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“取消公摊”为什么这么难?

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发表于 15 小时前|来自:中国广东 | 显示全部楼层 |阅读模式

头图由豆包生成,提示词:施工工地

[color=#A3A3A3 !important]对于中国购房者来说,预售制和公摊面积制,大概是当前最切齿腐心的两个“恶制度”了。

[color=#A3A3A3 !important]这两个制度的设计都是偏向开发商也损害购房者的。
[color=#A3A3A3 !important]预售制从一开始就和烂尾联系在一起,只是此前中国房地产市场一直高速发展,偶有烂尾楼盘也很快会被新的开发商接盘,但一碰到下行周期,预售制之恶便显现出来了。
[color=#A3A3A3 !important]根据易居研究院发布的《2023年全国烂尾楼研究报告》表现,2023年上半年,一二线城市的烂尾率约为5%,而三四线城市则约为4%。全国范围内,楼盘烂尾率约为3.85%。有媒体照此计算,全国的烂尾楼面积约莫是2.31亿平米。按照每套房子100平方米计算,那就是231万套烂尾楼。
[color=#A3A3A3 !important]231万套烂尾房,就是231万个家庭,这些年中国家庭为买一套房掏空六个钱包的事,放在当前的背景下,都是一个个悲惨绝伦的故事。
[color=#A3A3A3 !important]我的一个堂弟,在南昌买了一套万科的房子,花了一百多万,烂尾了。各种维权、上访,花了三年多时间迩来才听说要交房。
[color=#A3A3A3 !important]我的大学同学,在南昌县买了一套房,也烂尾了,他在朋友圈发了一段话,“为了能在这个城市有一个家,有一套房,我可以做牛做马,但是我的家烂尾了。”
[color=#A3A3A3 !important]这几年,有多少个家是由于预售制被迫烂尾的?
[color=#A3A3A3 !important]预售制下,开发商先拿地,拿了地再卖房,卖了房再建房或一边卖房一边建房,开发商初始资金降低,行业准入门槛下降,房产泡沫充斥市场,购房者对自己实际能拿到的房子充满极大的不确定性,最后到手的房子也大多与销售时宣传不一样,房不对版损害消费者利益……问题实在是太多了。
[color=#A3A3A3 !important]这么多问题,为啥一直存在?为什么不改?由于它有千般万般欠好,那也只是对购房者的欠好,对开发商那就是极其友好。而在房屋开发这个链条里面,开发商与购房者从来都不是对等的,优先保护的是开发商的利益。
[color=#A3A3A3 !important]很多的不公平被放置在“市场经济”这个幌子之下,就有了所谓的“存在即合理”。
[color=#A3A3A3 !important]前几年房地产还爆火时,很多热门楼盘要“茶水费”,说白了就是不计入销售价的额外费用,这种明目张胆的掳掠行为也被供需关系这个市场经济的幌子所保护——开发商收那些不开票的茶水费,真的合理吗?
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[color=#A3A3A3 !important]另一个恶制度就是公摊面积制。
[color=#A3A3A3 !important]迩来,河北张家口和湖南衡阳发布消息,鼓励实行“现房销售”,逐步推进“取消公摊”。
[color=#A3A3A3 !important]“取消公摊”并不是真的把公摊面积砍掉,而是改变房屋销售的计价方式,按套内建筑面积计价销售。而此前,我们都是按照“套内面积+公摊面积”一起计算房价的。
[color=#A3A3A3 !important]说起来也是黑色幽默,公摊制度和新房预售制都源自中国香港,上世纪90年代引入内地。但香港已于2013年废除了公摊制度,全世界也只有中国内地还有这个坑购房者的制度。
[color=#A3A3A3 !important]公摊面积之以是被唾弃,实在是这个制度太坏了。
[color=#A3A3A3 !important]第一坏是偷面积。我们实行公摊面积制度,但是并没有同一的标准,公摊多少完全看开发商心情。一般来说,公摊建筑面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。但是购房者并不知道自己的公摊面积到底是怎么算来的,也不知道具体都包罗哪些公共建筑空间。
[color=#A3A3A3 !important]这就给了开发商很多的操纵空间,有小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中,而根据相关规定,这些不得计入公摊面积。
[color=#A3A3A3 !important]由于公摊面积不透明的计入方式和含糊的合同条款,导致房源的得房率较低。曾有媒体报道,一些楼盘的公摊面积高达30%多,意味着购房者拿出100%的资金买房子,却只有不足70%的实际居住面积。甚至,前两年有“公摊刺客”,一套74平米的房子,最终的套内建筑面积,只有40平,公摊率达到46%,房价近一半,都付了公摊的钱。
[color=#A3A3A3 !important]在实际生活中,很多公摊面积收益并未归入全体住户全部,而是被开发商或者物业变相利用,购房者的利益被全面损害。
[color=#A3A3A3 !important]第二坏是公摊面积制被利用,进一步损害购房者利益。最典型的就是取暖和公司和物业公司,也根据这个“漏洞”,肆意在购房者身上榨取利益。
[color=#A3A3A3 !important]国内的物业费和取暖和费都是根据本购房合同中的面积计算的,也就是说,那部分公摊面积,物业公司、供暖公司也都在收你的费用,你想想,如果你的得房率只有70%,那么别的30%的费用都是被这些公司偷走的,你能想象公摊的车棚车库,也是你在交并未开启暖气的取暖和费吗?
[color=#A3A3A3 !important]无论是预售制还是公摊面积制,这些都是讨论了多少年的事,为什么一直不改?缘故原由很简单,购房者在既得利益者面前,实在是太渺小了。
[color=#A3A3A3 !important]取消预售制和公摊制难吗?一点都不难。如今一些地方在推,也没看激发什么动荡啊,而且老百姓极其接待,阐明做这个事并没有难度,真正的难度是冲破既得利益者的桎梏。
[color=#A3A3A3 !important]如今房地产行业仍处于寒冬时间,这个时候,应该共克时艰。
[color=#A3A3A3 !important]12月16日,国家统计局发布了上个月70个大中城市的房价情况,从二手房销售情况来看,环比数据依然大部分城市还在继续下跌,止跌的城市有12个,10月份止跌的城市有11个。
[color=#A3A3A3 !important]也就是说,如今这么多政策下来,其实房价都是在下行的,特殊是二三四线城市依然在下跌,虽然跌速比前几个月有所放缓,但总体上下跌的势头并没有改变,对于那些早就没有刺激牌可打的二三四线城市,这并不是一个好消息,这个时候,需要从制度上动刀子,需要真正将房地产的民生属性展现出来,真正关切一下购房者的感受,购房者不需要你把他当上帝,只需要把他真正当人看就行了。
/// END ///

No.6127原创首发文章作者 梁云风

参考资料:中新经纬,《“取消公摊”,买房成本会下降?物业费、取暖和费会少吗?》;明源地产研究院,《一大批烂尾楼,正连续被盘活》。

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来源:https://view.inews.qq.com/k/20241224A0042R00
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