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[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]文/谢逸枫
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]自2024年4月起，碧桂园股票已停牌超过9个月。1月14日，杨惠妍将主持召开董事局会议，批准2023年全年业绩、2024年年中业绩的发布，为重回正轨做准备。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]1月14日晚上，碧桂园终于公布2023年财报。财报表现，本集团实现总收入约为人民币4010亿元，同比下降约6.8%。本集团实现税前亏损约人民币1673亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2023年年度本集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属本公司股东权益的条约贩卖金额约人民币1743亿元，归属本公司股东权益条约贩卖面积约2170万平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园(02007.HK)在港交所发布公告称，2024年上半年权益贩卖金额约260亿元，亏损缩至约108亿元，净资产为740.56亿元。公司同时披露，2023年进行了一次大规模计提。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]新的一年碧桂园复牌和股价、清盘呈请、债务及交楼、贩卖低迷、流动性六大危机来袭，如何在市场止跌回稳配景下，实现逆境自救，成为2025年翻盘的关键[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园逆境自救策略应该是时间换空间，即财报按时公布-债务重组-聚焦主业-加快贩卖回款-产品和价格调整及加大营销力度-资产处置和退地换地等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]复牌和股价危机
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]根据碧桂园在港交所发布公告，因未按时披露定期财政报告，自2024年4月2日上午9时起，碧桂园的股份将暂停买卖，直至另行通知为止。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]目前碧桂园（02007.HK）股票处于停牌中。公司上周披露的公告表现，公司正在采取积极行动以达成港交所复牌指引所提出的要求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]根据联交所的复牌指引，碧桂园需要完成以下几个任务，分别为发布2023年的财政业绩、证实公司有连续经营能力、向市场公布所有重大信息12。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]截至2025年1月14日，碧桂园都没有正式复牌。2025年1月14日晚上碧桂园终于公布2023年财报，意味着碧桂园股票（港股）大概将于2025年1月15日复牌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2025年1月14日晚上，碧桂园终于公布2023年财报。财报表现，本集团实现总收入同比下降约6.8%。年内，本集团实现税前亏损约人民币1673亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]本集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属本公司股东权益的条约贩卖金额约人民币1743亿元，归属本公司股东权益的条约贩卖面积约2170万平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年上半年中期报告表现，上半年权益贩卖金额约260亿元，亏损缩至约108亿元，净资产为740.56亿元。公司同时披露，2023年进行了一次大规模计提。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]从碧桂园2023年财报数据来看，透露出碧桂园营收亏损惨重、贩卖业绩暴跌。到2024年上半年碧桂园的权益贩卖金额跌幅扩大，亏损收窄。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]预计碧桂园2025年1月15日可以复牌，股价能否大涨，存悬念。因为融创中国、债务重组停牌1年复牌期间，股价最低0.87元、股价最高5.51元、涨幅6.33倍。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]目前碧桂园净资产高达2544亿、3000个项目、在净资产、规模、土储本钱、市净率、债务结构、负债率、杨氏担当、碧桂园家底远优于融创中国。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]由于碧桂园2023年财报释放出业绩、营收、经营能力倒霉的信息、清盘呈请、境外债重组未通过、保交楼任务未完成等因素，对复牌后的股价有重大影响。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]成功复牌对现在的碧桂园来说是功德，因为不仅可以多一条融资渠道，还可以让碧桂园的股价能在一定水平上涨，避免退市风险，带来资产负债表的修复加快。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]清盘呈请危机
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园清盘呈请自2024年2月27日一笔“16亿港元本金及应计利息的未支付定期贷款”开始，后聆讯延期四次，为5月17日、6月11日、7月29日、2025年1月20日。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]得到法院批准聆讯延期原因，是碧桂园预计主要债权人团体将在2025年9月底前就债务条款书达成一致，并筹划在10月之前向所有债权人公开重组支持协议。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]截至1月14日，碧桂园清盘呈请尚未有再度聆讯延期的消息。毫无疑问，碧桂园清盘呈请危机解除的条件，就是境外债务重组方案得到债权人认同、通过。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园境外债务重组方案于2025年1月9日披露。目前债权人没有一致性通过碧桂园境外债务重组方案。简单说，碧桂园境外债务重组方案正在推进中，未成功。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]一旦碧桂园境外债务重组方案未成功，在2025年1月20日清盘呈请聆讯前没有再延期，债权人必申请碧桂园清盘呈请。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]债务危机
