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市场有望在2025年内实现触底。
吕颖雅/发自广州
“政策‘强’刺激、价格‘深’调整、信心‘逐’恢复、成交‘保’平稳。”
谈及2024年的广州楼市时，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云用这20个字概括了市场走势。
广州市住房和城乡建设局发布的数据显示，2024年广州房地产市场呈现“前低后高”趋势。尤其是9月26日，中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后，市场迎来了转折点。
2024年广州全市住宅交易面积为1734.6万平方米，同比上升3.8%。其中，一手住宅网签面积809.27万平方米、同比降落3.7%，但降幅较三季度末收窄17个百分点；二手住宅交易登记面积925.33万平方米，同比增长11.3%，涨幅比三季度末增加了1.6个百分点。二手住宅交易登记面积占住宅市场成交总量的53.3%，初次超过了一手住宅。
截至12月末，全市一手住宅去库存周期16个月，比去年末收缩0.6个月，较三季度末收缩3.4个月。
“2024年四季度以来，市场流速明显提升，活力明显增强。”广东保利都会发展有限公司副总经理陈子迅表示，作为头部房企，保利对房地产后市持乐观态度。他预计，2025年将继续处于底部盘整阶段，量价可能出现小幅下滑，但市场有望在2025年内实现完全触底。
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楼市限购全面退出舞台
2024年，广州楼市相继出台了多项利好政策，力度空前。其中最为标志性的是自9月30日起，历时14年的限购全面退出舞台，广州成为全国首个解限的一线都会。
在此之前，广州已先后两次松绑限购政策，但此次全面放开限购，加上“止跌回稳”强信号，以及一系列利好措施的出台，敏捷点燃了市场信心。
多位项目负责人表示，2024年国庆“黄金周”期间，售楼部人气高涨，不仅有许多此前被限购政策挡在门外的新客户，也有原本处于观望阶段的老客户。几天的成交量便超过了前3个月的总和，久违的购房潮重现。
通过采访多位购房者及市场走访发现，在首付降落、利率处于历史低位、税费减免等多重政策利好的推动下，购房本钱持续降低。叠加此时房价处于低位，使得一直观望的购房者信心逐渐恢复，纷纷加紧看房并开始脱手，推动了2024年四季度市场的回暖。
中指研究院监测数据显示，2024年12月广州新建商品住宅成交规模约120万平方米，环比增长约四成，同比增长约70%。从各地区表现来看，增城区、番禺区、白云区成交套数位居全市前三，占比全市约49%。
广州房地产中介协会所发布数据则显示，受契税优惠等利好政策推动，2024年12月，广州市二手住宅网签11494宗、117.16万平方米，环比分别增长0.67%和5.56%，同比分别增长17.33%和17.83%。
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“以价换量”
虽然政策刺激带动了购房需求的回升，但广州楼市的价格依然处于深度调整期。
国家统计局数据显示，截至2024年11月，广州一二手房的价格已分别连续下跌18个月和19个月。
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，只管2024年四季度出现翘尾行情，但从整体市场表现来看，只能算是符合预期，并未带来太大的惊喜。由于受经济环境影响，房价依然会在低位徘徊一段时间。尤其是一些郊区的楼盘，2024年价格下调幅度已达20%以上，即便是市区优质地段的项目，降价幅度也普遍达到10%左右。面对激烈的市场竞争，开辟商纷纷选择“以价换量”。
业内人士分析称，2024年以来，许多楼盘已经历多轮降价，这也是无奈之举。2024年1~3季度，市场持续低迷，开辟商只能通过降价来吸引原本处于观望的客户。即使四季度市场有所回暖，开辟商为了年底冲业绩，推出了一些特价单位，优惠幅度甚至比“国庆”期间还要大。
一手房市场的价格“内卷”在新盘定价上也得到了充实体现。
