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◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）
随着时间的推移，“出险”房企境外化债运动，一个比一个刚猛。
当初恒大抛出1400多亿元境外债重组，一时震动国际资本圈，堪称房企境外化债的“天花板”，但论化债“狠劲”，受制于楼市持续低迷，后来者更显刚猛。
刚刚，碧桂园公布了境外债重组最新进展，针对重组提案的关键条款，已与7家知名银行（均为碧桂园长期业务同伴）组成的协调委员会达成共识。
若得到落实，碧桂园有望减债上限116亿美元，包括新债务工具期限最长11.5年，以及将重组前每年平均借贷成本约6%降到重组后每年约2%
值得一提的是，融创当时境外债重组是近百亿美元，近日传闻要进行二次重组，奥园涉及61亿美元，前不久远洋抛出了62亿美元，近日龙光涉及境外债重组75.6亿美元，其中逼迫可转债成为重要的减债武器。
如今，碧桂园抛出116亿美元境外债重组，仅次于恒大的境外债重组规模，这将面临猛烈博弈。遗憾的是，当前恒大境外债重组陷入停滞，碧桂园又会怎样？
实际上，房企境外债权人持有的相关债券，基本上是基于国际名誉评级的名誉债，换句话说，“无担保”。
当前，碧桂园面临着“销售额持续大幅下滑、再融资受限，逾期债务又越堆越高”等多重困境。若境外债权人不牺牲些自身利益，不让步，碧桂园或躺平摆烂，或被迫停业清算，届时这些境外债权人可能一分钱都得不到。
碧桂园给出了“5个选项”：折价拿现金、逼迫可转债、逼迫可转债与“新债务工具”组合，新债务工具等。
看选项1，假如境外债权人只想现在拿到现金，那就必须折价9成，比如持有10亿美元，只能拿到1亿美元，比近日龙光境外债重组涉现金部分打85折更狠些。
看选项2，这意味着这部分境外债权人跟碧桂园绑定了，赌他能“凤凰涅槃”，转股期限3.5年，即最迟2029年底，看重其将来发展潜力和投资收益。
看选项3，涉及部分逼迫可转债和新债务工具，其中逼迫可转债转股期限7.5年，即2032年底转股。
再看选项4和5，虽都是发新债，前者期限9.5年，但要折价35%，后者虽无折价，但期限被拉长到11.5年。
从以上看，境外债权人“着急的”和“不着急”均都要被“扒层皮”，牺牲很大利益。
别的，碧桂园透露其控股股东涉及11亿美元股东贷款，将有部分实行逼迫可转债，碧桂园如此强调这一点，或对外宣告控股股东都要这么干了，你们债权人还有什么好犹豫的。
截至2023年底，碧桂园境外有息债务总额但不含应计利息是164亿美元，其中涉及现有境外债未偿还本金103亿元，现有银团贷款未偿还本金36亿元，股东贷款11亿美元及其他有无担保债务本金总额14亿美元。
据碧桂园测算，其境外涉及项目29个及少数金融投资，截至去年8月，预估2024年至2040年这29个项目可产生现金流26亿美元至30亿美元之间出售境外少数权益金融投资已套现1.4亿美元，接下来相关出售预计还将套现6-8亿美元，用以支付此次境外债重组所需现金等。
针对境内现金流，碧桂园预计2024年至2039年涉及2900个项目可供境外分配的净现金流200亿元-250亿元之间，包括项目销售净现金流及出售若干城市更新项目、商业物业等核心资产。
碧桂园此前还披露，2024年12月份权益销售额约34.2亿元，整年实现权益销售额约471.7亿元。反观2023年是1743.1亿元，2022年是3574.7亿元，2021年是5580亿元
可看出，这家“宇宙房企”近来这几年权益销售额下坠的速度太惊人了，可谓是以重力加快度直线下坠。反过来看，碧桂园时隔1年半后拿出116亿美元减债方案，也是迫不得已。
近日，碧桂园集团曾召开了2025年第一个月度会议，宣称“要坚定信心，迎接2025年新的挑战”。碧桂园掌舵人杨惠妍提出，整年工作核心仍是保交房和修复资产负债表。
2024年，碧桂园完成交付房屋超38万套，近3年累计交付约170万套。碧桂园集团透露，2025年交房任务总量较去年明显减少。这意味着，其将能腾出更有精力用在化债上。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250110A04CMX00
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