重磅关照！收购、收回闲置土地

时尚童年

这两天一则自然资源部官网发布的重磅信息无疑为市场又打了一针“兴奋剂”。据自然资源部官网发布出台《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的关照》，这也意味着土储专项债回收闲置土地政策正式落地。为什么说是重磅信息？因为在2019年土储专项债被叫停了，现在也是时隔5年周期后的重新启动！
就关照内容来看，核心目的实在很简单，就是：“运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措”。但是！仔细观察内文你会发现符合专项债收购条件的闲置土地十分有限，对于身处困境的开发商来说“杯水车薪”。具体关照如下：一、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地要进步政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加速落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。简评：
为什么要重新启动“土储专项债”？实在就是为了从源头减少土地供应，促进房地产市场止跌回稳。可以预见的是，全国范围都要开始闲置地块筛选了，这个全国上下当然也包括西安。而如果二手房周边闲置地块能被收购，也会同步利好二手房房价。二、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序实时考核并动态更新名录。三、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。简评：哪些土地可以收购？这次土储专项债重点支持的范围，应是已经以出让方式取得土地使用权后，因为资金等法定缘故原由无力履行出让合同，且较难转让的谋划性建设用地。你也可以理解为“开发不动”的楼盘由政府来接盘。不过这些大概率是城投和国企的土地，在之前土拍市场冷淡的时候，还是有不少城投、市属国企“托底”拍地却没能力开发的。四、市、县自然资源主管部分要依托土地市场动态监测羁系系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础,应当根据收回收购土地的情况动态更新。五、土地储备机构委托经存案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决议机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决议确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批正确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确订价格。简评：以什么价格收购？之前中央提土储专项债，市场最关心的就是如何确定闲置土地的回收价格。根据当前的关照来看，当前的市场评估价和房企的拿地成本价，以“最低”的价格作为出价参考。六、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得凌驾当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。简评：“五类调控”是指住宅用地供应“五类”（明显增长、增长、持平、得当减少、减少直至暂停）调控目标。收购的土地当年最多供应50%。土储专项债一般年限是5年，本金分年偿还，在最后三年每年分别偿还30%、30%、40%，平均利率2.5%左右按年支付。
只要控住土地增量、钱币化安置消化住房存量，地价止跌企稳，按节奏逐步来那么就可以进入“正循环”。


整体来看，土储专项债的重启确实可以缓解专项债缺项目和资金闲置问题，改善地方债务资金使用服从。对房地产企业而言，也可以盘活闲置资产，重启开发链条！怎么看都是“双赢”局面。
但是，实施过程中依然面临一些难点：其一、专项债可以收购的闲置土地是指那些非开发商自身缘故原由造成的闲置土地；或者已动工但开发面积占应开发用地面积不敷三分之一，或者已投资额占总投资额不敷百分之二十五，中止开发建设满一年的土地。所以，按照《闲置土地处置办法》因自身缘故原由未开发造成土地闲置一年以上，需要缴纳土地闲置费，闲置两年以上，政府有权无偿收回。这两类闲置土地不属于专项债收购范围。所以符合专项债收购条件的闲置土地的“门槛”并不低！其二、专项债是要偿还本息的，价格高了政府成本和收益难以均衡，如果盲目扩大地方债务，进一步增长政府隐性债务风险；价格低了导致房企亏损，部分土地存在多个合作方，利益诉求不同时对于价格接受程度不同。而且存量闲置土地也有部分处于已经抵押状态，存在复杂的抵押和债权关系时，想要剥离关系及其复杂。
不过，对于如何把“浪费”的国有资产盘活的重要性确实愈发凸显了。对此你怎么看，欢迎批评区留言讨论。
编辑=六言编审=周鑫
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241112A08WKA00
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