“更高的户型使用率，更低的价格。”某新盘的操盘手表示，当前新盘的定价趋于保守，首开价格一般会低于周边在售楼盘，力求第一波去化顺利，否则后续降价就更难以吸引客户。
只管如此，中原研究发展部数据显示，2024年广州新房首开/加推去化率为13%，同比降落7个百分点。首开去化率超过40%的项目仅占全年开盘项目标7%，大多数项目标去化率集中在10%~20%。
这表明，一方面，2024年市场深度调整，客户入市态度整体偏审慎，市场成交本领收缩；另一方面，项目之间的价格和产品竞争异常激烈，房企面临较大蓄客压力，开盘信心不足。加之大量二手“次新房”挂牌，进一步稀释了客户集中度，导致2024年红盘、爆盘项目减少。
与此同时，二手房放盘量仍高企，已突破18万套。许多业主在政策利好下，主动大幅让利促成交易，尤其是一些投资客较多的板块，价格已回落至七八年前的水平。
黎小姐在2024年12月尾卖掉了黄埔区知识城板块一套80多平方米小三房，哪怕不算利息等本钱，与2018年买入时的价格相比，依然亏损近30万元。
“知识城的价格这两年降得太锋利了，同小区有200多套房源放盘，竞争非常激烈，周边新房不断增加，若不降到小区最低价，买家根本不会理你。” 黎小姐无奈地表示，当初买入价约莫是2万元/平方米，2021年高峰期二手成交价一度超过3万元/平方米，而如今成交价仅为1.6万元/平方米。
黎小姐的经历，正是二手房市场的缩影。尤其在黄埔区、南沙区等泡沫较为严重的地区，今年多数板块的楼价跌幅超过了20%。即便是市区的二手房，也受到一手房高使用率产品的冲击，不得不降价以提高竞争力。
不过，大幅让利也带来了可观的成交量。2024年四季度，广州二手住宅交易量连续3个月突破万套，这意味着9月尾出台的新政效应仍在持续。
中原研究发展部数据显示，2024年广州二手住宅共成交109,335套，同比微增0.3%，成交量已高于2022年和2023年的水平。
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地皮市场出现积极变化
“楼市‘止跌回稳’，不仅是成交量的‘回稳’、价格的‘止跌’，还应关注开辟商利润及地皮市场的活跃度。”冯佩云表示。
根据克而瑞数据，2024年广州谋划性用地的总成交金额约847.4亿元，其中涉宅用地成交额为772.7亿元。而广州市对2024年国有地皮使用权出让收入预期为1541亿元，实际完成约55%。相比2023年，广州涉宅用地的成交额同比降落了35%。
不过，广州地皮市场在2024年三四季度出现了一些积极变化。政府更加注重地皮的品质，重点支持“好房子”的建设。为了吸引开辟商拿地，广州陆续推出了一批“超新规”地块，对半开敞空间计容比例可以突破20%的限定，大大提升了户型使用率。
例如，保利成功竞得天河区临江大道地块，以及已面市的越秀云悦。而南沙区更成为“超规”地块的集中地区，其中招商林屿境最高使用率突破140%，是广州首个真正意义上的“第四代住宅”项目。
在拿地企业方面，央企和国企依然占据主导职位。其中，保利在2024年斥资超过250亿元，成功拿下广州7宗住宅用地，成为拿地金额最多的房企。
陈子迅表示，作为在广州深耕了33年的房企，保利深知广州市场的厚度和地区潜力。他认为，未来商品住宅将向中高端改善型产品发展，而广州的高端居住轴线也将逐步向琶洲东区和金融城西区转移。因此，公司2024年重点投资新轴线上的优质居住项目，并有信心将其打造成新一代的高端居住名片。
更值得一提的是，2024年12月，绿城连夺海珠区、番禺区两宗地块，与龙湖深度互助的南通亚伦也成功拿下番禺区的一宗地块。这标志着混合所有制企业和民营企业在地皮市场上开始活跃，展现了广州地皮市场的韧性。
展望2025年，冯佩云预计，房地产市场将迎来“焕新，筑稳”的一年，但市场的分化也将越发明显。
黄韬则表示，市场能否真正回稳，还需观察春节后市场的变化。如果出现楼市“小阳春”，那么“止跌回稳”根本实现。总体而言，随着市场逐渐回归居住属性，一线都会广州的刚性需求依然旺盛，尤其是300万~500万元区间的刚需盘，市场需求较为强劲。
值班编委：樊永锋
责任编辑：马琳刘亚
审读：戴士潮
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