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东京疯涨!投资者的掘金场还是韭菜地?
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5 小时前
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各人好,我是
翻老师
,现居日本东京。
在东京生活了10多年,从事房地产行业也有5年多,拥有日本政府认可的
宅建士资格证、租赁住宅认证主管资格证
,以及
金融理财规划师资格证
,在房产投资及金融理财领域有丰富的实操经验,帮助过数百名客户实现家庭资产再配置。
近期,我开设了
《翻老师日本投资进阶》
专栏,持续为各人带来关于日本东京的一切,生活、房产、投资等等。
关注翻老师,一起把握日本的投资机会!
近期,东京的物价持续上涨,引发了社会各界的关注。
这一现象不仅对日本住民的生活开支产生深远影响,也改变了房地产市场的格局。
对于中国投资者而言,理解物价上涨的深层原因以及其在东京房地产市场的连锁反应,显得尤为紧张。
东京物价上涨的原因解析
1.能源代价上涨
全球能源危机使日本的进口能源成本显著提高。
由于日本能源严峻依赖进口,石油和天然气代价的飙升直接影响到电力、燃气等基础服务代价。
根据日本总务省统计局(Statistics Bureau of Japan)发布的《日本统计年鉴2024》(Japan Statistical Yearbook 2024),东京地区的能源代价在2024年上半年出现了显著上涨。
具体而言,家庭用电代价同比增长约18%,燃气费用同比增长约22%。
2.日元贬值的连锁效应
2024年日元兑美元汇率持续走低,使得进口商品代价进一步上涨。这对食品、日用品和建筑原材料成本造成直接压力。
根据日本总务省2024年12月27日发布的东京都区部消费物价指数来看,
消费者代价指数(CPI)一连前年同月比上涨 2.1%,一连3年超过2%的目标
程度。
日常生活中不可或缺的商品代价也明显上涨。去除生鲜食品的食品类上涨了3.7%,而生鲜食品上涨了6.9%。
包括大米在内的谷物代价大幅上涨了8.7%,此外,受到原材料成本高涨的影响,零食类代价也上涨了6.7%。
生鲜食品方面,由于酷暑对作物生长的影响,生鲜蔬菜代价上涨了9.8%,而生鲜水果代价更是上涨了10.7%。
3.劳动力成本增加
日本长期面临人口老龄化与劳动力短缺的问题。企业为吸引员工不断提高工资程度,这部分成本终极被转嫁到商品与服务代价中。
根据东京劳动力市场研究所的市场调查数据来看,
东京的建筑行业日薪程度在2024年上涨 12%,进一步推高新建房屋成本。
4.政策和税收因素
消费税率的上调加剧了物价上涨压力。
例如,消费税从8%调至10%后,大多数商品和服务代价出现普遍增长。政府的货币宽松政策和通胀目标也成为推动物价上涨的紧张原因。
物价上涨对东京房地产市场的多维影响
1.建筑成本飙升推高房价
建筑材料代价上涨,加之劳动力成本提升,新建住宅和贸易物业的建造成本大幅增加。
2024年东京23区的新建公寓均价突破 1.15亿日元,创历史新高,同比上涨 39.4%。其次
二手房市场东京都每月环比上涨均超8%,远远高于CPI的上涨幅度。
2. 投资需求激增
通胀预期下,房地产作为抗通胀资产,吸引了大量国内外投资者的目光。
国际投资者活跃度:
2024年上半年,海外资本占东京房地产交易总额的 27%,中国投资者占其中的 35%。高净值投资者尤其青睐港区、涩谷区和银座的高端物业。
3.租赁市场的快速增长
随着生活成本上升,部分住民选择延迟购房需求,转而租房,推高了租赁市场的需求。
东京市区1K小户型公寓租金同比增长 12.5%,热门区域(如新宿、池袋)增幅达 15%。
4.贸易地产的稳定复苏
随着游客回流和国际企业重新布局,日本的贸易地产体现出强劲的复苏迹象。
零售物业体现:银座和表参道的高端零售物业租金已恢复至疫情前程度的 90%以上。
对中国投资者的发起
1. 短期策略:关注租赁市场机会
目标区域:
新宿、浅草、池袋等交通便利且租赁需求旺盛的区域。
投资逻辑:
短期租赁市场收益较高,1K小户型公寓的租金回报率可达 4%-6%。
随着物价上涨和生活成本增加,租赁需求预计将持续增长。
2. 长期策略:布局高端住宅与抗通胀资产
目标区域:
港区、中央区,千代田区等核心区域及银座等核心地段。
投资逻辑:
高端住宅具有较强的抗通胀属性,且受到国际高净值人群的青睐。
物业升值空间大,尤其是在持续通胀环境下。
3. 捉住教诲地产的稳健机会
目标区域:
早稻田大学、明治大学等高校周边。
投资逻辑:
教诲地产需求稳定,特别是在中国学生留学人数持续增长的配景下。
租金回报稳定,出租率长期保持在 95%以上。
4. 贸易地产投资:重点关注游客消费驱动的区域
目标区域:
银座、日本桥、大手町。
投资逻辑:
中国游客数目恢复将推动核心商圈的消费回暖。
高端零售物业和混适用途建筑是理想选择。
思考与预测:物价上涨是否是双刃剑?
1.房地产市场的正面效应
通胀环境为投资者提供了更多资产保值的机会。
东京作为国际金融和旅游中心,其房地产市场长期稳定。
2.潜在风险
随着房价和租金上涨,市场进入门槛提高,部分投资者可能面临现金流压力。
中国经济颠簸对海外投资者的资金能力可能产生一定影响。
3.对策与机会
中国投资者应灵活调整投资组合,在保持稳定收益的同时,捉住新兴区域的潜在机会。
东京周边区域如立川、多摩地区在房价较低的同时,也具有较好的租赁回报率。
机遇与挑战并存的市场
东京物价的持续上涨,是多重经济因素叠加的结果,对房地产市场的影响复杂且深远。
对于中国投资者而言,了解东京市场的细分特点,制定得当的投资策略,是捉住机遇、应对挑战的关键。
关注翻老师,一起把握日本的投资机会!
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20250115A01C2I00
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