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观点网 广州海珠大干围地块再度亮相,身价却已今非昔比。
12月23日,越秀地产以底价约20.23亿元竞得广州市海珠区大干围AH101533地块,折合楼面价约3.35万元/平方米。该地块为二类居住用地R2,宗地面积15489平方米,计算容积率建筑面积≤60398平方米。
从地块位置判断,越秀地产这次摘得的正是11月13日以15.29亿元现金补偿退还广州市土地开发中心的大干围地块,彼时地块性质为商业用地兼容商务用地。
据越秀地产2024年11月13日发布的收储公告,广州大干围地块是2021年7月以22.93亿元从广州越秀集团手中收购佰城投资98%股权时所获的,地块分为AH101533及AH101534两部分地块,总用地面积15491平方米。收购时,广州大干围地块原计划将发展用作商业用途。
而广州大干围地块仅是佰城投资在该区域拥有地块的其中一部分。
据悉,佰城投资拥有的项目土职位于广州市海珠区工业大道南大干围12号、1号(地块二),总占地面积约为6.26万平方米,项目土地将发展为商业用途,包括公寓、零售、购物中心、配套办法及地库。
在上述项目中,越秀地产仅开发了一个商办项目,位于海珠区工业大道南大干围12号地块,首期主打公寓产物即越秀天荟江湾,而被回收的AH101533及AH101534地块在拿地三年后仍未开发。
据观点新媒体查阅,越秀地产未披露广州大干围地块收储公告前,本年8月,广州市规划和自然资源局公告的2024年部分拟供商品住宅用地项目清单(第三批)已将大干围地块纳入其中,规划用途为二类居住用地,总用地面积为1.45公顷,建筑面积为10.15万平方米。出让方式为挂牌出让。
来源:公开资料
继而在10月,广州市规划和自然资源局公布大干围地块的规划调整方案,拟将两宗土地由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地。
用地面积稳定,建筑面积均下调至30047平方米,容积率由8.03/7.38调整成4.2,建筑密度下降至35%。
来源:公开资料
有关市场人士指出,政府之所以对广州大干围地块举行收储,是为了相关部门完成地块后续控规调整与再次出让,而越秀地产再次拿地也是情理之中。
至于为何该地块二度挂牌价格比收储时高出近5亿元,地产分析师邓浩志表示,这是正常的情况。
他指出:“在购物中心及写字楼租金、出租率承压的大环境之下,对于开发商而言,商业地块做成公寓价值更高;但假如地块是住宅性质,货值就更高,自然而然开发商买回来的土地成本也就更高。”
中原地产项目总经理黄韬亦持相似观点,他补充道:“住宅用地的变现相对更容易,且目前海珠区的一手住宅售价相对稳定,前景明确。”
据安居客APP显示,2021年-2023年,海珠区新房的均匀单价分别为:9.81万元/平方米、9.49万元/平方米、9.28万元/平方米,保持在9字头。
另据观点新媒体查阅,广州大干围地块周边在售一手住宅项目数量并不多,除了2022年开盘靠近清盘、均价11万元/平方米的中海映澜台外,其次就是隔着海珠湾隧道的中铁建西派粤府,均价6.5万元/平方米。
别的临近地块为商业用地,越秀天荟江湾公寓均价2.5万元/平方米;广州佳兆业中心公寓均价3.6万元/平方米。
根据此次出让地块的规划,限高120米且阳台占比不超过20%,外加地块距离珠江后航道不到200米的临江优势,有市场人士预估,将来该项目有望打造成改善型产物,均价在5.5-7万/平方米区间,5.5万/平方米是低楼层价格,而7万/平方米是高楼层价格。
截至目前,越秀地产2024年在广州共摘得7宗宅地,拿地总金额超过111亿元,分别为越秀珑悦西关、越秀云悦、越秀国贸·观樾天湖、越秀桂悦东晓、越秀熙悦江湾、广州大道中地块以及海珠大干围地块。
从拿地到推出项目,越秀地产主打的就是一个“快”字。
据此前报道,越秀·云悦是越秀地产9月30日经过24轮竞价击退绿城拿下的白云区怡新路以南AB3101046地块,仅三个月时间项目就于12月7日首开,当天去化率达到100%。
小体量的越秀珑悦西关,该地块于10月底竞得,项目共272套,仅2栋,12月21日首开。据中介反馈:“基本销售差不多了,还剩一些顶底楼层待选。”
12月3日拿下海珠东晓路宅地(越秀桂悦东晓项目)样板房也于同月20日正式对外开放,预计2024年底入市,首推145套;而越秀熙悦江湾也预计在12月底开盘。
只管越秀地产已经实现了高周转,但距离完成2024年的销售目标仍存在一定的差距。
据公告,2024年前11个月,越秀地产合同销售金额约为1010.2亿元,累计合同销售金额约占2024年合同销售目标1470亿元的68.7%。
来源:https://view.inews.qq.com/k/20241223A09XZ800
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