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园截至2023年6月底的总负债为1.36万亿元，低于恒大的债务超2.3万亿元。碧桂园相比恒大的幸运之处在于负债结构合理、土地储备和项目布局广泛。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]截至2023年末，碧桂园的境外有息负债总额（不含应计利息）约164亿美元，约合人民币1200亿元。因此，杨惠妍团队要重组债务，首先是削债减负。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次是为增强债权人信任，碧桂园将提供名誉支持，包括若干附属公司的保证及股份质押、以指定项目及资产组合进行现金还款等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]此前杨惠妍家族为碧桂园提供了约416亿港元的流动性支持，并以自持资产为其15亿元中期票据提供担保。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]后续境外债重组方案若能落实，目标是淘汰债务最多116亿美元，碧桂园最高可减债七成，实现大幅去杠杆化。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]最后是需要增量资金入场，兑现偿债，避免二次重组。通例贩卖是碧桂园现金流的主要来源，在公告中，杨惠妍团队透露现有家底和筹码。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]首先是截至2023年底，碧桂园公司拥有超过3000个开发项目，可售条约总面积超9000万平方米，另有超过130万个车位可供出售。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次是碧桂园预计2024年-2039年其境内现金流中，可用于境外分配的净现金盈余介于200亿-250亿元之间，主要来源于开发项目和出售非核心资产。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]再次是碧桂园境外有29个国际开发项目，估计到2040年，可产生应占杠杆自由现金流26亿-30亿美元。最后另有若干少数权益金融投资，珠海万达商管的股权。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]估计到2033年出售这些权益金融投资可得到6亿美元-8亿美元收益，用于支持新债务工具下的偿债责任。后市修复缓慢、贩卖、资产出售难度增大，局面严峻。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年9月10日，帝欧家居子公司欧神诺和碧桂园的子公司签订了《股权转让协议》，正在通过以房抵债的方式来化解债务。通过以房抵债的方式来保全交付。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园境内债务的化债动作是2024年9月5日碧桂园将其境内的9笔债务150亿元延期6个月，兑付宽限期延长至2025年3月，并正在订定新的债务处理方案。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]一旦碧桂园9笔境内债150亿元延期6个月（至2025年3月），这次展期即将在2025年第一季度末届满，届时碧桂园将再次寻求展期、重组，阻力不会特别大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园境外债务重组方案于2025年1月9日披露，截至2023年12月31日，就境外债务而言，碧桂园有应占有息负债总额（不包括利息）约164亿美元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]包括债券贷款未偿还本金额103亿美元、银团贷款未偿还本金额36亿美元、股东贷款未偿还本金额11亿美元、有担保及无担保债务未偿还本金额14亿美元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]若境外债务重组方案落实，则有望淘汰债务最多116亿美元，同时新债务工具期限最长11.5年，以及将重组前每年平均借贷本钱约6%降到重组后每年约2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园境外债务重组方案分为现金回购、纯粹股权化、强制可转债与新债务工具（票据或贷款融资）组合，以及两种形式的新债务工具，共5个选项。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]具体而言，选项一是债权人可以得到现金，但本金需最少削减90%。选项二是债权人债务完全股权化，转股期限为参考日期（即2025年6月30日）后3.5年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]三是债权人选择部分债务股权化，部分转换为新发行债务工具，股权化比例在67%，转股期限为参考日期后7.5年。四是债权人旧债务转化为新发行债务工具。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]年期延长至参考日期后9.5年，并陪同35%本金削减。选项五是债权人将旧债务转化为新发行的债务工具，完全没有本金削减，但年期延长至参考日期后11.5年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2025年1月9日，碧桂园公告表现公司已与由七家知名银行（均为集团长期业务伙伴）组成的协调委员会达成共识，目标是淘汰债务最多116亿美元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]目前碧桂园已收到不少债权人的亮相，表现愿意长期支持碧桂园渡过当前的难关，同时期望其能够尽快完成重组。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]从目前来看，碧桂园境内债需新的展期，否则要违约、清盘呈现。境外债务重组方案未成功，因为需要债权人的一致性通过，才是成功的关键。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园尽管贩卖修复和资金监控问题依然存在，筹划通过贩卖、资产盘活、削减行政管理开支方式筹措资金，并与投资人沟通协商新的债务处理方案24。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]保交楼危机
