一线城市中首个！广州七区拟实施购房入户，重磅利好房地产？

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11月18日，广州市发展和改革委员会发布关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》（下简称《修订稿》）意见的公告，提出广州将新增安居乐业入户、取消积分制入户年度名额限制、允许整日制大专学历入户广州、新增投资纳税入户等修订内容。
尤为值得关注的是，广州拟实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有正当产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。


作为一线城市中首个提出购房入户的城市，此次放宽入户，将对广州的房地产市场有何提振作用？南都湾财社记者采访了六名资深业界人士，他们对即将实施的入户新政有着不同见解。


广州多管齐下放宽入户
白云黄埔等七区拟实施购房入户
广州市发展和改革委员会相关负责人介绍，现行广州市迁入户政策体系共5份文件合计62条，修订后整合为1份文件合计31条，明确广州市引进人才、政策性、积分制、投资纳税、安居乐业五种入户类别和相应条件，力争实现“全市通办、全程网办”，提高迁入户服务效能。
其中，考虑广州作为超大城市，区域生齿密度区域分布不均现象较突出，本着合理有序、渐进适度的原则，兼顾“增量”“存量”需求，广州实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有正当产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。


值得关注的是，住宅房屋产权为两人及以上人员共有的，须经所有产权人协商一致并公证确定其中一人申请，其他共有产权人不再实用。而通过二手房申请安居乐业入户，则要求该住宅房屋原户口全部迁出且3年内未用于办理过安居乐业入户。
在投资纳税入户方面，提出最近连续36个月内，在广州现实缴纳的个人所得税税额累计在20万元以上的人员，可申请将户籍迁入广州。
此外，广州筹划放宽引进人才入户条件，全面支持高层次人才入户（不受年龄、社保等限制）。一方面，放宽年龄限制，博士、硕士、本科入户年龄条件均放宽5岁，其中博士由50周岁放宽到55周岁；硕士由45周岁放宽到50周岁；本科由40周岁放宽到45周岁；另一方面，降低学历门槛，允许大专学历入户，需满足具有国内平凡高校整日制大专学历，或整日制技师学校高级工班以上毕业的人员，年龄35周岁及以下，在本市连续缴纳社会保险满一年的条件。
广州，一线城市中首个提出购房入户
58安居客研究院院长张波指出，由于目前大部分二三线城市落户已经明显放松，乃至进入到了“抢人大战”阶段，单一落户政策对于楼市的拉动作用已渐渐趋弱，而一线城市本身的配套资源，包括教育、医疗等方面更为美满，更为全面的产业基础也为就业提供更多机遇。因此，每每一线城市的落户门槛依然保持。
张波认为，此次广州放松外围区域的入户限购，一方面将提升潜在买房需求到现实落地的转化，落户每每代表着对一个城市的归属感，广州安居乐业入户的方式，也正是把买房和落户直接结合起来。另一方面，对于首套刚需的拉动作用更为明显，由于放松的是外围，房价相对更低，而且可以一个产权可实现配偶、成年子女共同落户，对于外来的众多“新广州人”可以将父母、配偶共同实现落户，吸引力更为明显”。
“广州是第一个放开购房入户的一线城市”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州作为超大特大城市，此次遵照了循序渐进，外围退出入户限制，中心区渐渐降低入户门槛；同时，支持有稳定就业、有自有居所的人群入户，也符合新型城镇化的要求。
李宇嘉分析认为，购房入户政策也是促进房地产贩卖的一个举措。对于长期在广州居住生活但不符合学历落户，投资落户等规定，但有落户需求的外来生齿，特殊是有子女教育需求的人群，通过购置房产既实现了落户，享受到了公共服务，也促进了商品房的贩卖，实现了居者有其屋，对于其他热点城市也有借鉴意义，“未来其他一线城市也会跟进安居乐业入户，也将有利于促进基于落户需求而购置房产的消费行为”。


