编者按：以变革应对变局，以远见超越未见。格隆汇楼市、大象消息、大象财产联合腾讯消息、腾讯房产推出2024年末策划《变局之下》，回望2024、展望2025，让洞见穿越时间，向未来寻求确定。
文 / 格隆汇楼市
回首2024年的楼市，是激流暗涌的一年。
市场成交止住颓势、渐显回暖迹象；房企仿若枯木逢春，重拾发展活力；土地供应严控增量，策略成效显著；城中村货币安置持续扩容，市场注入强心针，引发新的活力。楼市关键环节呈现诸多向好转变，围绕 “稳楼市、稳房地产” 精准发力，打出有力政策组合拳，为楼市 “止跌回稳” 筑牢了根基。
2024年全国各地出台房地产调控政策超过 780 次，政策全面覆盖供需、信贷、羁系等多个关键领域，有的放矢地精准施策。在政策的强力推动下，房地产市场逐步趋稳，呈现出阶段性恢复的良好态势。
展望2025年，中央经济工作会议明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预计房地产政策将连续宽松态势，更加强化已出台政策的落地落实，进而逐步重塑市场的信心。本文将通过梳理2024年十大楼市关键词，对全年房地产政策脉络进行整理，并对2025年楼市政策发力方向进行展望。
关键词一 ：止跌回稳
2024年9月，中共中央政治局会议召开，在分析研究当前经济形势和经济工作中针对房地产首次提出“止跌回稳”的目的，释放最强“稳地产”信号，明显提振了市场预期。
2024年10月，住建部等五部门打出 “组合拳”，涵盖 “四个取消、四个降低、两个增加”，例如取消限购等多尺度，降低公积金贷款利率等多项成本，新增改造项目并扩大信贷规模。11 月 13 日，财政部等部门发布税收政策公告，结合相干尺度取消情况，调整契税等税收政策，加大住民购房优惠与缓解房企压力，进一步表明了当前稳固房地产市场对于稳固宏观经济的重要性。
这一年，出台房地产调整政策超 700 条，在落实中央政策基础上因城施策，通过发放购房补贴、推进 “以旧换新”、支持购房落户以及加大公积金贷款支持力度等多种方式助力市场稳固。
”止跌回稳“是稳房地产最强信号，是市场、政策迎来真正意义上的历史性迁移转变点时刻，从9月提出“止跌回稳”后，可以看到全国新房以及二手房10月-11月出现了阶段性的筑底反弹。
可以看出，2025年楼市逐步止跌回稳，一线和二线城市的代价降幅收窄，二手房市场也首次出现反弹。整体来看，市场正在从低谷中复苏，回稳态势逐渐扩展至更多城市。
关键词二：城中村改造和房票安置
2024 年是城中村改造及货币化安置提速的重要一年。
2024 年城中村改造力度加大，10 月 17 日国务院消息办发布会提出通过货币化安置等方式新增实行 100 万套城中村改造和危旧房改造。此后，城中村改造扩围，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。
年底的中央经济工作会议指出加力实行城中村和危旧房改造，全国住房城乡建设工作会议明确推动货币化安置，在新增 100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。
数据机构检测，2024年全国超80个地区鼓励使用房票推进拆迁安置，一线城市中，广州、上海均有房票落地，房票安置政策对于缓解地方当局资金压力，加速库存的定向去化均有帮助。部分城市已经通过城中村改造专项乞贷、房票安置结合的方式，实现了较好的新房销售去化，如郑州，截至11月28日，房票安置已签约商品房2730套、31.94万平方米，占郑州11月商品住宅成交量的比例超30%。
关键词三：存量商品房收储
存量房彰显着房地产市场供求关系的深刻变化。早在 2022 年，各地就开始探索通过国有平台收购存量房源作为保障性住房，至今已将近两年时间，不过直到进入 2024 年，这一 “收储” 动作才逐渐提速。
2024 年 5 月 17 日，央行明确设立 3000 亿元保障性住房再贷款，专项用于收购企业已建成未售新房，将其用作配售型或配租型保障性住房，就此拉开了 “收储” 商品房的大幕。
随后在 2024 年 6 月 20 日，住房城乡建设部召开 “收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，明确推动县级以上城市有力、有序且有效地开展相干收购工作，这意味着收购存量商品房用作保障性住房的举措 “扩容” 至县级以上城市范围。
进入 2024 年 9 月，央行又将 3000 亿元保障性住房再贷款的支持比例从 60% 提高到 100%，进一步扩大了商业银行贷款支持规模，为 “收储” 工作提供更有力的资金保障。
紧接着在 2024 年 10 月，财政部发文表现支持运用专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，同时明确此项工作由地方自主决策、自愿实行。
从收储资金使用情况来看，2024年约70城（区）发布收储存量商品房的公告，但各地收储工作推进节奏较慢，根据央行公布数据，截至9月末，3000亿元保障性住房再贷款余额仅162亿元，各地在收储过程中依然面临诸多亟待解决的问题，如代价撮合难度大、资金成本较高、供需错配等。
从收储成效来看，有超80个城市公布支持国有平台企业等收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等，超36城发布“收储”细则，超14城有项目落地，收购总量超10万+套。其收储方式，一是以同地段保障性住房重置代价为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出，以及不超过5%的经营利润测算确定收购代价，二是以同区位商品房代价5折左右进行配售的情况推算。
