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文｜邓浩志
新加坡11月楼市成交量创逾十年新高
《彭博》引述新加坡市区重建局的数据，开发商十一月售出2557套私人住宅，按年及按月均升超两倍，创2013年三月以来销量最多的一个月，主要受到多个大型新盘推售带动。 新加坡商品房价格目前已经跃升到全球第三高的位置，为了抑制不断上升的房价，新加坡当局已经不断对商品房市场“加辣”。比如外国人买房得缴纳60%的超高印花税，但丝毫不影响房价持续上涨。由于新加坡护照在全球有超过190个旅游免签证地区，是全球之冠。而今年有4,000名高净值富豪移居新加坡。而新加坡稳健的经济情况及完善税务制度，同样是吸引移居人士的地方。所以，随着新加坡经济越来越好，城市吸引力越来越大，其商品房价格也越来越高。
新加坡的案例其实告诉中国众多网友们一个究竟，就是一个区域房价之所以高，是城市吸引力的结果。而房价太高，未必是城市发展的制约性因素，至少不是主要因素。再比如国内，在经济高速发展的时期，怎么出政策打压，房价依然是上涨的。而今出了一轮又一轮刺激楼市政策，但房地产业依然每年不断下滑。本质上，房价就是一座城市生齿和消费力的称重器。
而新加坡为什么没有被高房价压垮呢？这是因为新加坡85%左右的房子都是“组屋”，也就是我们所说的保障性住房。由于本地人都住组屋，所以房价再高也不影响本地人的生存。这也提示我们，商品房和保障房是两个不同的体系。不能混为一体进行管理，应要求商品房实现保障房的功能，要好又要便宜那是不可能的。如果硬来，结果大家也都见到了。
部分城市租售比高于存款利率，或高于房贷利率
租售比，是部分专家认定房价有没有泡沫的重要指标，甚至是唯一指标。因为部分专家认为房价具有金融属性，容易有泡沫，而租金是使用者市场，反映实际的供需关系。而今，部分城市租售比已经达到了3%，甚至更高。但是不是意味着部分城市的楼市就没有“泡沫”了呢？明显不是。
反倒是目前租金回报率越高的城市，楼市反而越低迷。部分三四线城市的回报率甚至已经高达4%以上，但尽管其采取了大批量的楼市刺激性政策，其市场依然非常低迷，成交不断减少，空置率持续上升。而回报率仍不足2%的北京，上海，深圳等城市楼市已经有了明显的复苏，甚至部分热点板块出现了价格见底反弹的趋势。所以租金回报率也好，租售比也好，只在成熟且稳定的楼市市场才有意义。比如目前生齿总量稳定的欧洲，而中国仍处于农村及小城市生齿不断流入大型和超大型城市当中。自然不能以租金回报率来对房价是否合理进行评判。就像股市，如果你以市盈率为判定股价是否合理的唯一指标，那就显得太过武断了。因为低市盈率的，每每都是些夕阳行业，不被政策扶持的产业，盈利水平不断下滑的企业。而高市盈率的却是那些利好题材众多的行业，站在风口上的企业……
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250106A07WND00
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