定是受益方，即便不算泼天富贵，也算是一场及时雨。但依我对市场的观察，房票的真正价值还需要持续关注几个点：.

1.房票现在的资金总额有限，据说2024年底前只有不到100个亿。这个资金量是远远不够的，很多村民并不能足额领到房票，需要后续投入更大的资金量。2.开辟商们现在的楼盘和价格并不算高，不管是前期的正商、绿都，还是现在市场上的“以购代建”楼盘，价格都是经历过几轮血洗的市场价，性价比还是很高的，未来随着房票更多，房源减少，会不会从抢房潮变成涨价潮？3.房票安置和拆迁一样，都是一个非常复杂、涉及利益盘根错节的事情，每个村的环境都不一样，安置补偿标准也千差万别，持有房票的朋友也一定要多关注政策，避免由于信息不对等，真成就了某些人的泼天富贵。

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来源：https://view.inews.qq.com/k/20241120A04EU000
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