关键词四：严控增量
迈进 2024 年，各城市的城市发展战略发生了根本性转变，此中严控增量成为主旋律。
一方面，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制成为硬性指标。自 2 月以来，“人、房、地、钱” 要素联动机制就屡屡被提及，按照《住房城乡建设部关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》要求，住房供应以及土地供应需要依据城市人口、当地经济水平、财产布局、住房供需等情况来进行合理安排，其目的在于防止市场出现大起大落的情况，并且确定了 “以人定房，以房定地、以房定钱” 的目的，以此提前谋划 2026—2030 年住房发展规划。
另一方面，则是严控商品住宅去化周期。4 月，自然资源部办公厅发出《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，明确规定商品住宅去化周期超过 36 个月的城市，要制止新增商品住宅用地出让；而去化周期处于 18—36 个月的城市，则需按照 “盘活多少、供应多少” 的原则来动态供应用地。
到了 9 月 26 日，中共中央政治局会议首次明确指出对商品房建设要 “严控增量、优化存量、提高质量”。这一政策的提出极具标记性意义，它意味着国家对于房地产市场调控出现了重要转向，旨在通过严格控制新建商品房的增量，对现有存量进行优化，同时提升房屋建设质量等举措，来实现稳固房地产市场的目的。
关键词五：融资“白名单”
2024年年初，住建部、金融羁系总局建立城市房地产融资协调机制，住建部和金融羁系总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，明确按照“一项目一方案”提出“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。
2024年6月，上述两部门召开会议夸大，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，更好满意城市房地产项目的合理融资需求，压实地方当局、房地产企业、金融机构各方责任；完善机制构成，健全项目推送反馈管理，加大项目修复力度；加强“白名单”的审核把关；指导银行做好融资支持等。
2024年10月，住建部、金融羁系总局在发布会中表现在2024年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度，做到“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”。
截至2024年11月末，“白名单”项目贷款审批通过金额已达3.6万亿元。而年底前，“白名单”项目的信贷规模预计增加到4万亿元。
这一年来，“白名单”的持续推动和落地见效，也为房地产行业带来了场“实时雨”。
关键词六： 降息
2024年，可以称之为“降息元年”。
踏入这一年，我国进入史无前例的降息周期。央行针对 LPR 先后进行三轮下调，2 月，5 年期以上 LPR 降 25 个基点至 3.95%；7 月，1 年期、5 年期以上 LPR 分别降 10 个基点，达 3.35% 及 3.85%；10 月，二者又分别降 25 个基点，变为 3.1% 及 3.6%。纵观整个LPR调整幅度，对比 2019 年 10 月 21 日数据，1 年期 LPR 从 4.2%、5 年期从 4.85% 下调至如今水平，彰显货币政策进一步宽松，融资成本大幅降低。
不仅云云，对于增量个人房贷以及约 37.8 万亿规模的存量房贷，也实行了降息举措。5 月 17 日，央行取消全国首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，按因城施策指导省级机制；9 月 29 日引导存量房贷利率批量下调，10 月 25 日起银行批量下调存量房贷利率至 LPR-30BP。
据央行高层在国新办发布会上透露数据，此举预计将惠及全国范围内约5000万户家庭，惠及人口数达1.5亿，每年可为这些家庭平均减少利息支出约1500亿元。
在各大银行调整存量 LPR 时，部分城市出现房贷利率 “倒挂” 情况，好比广州，10 月前已取消房贷利率下限要求，当时房贷利率约为 LPR-（80-100bp），差别银行幅度差别。
按 10 月调整后的 LPR 算，广州房贷利率应在 2.6%～2.8%。另外，2024 年 5 月 17 日央行发布通知，公布自 2025 年 1 月 1 日起下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，进一步影响住房贷款相干领域。
于是，部分出现房贷利率“倒挂”情况的城市，随后银行接到相干要求——房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。
可以看到，我们的降息动作，也贯穿了整个2024年。
关键词七：降税
虽然降税操作并没有贯穿全年，但实际上自从2022年就陆陆续续不断有地方城市对个人住房生意业务环节税费进行减免。
直到2023年国家税务总局也针对房地产相干领域，进行过减税免税的优惠，好比涉及新房和二手房减征契税、减免增值税、减征契税等。
而在 2024 年，以降税为主体的新一轮楼市政策随着财政部 11 月 13 日发布的《关于促进房地产市场安稳康健发展有关税收政策的公告》正式落地。