广州年底将掀起新一波置业高潮
在9月底广州全面放开住房限购后，10月份的楼市成交提振非常明显：一手住宅网签10418套、111.47万㎡，环比均增长100%左右；二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。在10月份，广州全市共网签23606套房。
不过，多家机构指出，进入11月份，楼市成交有所放缓。克而瑞统计显示，截至10月末，广州新房可售面积为1553万㎡，去化周期25.5个月。拟实施购房落户的7个区域之中，除从化区受到开发的限制新房可售面积为65万㎡之外，别的区域可售面积均在100万㎡之上，新房供应充足。
“实施购房落户之后，有利于鼓励非本地户籍常住生齿在广州购房的积极性，为上述各区引入更多的楼市购买力，促进库存去化，巩固10月以来广州楼市的回稳势头，在年底掀起新一波置业高潮，促进广州房地产市场回归良性发展的轨道”。克而瑞广佛首席分析师肖文晓分析认为，该政策有利于提升在广州工作生活的“外地人”的购房意愿，加快原有置业步伐，但购房需要考虑的因素较多，包括有无购房筹划及购房预算等，购房落户并不是唯一决定因素，因此预计购买力的开释将会循序渐进，“短期内咨询的人会比较多，但不大大概出现成交量全面暴涨的情况”。
广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江指出，此次广州拟对旧城区外的七个区放宽购房入户条件，有利于从外地来到当地工厂、企业、产业园工作的大量产业人员和他们的家属，就近在广州安居乐业，孩子能上学，老人能看病，幸福生活指数上一个台阶。
“广州市的教育医疗等公共资源在大湾区是数一数二的，预计外地人会想着入户广州后，能享受充裕又优良的教育医疗等待遇，从而踊跃买房入户”。黎文江认为，这次购房入户新政，将会吸引大量的优秀人才和投资纳税大户人家携家带口地积极买房入户，届时成交量将比10月的高潮期更火爆。
“新广州人”正渐渐成为中长期住房市场重要支持
根据广州统计局数据，2023年户籍迁入生齿22.05万人，迁出生齿4.28万人，机械增长生齿17.77万人。
“结合第七次生齿普查数据显示的中国家庭户人均居住面积为41.76平方米，理论上广州可增加的住房面积需求大约为742.0752万平方米”。华南城市研究会常务副会长姚育宾分析指出，这些年来，广州吸引持续上升，特殊是大量外来生齿落户广州，前来工作生活，带来巨大的居住市场，租房、购房需求与日俱增。新迁入生齿也会在广州落地生根后，经过多年努力，实现从租房到买房的转变，“本次安居乐业入户新政将进一步促进房地产市场交易量提升，尤其是白云黄埔七区成交量有望获得较大增长”。


姚育宾分析认为，在本次安居乐业入户新政出台后，“新广州人”正在渐渐成为中长期住房市场重要支持，催生和激发新增住房需求。政策也重点利好大学毕业后到广州工作的年轻人，作为高素质人才，本身就是广州众多产业拓展的就业对象，因此，随着入户门槛降低，这些年轻人才将加速向广州聚拢，为广州产业升级提供强大动力。
广州年内还会再出台房地产新政吗？
在广州世联研究院副院长崔登科看来，此次放宽入户对楼市将有一定的利好刺激作用，开释一波成交增量，但主要是利好刚需。由于当前汽车制造业、房地产业、部分金融业等受市场影响较大，相关行业中的中产从业人员支付本领因此也受到很大影响，“因而新政总体对楼市的提振作用相对有限，仍需要出台更多的政策才能托稳回温的市场”。
“这次新政对广州户口的增量是肯定的，但对房地产成交的增量则并非马上见效”。广州中原地产项目部总经理黄韬分析认为，以往广州对“送户口”有规定期限，规定多长时间内不能迁徙，这一次的入户细节尚未出台。“我个人认为应明确限定多长期限内不得迁入中心四区，否则将对四区的教育等产生冲击，也会导致城市服务质量下降”。
黄韬认为，如果政策限定了迁徙期限，则利好当前的房地产市场，“但这也只是一种过渡型的政策，长远来看，不能靠这个提升房地产成交”。
在此次放宽入户之后，广州今年还会有新的房地产政策吗？
黎文江分析认为，预计今年广州还将有大概落地取消普宅和非普宅相关标准的政策，同时结合LPR变化对房贷利率跟进调整，“全市层面大政策落地的大概性小了。区域性的政策还有大概持续推进，例如和房票政策的结合，限售政策的优化等等”。
采写/摄影：南都·湾财社记者 邱永芬

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241118A09XHH00
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