17城上涨！房地产确实在回暖了

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周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。本周房地产行业又有哪些动态？明源君已经帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。
17城上涨！房价开始出现新变化
在一系列“止跌回稳”的政策支持下，11月房价出现积极信号。国家统计局公布的11月70城房价显示，有17个城市新房价格环比上涨，较10月增加10城。二手房价格环比上涨的城市较上月增加2个至10个，环比下跌的城市数量较上月减少1个。无论是新房照旧二手房，房价上涨城市数量都在11月实现年内最多。另外，新房同比上涨的城市有三个，分别为上海、太原和西安，其中上海新房价格最为坚挺，11月同比上涨5%。结合历史数据来看，上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，截至11月末已连涨30个月，新房同比更是连涨73个月。值得注意的是，市场对于房价预期趋稳。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖表示，根据PMI调查，11月份房地产业市场预期指数比上月回升1.1个百分点。对房地产市场从业机构的调查显示，11月份70个大中城市部门房地产开发企业和中介机构中，预期将来半年新建商品住宅和二手住宅贩卖价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为68.5%和57.1%。点评：11月份房价的积极变化表明，房地产市场正在经历止跌回稳的过程。一线城市的动员作用明显，二手房市场的一连两个月环比上涨，显示出市场信心的恢复。不过，虽然房价的短期上涨为开发商带来了一定的机遇，但市场的不确定性依然存在。开发商需要保持谨慎乐观的态度，合理规划项目结构，优化资金结构，以应对可能的市场波动。
退地回炉重造
万科换回广州南站三宗宅地
万科在地皮公开市场露了一下脸。2024年12月17日，万科以底价28.8亿元拿下广州番禺南站商务区三宗宅地，总面积约23万平方米，折合楼面价约1.1万元-1.3万元/平方米。
消息一出，市场有部门声音将之解读为万科时隔四年重回广州公开市场拿地，也被视作是积极的信号。
据21世纪经济报道记者了解，这三宗地块此前本来就由万科持有，但后期因轨道交通建设缘故原由不具备开发条件而停滞。此次是由万科进行退地并获得货币返还，此后官方对这三宗地块更改规划万科再收入囊中，万科并未因此支付额外的资金。
这种模式近期在广州频繁发生。广州本地国企越秀地产此前也曾退出番禺区的一宗地块换取50.03亿元的“地票”用以在番禺区拿地，万科此次操作与之类似。
点评：今年以来，不少地方政府纷纷通过调整地皮规划的办法，鼓励企业继承开发。
一方面，通过调整用途、容积率、建筑高度等规划条件，可以使闲置地皮更好地顺应市场需求，从而提高地皮的使用效率。另一方面，优化配建、产业引进、自持等附加条件，不仅能有效减轻房地产企业的资金压力，也让房企有利可图。


重点城市拿地开工率46%红利项目才会开盘
2023年以来，多数城市供应量急剧萎缩，一方面是过去一年地皮成交面积的大幅下滑；另一方面是在市场调整过程中，企业自身的开工和推盘意愿大幅低落。克而瑞根据全国2023年至2024年上半年成交的含宅地块（以下如无特别说明，则均以此区间为本专题统计范围，简称“23-24H1成交宅地”）的开工、开盘情况进行统计。总体来看，重点23个城市整体开工率46%，而不同城市的开工率存在巨大差异，除一线城市以外，二线部门城市拿地后不开工现象凸显。其中一线城市的开工率达到84.6%，二线城市则大幅低落至36.9%。也就是说，目前在一线城市以外的地方，地皮成交一年半以后的开工情况都黑白常低迷的，尤其是部门非市场化拿地较多的二线城市，长久不开工成为常态，地皮供应也成为“无效供应”。线上获客不停歇，点击了解从区域角度看，长三角、珠三角的地块开工率分别为54.2%和51.4%，几乎齐平且明显领先于其他区域，环渤海成交地块开工率为44.%，中西部成交地块开工率最低，较其他三个区域断崖式下跌，仅有27.4%。推进至项目开盘情况，重点23城23-24H1成交宅地的开盘率进一步下降至38.6%，与开工率相比下降7个百分点。分城市、分能级来看，一线城市开盘率67.9%，比二线城市高出近33个百分点；而开工率较为相近的长三角、珠三角在开盘率上出现了更明显的差异，长三角开盘率为47.8%，珠三角38%，但仍明显高于中西部区域。总体来看，项目的开工、开盘率受到城市市场活跃程度低、库存高企、城投不断“托底”以及开发商资金情况等诸多方面的影响，尤其是开发商的资金将直接影响到项目可否正常推进。以开工开盘率的分布情况来看，开发商目前在重点城市、长三角珠三角区域的投资更加积极，其他城市即使地皮成交，也面临后续无法开工的实际标题。点评：造成上述现象的成因，一方面主要与高昂的库存、融资环境恶化及市场需求不足密切相关。好比贩卖额未覆盖地皮成本的项目约占38%，而实际能实现红利的项目仅占到6.16%。另一方面是因为市场需求不足，已开盘项目的贩卖状况南北极分化状态，大约49%的项目贩卖进度还在30%以下，显示出市场的回暖还需时日。

