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每逢春节之前，许多企业的主要工作就是要账，把“活干了，但是还没结账”的钱要回来。近来大情况欠好，要账更难。不过，许多被欠钱的企业表示，就算再难，也要硬着头皮上，把钱要回来，毕竟手里没钱，没法过年。
只有一类企业对要账体现得比较“超然”，那就是开发商。倒不是由于他们仍然财大气粗，要不回来无所谓，而是欠钱的债主惹不起——基层地方政府。
不久前，碧桂园在兰州拿了块地，市场一片惊愕：碧桂园不是化债保交楼是天字第一号要务么，怎么还有钱拿地？吓得碧桂园赶紧出来解释，这块地固然是招拍挂拿下来的，但实在不用付钱，是地方政府拿来抵债的。
当地的朋友说，这块地紧挨着碧桂园在兰州的几个项目：海德郡、诺丁山、约克郡等等，光看名字，还以为是在英国。
碧桂园这种大房企到兰州这类都会投资搞开发，一般都是大包大揽，把项目周边该不该自己干的事儿，先干一遍，其中主要是一些基础办法建设。毕竟自己要卖房，周边情况搞欠好，房子欠好卖，以当时的逻辑，垫钱搞建设也不算吃亏，地方政府早晚都能把钱还上。
后来的事大家都知道了，一些基层地方政府财务也很紧张，就只能先欠着。开发商不能大张旗鼓去要债，只能不断协商。后来房地产急转直下，开发商们又多了个哭穷卖惨的“资本”——这不是装的，确实快活不下去了。
即便是这样，也少有开发商敢和欠自己钱的基层政府“撕破脸”，更难有人为要债和基层政府对簿公堂，牙打碎了只能往肚子里咽。
好在基层政府一般都是有大局观的，奉行法治化、市场化的原则，债不能总是欠着。奉行法治化、市场化的原则，自己手里有什么资产可以先拿出来商量抵债，土地的价值固然大不如前，但对开发商而言，好歹是生产资料，还是有效的。
所以碧桂园很有高度，没有简单认为“欠债还钱，天经地义”，而是把这视作基层政府对自己的“支持”，是“政府全力支持企业化债和保交房的举措”。
这种格局，没得说，但也足以体现如今许多开发商的困境，毕竟自己的债主催着自己还债的时候，无所不用其极，丝毫不客气，还不出钱，破产清盘恐怕就要听天由命。都是欠钱，都是要债，反差着实太大。
碧桂园在兰州拿到的这块地，成交价1.5亿，这个数额实在不算大。
融创前些年在某个地级市搞开发，和基层政府签了个协议，一共ABDE四块地，融创的下属公司一共垫款15.56亿。协议中应该约定了达成某些条件后，向融创返还资金的内容。但是，到本年11月，融创除了2018年上半年收到1.1亿，以及2.9亿应退资金收到了一份《资金确认书》外，“剩余垫付资金尚未达到合同约定的支付条件”，直白点说，就是剩余的钱，还都没有收到。
融创也没什么办法。
这几年，基层政府的财力都比较紧张，还要搞许多的根本建设，还要有许多必须的民生保障支出，确实是难。实在，开发商也挺有大局观，只要能忍也就忍下来，不过，总有忍多了就要命的情况。
中原幸福就属于这类企业，到出险前夕的2020年三季度，应收账款已经膨胀到547.74亿元。而到2020年6月，排名前五的应收账款方，全部都是地方基层政府。2024年初，为了化债，中原幸福搞了个自益型信托，装了250多亿元的债权进去，债务方绝大多数也都是最基层地方政府的各类平台公司。
河北怀来鼎兴这家基层政府的平台公司，这一家的应收款就超过50亿元。
相比市县级的基层政府，多数会的财力要好上许多，但对于开发商而言，也仍然有“账期”。2021年，在某个多数会，万科曾经折价退了一块地，这块地后来拍卖了，成交价不菲，比万科拿地的时候高了快要一倍。不过，到2024年8月，万科还没收到退地的钱。
地退了，还折了价，但退地的钱不能立即到手，作为应收款，就只能这么挂在万科的账上，账期还不短。
前些年，总有人说开发商挣钱容易，挖个坑就卖钱。说这话的人是“只看到贼吃肉，没看贼挨打”。当基层政府还钱有困难的时候，开发商只能忍着。
我们之所以在今时今日呼吁，“基层政府欠开发商的钱，该还一还了”，是由于这不光是道义、契约、法律等形而上层面的题目，还有更多潜在的现实题目。
近来两年来，开发商出险触目皆是，债权人逼债不含糊，如前文所言，还不出钱就要面对破产、清盘。开发商没胆量、没本事找基层政府“逼债”，于是，为了化债，为了充实现金流，就会在这些和基层政府及其平台公司有关的应付款上“做操纵”。
比如中原幸福，把大部分基层政府及其平台公司的应收款集中起来，装到一个自益型信托里，然后按照自己对债权人的负债额度，划出对等份额。也就是说，中原幸福的债权人拿到这个信托份额以及对应的收益权，中原幸福就等于还了债。
这只信托的收益，来源就是那些基层政府及其平台公司的应收款，以及对应抵押资产未来经营可能产生的收益。
这个方法，融创也打算学，目前正在进行的化债工作中，类似的操纵就是融创给债权人提出的一个选项。
万科也一直精通财务运作，本年8月就把这个“退地又没收到钱”的应收款做了融资操纵，引入东方资产管理公司做优先级LP，自己劣后，融资数十亿元。这个运作的实质，就是把应收账款质押融资。
以上种种操纵，无一破例都有一个结果：拉长了原本只在基层政府与开发商之间的债务链条，把更多金融机构和开发商的债权方拉了进来。如果这个链条再有哪个环节出题目，风险是不是就以“系统性”的方式蔓延了？
我们假设，一家采用类似操纵的房企出险，无法向自己的资方偿债，基层政府又欠这家开发商的钱没还，那么，基层政府不还钱的带来的偿付危急风险，是不是就从原本的开发商，蔓延到了以政府应收账款为质押，给这家房企融资的金融机构？
某种意义上，这就是一种风险的放大。
这几年，基层政府很不容易，财力吃紧，要做的事情还许多，时而会有无力感，这一点，开发商充实能够理解。好在时近年底之时，大规模、强力度的地方债务置换工作即将展开，基层财务、财力近况正在大幅缓解。
此时此刻，是否也能考虑一下开发商不易，如果有该还没还的钱，在不影响当地大局的情况下，先还一下？如果不能都还，哪怕先还一部分，同时再附上一个明白的还款规划也好。这样，开发商对自己的债权人也算有个交代。
地主家已经很久没有余粮了。莫说余粮，就是口粮现在都够呛了。这时候还钱是济困解危，对于这样的友谊，是会记一辈子的。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250116A073KQ00
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