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2025年1月6日，碧桂园召开2025年第一次集团月度管理会议。会上，集团董事会主席杨惠妍明确了碧桂园全年的工作核心，分别为保交房和修复资产负债表。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园首次披露保交楼相关数据是在2022年，当年完成保交楼约70万套。2023年，碧桂园预计交付70万套，最终完成60万套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年碧桂园筹划交房超48万套，根据最新披露，年内交付数量为38万套房屋，完成目标不足8成。预计2025年碧桂园的交房任务总量将较去年明显淘汰。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年碧桂园再融资基本上“断流”，“开源”只能依赖资产出售，资金的缺乏令项目建设推进受到阻碍，交房任务和目标无法完成。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园旗下一些较优质项目开始被各地纳入“白名单”。截至2024年3月15日，碧桂园旗下25个省区市272个项目被纳入白名单，已获融资支持金额17.32亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]后续，碧桂园未公布旗下项目被纳入“白名单”的具体情况，只有一些类似“对比9月13日的数据，至10月10日公司进入白名单项目增长约12.8%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]而新增到账贷款增长约260%，延展资金增长62.8%”的例子，表现被纳入规模不停增长。对比碧桂园旗下项目团体数量，“白名单”无法覆盖全部“保交楼”任务。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]随着前几年交付高峰已过去，2025年“保交楼”任务和压力比过去2年轻，依然存在逾期交付的危机风险。因为2023年-2024年分别有10万套房未按期交付。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2025年碧桂园保交楼的总交付量已经降低至20万套，相比较2022年70万套、2023年60万套、2024年38万套的总交付量，已经是轻舟已过万重山。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]预计碧桂园纳入房地产项目白名单的规模扩大，资产处置加快，目的是筹集更多的资金实现保交楼的任务和目标，避免更大规模的逾期交房危机风险。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]贩卖低迷危机
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2025年1月7日，碧桂园一份未经审核营运数据表现，碧桂园在2024年12月份的条约贩卖额约为人民币34.2亿元，条约贩卖建筑面积约为35万平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园2024年全年累计实现归属于公司股东权益的条约贩卖金额约为471.7亿元人民币，累计实现归属于本公司股东权益的条约贩卖面积约为492.2万平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年权益条约贩卖金额约471.7亿元，对比2023年同比下滑73%。2019年增长10.03%、2020年增长3%、2021年-2023年同比下滑为2.2%、35.9%、51.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园贩卖额连续四年下跌，跌幅不停扩大。2019年-2024年条约贩卖金额分别为7715亿元、7888.1亿元、7588.2亿元、4643亿元、2169.1亿元、627.8亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园权益贩卖额连续四年下跌，跌幅不停扩大。2019年-2024年权益贩卖金额分别为5522亿元、5706亿元、5580亿元、3574.7亿元、1743亿元、471.7亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]预计碧桂园会加大项目产品和价格调整、加大营销力度，实现贩卖回升和加快贩卖回款。例如2024年12月贩卖业绩环比录得一定幅度上涨，实现翘尾收官。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]流动性危机
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年以来已将凤凰城酒店、佛山禅城希尔顿酒店、凤凰城永旺贸易物业、藏珑府办公楼、白云区的人和公寓楼、增城碧桂园中心甲级写字楼等资产摆上货架。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]另外分两次出售了珠海万达合共1.8%股权。境外方面，碧桂园出售了澳大利亚子公司Risland Australia悉尼剩余所持地块和英国艾尔莎码头(Ailsa Wharf)项目。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2024年12月27日，碧桂园赶在年末前完成出售长鑫科技集团股份有限公司约1.56%的股本权益，交易总金额20亿元，为当初入股的本钱价。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]主要是缓解流动性压力，出售所得将用于 “保交楼”等项目的建设开支。2022年以来，碧桂园已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]通过资产处置变换现金，碧桂园正在疯狂卖自己旗下的优质资产，2025年1月9日，一笔1.4亿美元的出售收益已经存入用于重组提案的指定账户。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园正在出售境外少数权益金融投资，并已就此取得重大希望。公告表现，约1.4亿美元出售收益已存入用于重组提案的指定账户。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园在2025年1月至2033年的预测期间内，公司预期透过出售这些少数权益金融投资，能筹集约6至8亿美元的净出售收益。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]碧桂园预计将在2025年至2033年连续变现所有可出售资源，包括一些贸易物业、城市更新项目及其他金融资产。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]截至2023年底，碧桂园在环球布局了超过3000个开发项目，可售条约总面积达9000至9200万平方米，另有约130至140万个车位可供出售。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其中马来西亚、泰国、澳大利亚等9个国际市场就拥有了29个境外项目，预计在2024年至2040年间可产生26亿至30亿美元的累计应占杠杆自由现金流。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]预计碧桂园将继续淘汰薪酬、停止拿地、对接土地规则调整、置换土地款、退地换地、卖资产等，淘汰现金支出，得到更多的现金和新的资金来源。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250114A09TER00
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