12 万亿+房票，郑州今后再无烂尾楼？

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在写这篇文章之前，我先给大家说4个案例：
案例1：2021年，某宇宙房企暴雷，全部项目全面烂尾，前期业主大量被骗，当地政府不得不被动接盘，善后棘手的烂尾楼问题。案例2：同样是2021年，某本土龙头房企向河南省政府发出“求救信”，要求偿还50亿元欠款，而且给予政策帮助，帮助企业渡过疫情和水患的难关。案例3：某本地龙头房企，布局全国，2022年彻底暴雷，实控人出国后未归，旗下多个当初热销红盘成为烂尾楼。据多方消息，该房企资金多沉淀在郑州数个城改项目上，资金量超过40个亿，彻底拖垮整个企业。目前，该企业楼盘已被央企化债，部门无尾货项目，被动由各区城投公司暂时接管，仍未交付。案例4：某本土房企，曾长期霸榜郑州本土销售排行榜，开发面积、销售金额都曾是大郑州一哥，进入房地产下行期后，该企业虽未暴雷，但谋划压力巨大，项目开发收缩，裁员降薪，面对生存困境。这4个案例，面对的是同一个困局，这次也面对着不同的机会。

第一个案例是恒大，恒大未来之光项目。恒大未来之光是房地产最后的黄昏，当年冬日开盘，在港区的一片田野上，首开卖了20个亿，成为郑州当时的红盘。
但随着恒大暴雷，整个项目陷于破产停滞，厥后期地块甚至被广州法院查封，广大业主面对无家可归的局面。在政府的牵头协调下，兴港（也就是现在的航投）整体接手了恒大未来之光的建设和交付工作，2024年9月尾，项目已经交付一部门。众所周知，恒大未来之光处于港区的新区，周边配套不太完善，发展起来尚需时日。
年中港区推行房票安置，楼参君某朋友有房票资格，当时前思后想没有选房错过了前期的好项目，最后只剩下恒大未来之光。他最后放弃了选房，目前房票已作废，在等待新的安置赔付政策。按照现在的态势，他即便有房票也选不到恒大未来之光了。据多个渠道的消息证明，整个港区在房票安置的推动下无房可售，当年看起来天量的项目被天量的房票淹没，曾经沉重的房地产包袱，再也没有压力。

案例2是建业，2021年发了求救信，痛陈水患疫情损失之严重，恳请省委、省政府协调有关市县区，尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项逾50亿元。
之后，在政府的关注下，河南省铁建投作为白衣骑士入股建业，河南省文投也接手了建业文旅旗下的电影小镇、只有河南等文旅资产，数十亿资金驰援建业。但从最近两年的公开消息看，建业在努力完成保交付工作，2021年至2023年，建业分别完成交付7.8万套、6.4万套和11万套。2021年至今，建业累计交付超32.1万套，交付面积4551万平方米。停止2024年10月31日，本年建业累计交付6万套，交付面积819万平方米。
前几天胡葆森也公开表现，自2021年下半年以来，建业便将保交房作为主要谋划目标，2025年年底将完成全部保交房使命。案例3是康桥，作为当时郑州楼市的明星选手，旗下的红盘如美庐湾、香麓湾、玖玺园等，都是各个片区销售业绩、均价最高的项目。康桥的倒下，伤害了非常多业主的切身权益，也引发了诸多矛盾。
因为郑州特别的城改模式，需要开发商提前进场、拆迁、安置、补偿，非常考验房企的资金实力与融资水平。康桥作为郑州城改的深度参与者，在中原、二七、中牟、高新等片区沉淀了42个亿资金，最终也被拖累。康桥的几个核心项目被信达收下，作为国内最顶级的AMC公司，信达接手后旗下的天樾九章、未来公元等项目都销售长虹，实现了非常好的业绩。
案例4的主角是正商，作为本土房企一哥，正商固然也非常非常困难，但是一直撑着没有暴雷，这就非常难得。最近正商再次被公众关注，是因为房票的推出，正商家河宽境作为郑州本轮房票最新的试点项目，300多套房源被一扫而空，成为各大媒体关注的核心，也彻底掀起了本次房票大行情的热潮。

案例讲完了，我们总结共同点，主要有几个特征：

1.房企暴雷了，烂尾楼留下烂摊子，被动接手兜底的都是城投平台。2.不管是城改，还是其它项目，爆雷房企资金链出问题了，很多跟政府有关，求救方向也是政府。3.不管是港区还是惠济，房票真的管用，出来就能清盘，把库存都消化完了。

有了这个共识，就可以理解那句话：房地产的本质问题是债务问题。不管是开发商和政府的债务，还是业主和开发商的债务，再加上银行和城投这个中间商的角色，“欠债”是根本性问题。过去的房地产开发商模式，大概是“开发商拿钱买地——银行融资——预售回笼资金——盖房交付——归还融资——拿钱买地——融资预售……”这个流程后来因为市场下行，资金回笼速度变慢变少，整个全部的链条开始断了：工程停止，银行坏账，政府卖地困难，一系列的问题接踵而至。解决这个问题，必须有增量资金，增量资金只能从中央层面发债，在这一团的债务麻绳中找到线头，然后理顺解决。
之前为什么房地产救市没有效果？根本原因就是，无论松开限购限贷限售，还是降息降预备金，都解决不了“增量资金”的问题，没有增量资金，债务怪圈就只能持续。
现在不一样了，因为12万亿的超大规模化债资金——包括这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，加上未来五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，再加上2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，也就是6+4+2=12万亿——这是“近年来力度最大的一次化债”没有这次化债，“房票”是推不了的。不信大家细致看，本次郑州房票的实施主体是郑州城发，资金来源是国开行和农发行，这两个政策性银行的专项债，本质上也是解决地方债务危机的一个途径。

本轮12万亿化债资金，市场上解读的非常多，我不再赘述。这里只强调一句话，全部的化债，最终都绕不开两个关键词：地方政府，开发商。地方政府和开发商因为土地财政和城市建设的关系，是密不可分的运气共同体，开发商和烂尾楼将是最好的抓手，这也是政策最大的着力点。以大家关注度最高的房票为例，相当于中央拿了一笔钱（专项债）给地方，拿着这笔钱专项用于房票实施。这笔钱地方政府拿不走，但可以用于货币化安置拆迁村民。村民拿到手的也不是现金，而是只能买房且限定期限的房票，过期不候。房票就成了事实上的一笔“增量资金”，必须在短时间去买开发商的库存房源。拿到房票的开发商去城发兑付，然后资金进入专项监管账户，保证建设交付等问题。你细致看这个流程，固然政府、村民、开发商、城投、银行都参与了，但实际上是中央拿了一笔钱，盘活了整个房地产市场。
效果怎么样呢？可以说是“房票一出，存房不留”，网传的销售数据（最新的会更多）可以看到，基本上堪比2016年的去化速度。
在销售榜前列的项目，无一例外是吸收房票的项目，如中原华侨城、绿都青云叙基本上都是房源秒空。房票的效果毋庸置疑，但我觉得去库存并非其根本目标，真正的目标只有一个：消灭烂尾楼。可以说，本轮12万亿化债，以及配套的房地产救市政策，都是“止跌回稳”，而其重要标志就是烂尾楼问题彻底被解决。目前来看，房票如果正常兑付的话，即便开发商就此退出市场，监管账户的资金也能保证房子的安全交付，困扰房地产市场信心的烂尾楼问题将彻底根治。若如此，才是房地产最大的利好！
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241114A070Q200
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