具体来看，在契税方面，将现行享受 1% 低税率优惠的面积尺度由 90 平方米提高到 140 平方米；土地增值税方面，把各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点；增值税方面，在城市取消平凡住宅尺度后，对个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）住房一律免征增值税；别的，在取消平凡住宅和非平凡住宅尺度的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额 20% 的平凡尺度住宅，继续实行免征土地增值税优惠政策。
尤为值得关注的是，在该公告发布后的一个星期内，四大一线城市先后全部落实取消平凡住宅与非平凡住宅尺度这一举措，并且同步调整了相干的配套税费政策。
在这样的 “减负效应” 影响下，生意业务层面出现了显著的提升。一线城市的新房及二手房成交量相较于政策实行之前，都有了明显的好转。
关键词八：降首付
虽然楼市实际过程中，不少城市针对首付比例问题已经向“零首付”迈进。但面临全国层面的首付调整，今年是最为集中的一年。
2024年5月17日，央行联合国家金融羁系总局对于贷款购买商品住房的住民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；同时，取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限；将5年期以上首套、二套公积金贷款利率降至2.85%、3.325%。
随后，北上广深等还未调整首付门槛的城市纷纷跟进。2024年9月24日，央行联合国家金融羁系总局，对贷款购买住房的住民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
政策落地后，各地积极跟进，目前，除北京、上海、深圳外，其余城市多已执行首套、二套房首付比例15%的规定，同时取消城市首套、二套商贷房贷利率下限。
而在央行公布数据中，11月全国新发放个人住房贷款平均利率约为3.08%，达到历史最低水平，部分城市首套房贷利率低于3%
图：2009年以来全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率
数据来源：央行，中指研究院综合整理
关键词九：取消限价
过去新房与二手房出现倒挂，最大的原因是新房备案代价以指导为原则。
进入2024年，市场陡然发生转变，无论是从用地出让不再限价放松对新房限价尺度，还是直接取消商品住房销售代价指导，不少城市都陆续跟进。
先是三四线城市取消对新房代价指导，紧接着是一二线城市。
根据各城自主调控原则，2024年7月以来已有沈阳、兰州、郑州、宁德、深圳等城市明确不再实行新建商品销售代价指导，另有阳江、珠海、芜湖、武汉等地优化限价政策，如缩短备案代价调整时间间隔、取消楼层差价限定等。
而10月17日，在介绍促进房地产市场安稳康健发展有关情况的消息发布会上，高层总结年内推动市场止跌回稳的组合拳中，包含了四个取消，充分赋予城市当局调控自主权，让各城因城施策调整或取消各类购房的限定性措施，此中就包含了取消限价。
关键词十：好房子
房地产行业履历深刻变革，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”的阶段。”好房子“已经成为行业发展和房企发力的核心导向。
今年住建部多次夸大“好房子”要具备绿色、低碳、智能、安全等特征，目前，各地在深入落实好房子建设的理念上，持续优化好房子建设，不少房企也已经在积极探索建设第四代住宅项目。
新建“好房子”，要有好尺度，需要好设计、好材料、好建造、好服务。住建部也正在组织研究编制《住宅项目规范》，从建筑层高、电梯、隔声、绿色、智能、无障碍等方面提高尺度。在地方，山东、湖北、重庆等地开始编制或已经编制完成了高品格住宅尺度，并围绕审批流程、规划设计等环节明确发展要求。
不仅新房要建设成好房子，住建部多次夸大，对于老房子，也要结合城市更新，想办法去改造成好房子。甚至差别面积、差别价位，也都有差别的好房子。未来”好房子“建设成为重点工作之一。
2025楼市趋势：库存清算提速、城中村改造大年
2025年，中国楼市将在政策的引导下，面临一系列深刻的变化与机遇。
随着宏观经济环境的持续变化和当局调控政策的深化，房地产市场将履历调整与复苏并存的局面。从货币政策的宽松到房地产去库存的加速，再到城中村改造的全面推进，2025年的房地产市场将呈现出新的格局。以下是业内机构对2025年楼市的几大展望：
展望一：2025年降息仍旧是大趋势。据汇丰银行猜测，随着相干政策支持力度加大，2025年CPI有望保持温和回升，货币政策方面则中国人民银行或将继续降息30个基点，并大概降准50个基点。
展望二：全国楼市出现翘尾行情，但市场生意业务双方仍旧处于博弈中，并且这一轮的翘尾行情很大一部分原因是来自政策组合拳的加码。根据中信证券预计，2025年房地产市场有望从一线城市开始分批分区域实现止跌回稳，房地产销量量价信心将进一步提振，且从二手房向新房扩展，从一线城市向二线城市扩展。
展望三：2025年去库存服从预计会得到更大的提速。根据克而瑞研究中心测算，广义库存面积由升转降，未开工面积在2024年制止增长，开工后未售面积持续下降，库存规模接近阶段性底部。
展望四：2025年将会是城中村改造的超级大年。据中信证券预计，政策决心坚定并分步落地，预计回购存量土地、新增城中村改造、强化白名单机制等成为政策重点方向。
总之，2024年，政策积极应对市场变化。2025年，房地产市场有望迎来新的气愤，尤其是在一线和二线城市，政策与市场的良性互动将大概成为推动行业复苏的关键。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250106A08U5200
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