一周内，两地官宣“取消公摊”

一周之内，两地先后官宣“取消公摊面积”。12月17日，河北省张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布关于印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干步伐》的通知，落实取消普通住宅和非普通住宅的尺度相关政策，并取消商品房贩卖价格限价机制，鼓励实行“现房贩卖”，逐步推进“取消公摊”。此前的12月12日，衡阳市自然资源和规划局等部门联合发布《关于全市商品房贩卖实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房贩卖实行套内建筑面积计价。相比之下，湘潭市在今年9月就已明确提出，房地产开发企业可以实行按住房套内面积（不含公摊面积）进行计价、宣传和贩卖的政策。而肇庆则在今年5月出台“21条”步伐促进房地产业高质量发展，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传贩卖，推动房地产开发企业依法规范，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。别的，包罗广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠予面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。点评：假如开发商无法通过公摊部门获取额外收益，这意味着他们需要重新评估项目的开发成本。以是，一方面开发商要尽快重新订定贩卖计谋，以顺应新的计价方式，确保项目的红利空间。另一方面，开发商要更加注重套内空间的设计和使用，提高房屋的实用性和性价比，以此吸引消费者。
大宗生意业务活跃度提升内资买家占据主导地位
11月重点32城大宗物业生意业务趋于活跃。无论是成交总金额，照旧平均单笔成交额均呈现上涨趋势。具体来看，11月32城大宗物业共20笔成交，总金额约136.1亿元，同比上升100%，环比上升近2倍；平均单笔成交额约6.8亿元，同比上升38.8%，处近一年相对高位。从累计数据来看，前11月大宗生意业务总金额为843亿元，同比下降16.7%。整体仍略显疲软。与前几年成交情况相比，本月成交规模及单笔成交额虽不及2021年及2022年同期，但较2023年同期有明显上升，同时与2020年成交规模相对持平。大宗生意业务市场迎来投资修复。从买家来看，2024年11月，内资机构投资者成为当期收购方主力，月内成交额为81.26亿元，主要是中国人寿成交的两个上海综合体项目。实际上今年以来，内资买家依旧占据大宗市场主导地位。克而瑞资管监测三季度，内资买家成交规模占比达到了72.2%。地缘政治及全球局势的不清朗的背景下，使得外资投资者愈发谨慎。从业态来看，2024年11月32城统计口径内大宗生意业务物业类型以综合体为主力业态，总成交额为86亿元，同比增幅较大，占总成交额的63.2%。其次为商业资产，成交额为22亿元，占比16.2%，同比下降15.3%。办公/研发资产成交规模达15亿元，较去年同期增长较多，但远不及2022及2021年。点评：大宗物业生意业务的活跃能为开发商提供了更多的资金来源，有助于缓解资金压力，促进项目的开发和贩卖。以是，开发商应该借此机会，加快大宗生意业务出售，优化资产结构，集中资金于更有潜力的项目，提高资金使用效率。
逾十城收购存量房项目落地筹集保障性住房上万套
近期，重庆、江苏苏州、湖北武汉、河南郑州、吉林长春、浙江金华、河北保定、四川乐山以及安徽的合肥、舒城、蒙城等10余个城市收购存量房项目落地，筹集保障性住房上万套。在苏州，国开行牵头发放银团贷款11亿元人民币，支持地方国有企业收购房企未出售房源，改造为保障性住房后按照保本微利原则配售。在重庆，工行向嘉寓公司发放贷款，支持收购1000余套保障性租赁住房，通过“较低租金+机动限期”等精心设计，已开业项目实现“满租”。在安徽，农行、中行等支持收购舒城县685套公寓、蒙城县865套住宅用作保障性租赁住房，实现收购存量房在人口集中县域落地。消化收购存量房，用作保障性住房，是今年中国在房地产领域的重点工作之一。业内人士对中新社记者表示，收购存量房需经过摸排需求、征集房源、明确收购办法、选定收购主体、与房企协商等较多环节，实际落地需一定时间。今年9月下旬，中国央行推出了包罗优化保障性住房再贷款激励政策在内的房地产金融增量政策，相关部门研究出台专项债券用于收储地皮和收购存量商品房等系列政策，支持地方政府因城施策大力稳定房地产市场。有关方面也在城市房地产融资协调机制下成立收购工作专班，推动地方政府加大工作力度。目前，全国已有上百个城市收购工作专班选定了收购主体，70多个城市公开发布房源征集公告。点评：总体而言，政府收购存量房项目落地，对开发商而言，既有利好，也有挑战。一方面，政府收购存量房，开发商可以快速回笼资金，缓解资金链紧张的标题。同时有助于房企消化库存，特别是对于存在贩卖困难的项目。另一方面，政府收购的价格可能低于市场价，压缩房企的利润空间，长远来看，大规模的政府收购可能会改变市场对房价的预期，影响商品房市场。新闻来源：中新社、丁祖昱评楼市、第一财经、21世纪经济报道、每日经济新闻、新京报、观点网、克而瑞等，特此感谢。点击下图，了解详情↓
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241221A01ZZJ00
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