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保利发展的战斗力，保持到了最后一刻。在2024年的最后一个工作日，一年中所有房企资金最紧张的一天，保利在广州砸下了70个亿，收走了金融城的两块宅地。至此，保利荣登广州的年度“拿地王”——拿地总金额广州第一，拿地数量和越秀地产一样，并列第一。意外吗？一个有趣的时代，开始了。
01说回这两块宅地。宅地位于金融城西区，旁边就是员村地铁站，在间隔它不过百米的地方，是保利10月份刚刚花了117.55亿拿下的广州地王——临江大道面粉厂地块。从面粉厂地块往南，越过珠江，在一江之隔的琶洲之南，10月底被保利包圆的“琶洲南三兄弟”正哐哐地开着工。也就是说，短短三个月以内，保利一共在广州的“珠金琶”黄金三角CBD区砸下凌驾250个亿，储备了6块一等一的宅地。而在珠金琶CBD之外，2024年，保利在广州只收了唯一的一块宅地——荔湾区的鹤洞汽修厂地块。这块地总价只有7个亿，体量非常小，刚刚够做两栋楼，保利得手之后立马开工，年内整个楼盘就已经全部清盘。这是一次针对老城区蚊型地块的，标志性的快进快出。如今，友商们争相学习，但保利似乎再也没有爱好复刻了。经过一年的努力，保利在广州的结构已然清晰：手上几乎所有全新的项目，全部集中在了珠金琶这个小小的，纯豪宅三角区里面。
02在广州之外，保利“土储换仓”的趋势也十分明显——2024年全年，保利发展在上海怒砸115亿，拿下7幅宅地，是上海年内拿地数量最多的房企。在北京，保利斥资60亿，以互助方式拿下两块地，其中一块是海淀区的总价地王。再加上广州这个“大本营”，2024年，保利把凌驾70%的买地款，砸在了一线都会。要知道，2021年，保利拿地的脚步一度擦过66个都会，其中三四线都会就占了40个之多，在一线都会的拿地金额占比仅仅只有——6.6%。从6.6%到70%，这条陡峭的增长曲线后面，是保利显而易见的计划心——重回一线都会，甚至一线里最为核心的地段，挑战入手门槛更高，更难啃，未来想象力也更大的区间。
03保利发展为什么要这么做？首先，可能是“保利”的必要。已往几年，保利销售业绩节节攀升，成为行业“新王”，但在盈利指标上，并欠好看——2024年前三季度，保利归属母公司净利润78.1亿元，同比下降41%，毛利率同比下滑3.45个百分点，来到了15.9%。在2019年，这个数字一度高达35%，即使是在2021年，都还保持了26.8%的高度。平心而论，利润垮掉不是保利一家的问题，11月初的业绩说明会上，保利发展管理层也说了，主要因行业处于下行周期导致。但和行业内的幸存者们横向比较一下，这个数字说低不低，说高，也谈不上——前段时间，太平洋证券对37家发债房企的三季报做了统计，平均毛利17.15%，比保利这个大央企高出1.25个百分点。问题出在哪呢？熟悉房地产行业的人都知道，房地产当期的营收和利润，基本都是已往两到三年拿地的项目交楼，进入结算阶段的结果。所以，大致可以推断，现在的利润率来自于2021-2022年保利拿下的项目，而当时保利拿地的倾向……在上文已经说过了。而且，在下沉市场，去库存也是个麻烦事。克而瑞的报告显示，2021年至2024年上半年，保利发展在一线及二线都会的新增土储去化率保持在60%以上，而新增土储于三四线都会的去化率，仅有47.5%。还好，作为大央企，保利在融资端一直保持着绝对的优势。趁着政策转向，地价也下来了，保利发展终于能以底价或者极低的溢价拿到更为优质的地皮，为未来的利润回升，打下一个不错的基础。2024年的土拍战线收缩，似乎是个必然。
04当然了，从现在的趋势来看，保利的战线似乎收缩得有点过于紧密了——就说广州吧，在金融城西区这方圆不过3.65平方公里的地皮上，只有一个在售的住宅项目和三块刚刚出让完成的宅地。而它们已经全数被保利包圆了。这样的项目密度和对市场的控制程度，实在有些惊人。最后，大胆猜想一下。半年之后，已经拿捏住广州一江两岸豪宅“订价权”的保利发展，如果真的为了“保利”，会更倾向于朝着哪个方向，去重新定义板块价格呢？
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250102A078R500
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