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最近，市面上传出一些关于万科的消息，但都不是什么积极的内容。
虽然去年万科的业绩有所下滑，在百强房企中的排名也略有下落，但合同销售金额仍有2460亿元之多。
这个曾经的地产巨头，如今到底遇到了什么过不去的坎，以至于让业表里都有点小紧张。
■万科的烦恼
随着房地产市场供需关系发生重大变化，销售放缓、库存增多、周转降速、化债承压，是房企们面临的共性问题，没有开发商例外。
穿越周期，也是大环境给万科出的一道必答题。作为曾经的优等生，面临当前的困境也是深感棘手。
首先，我们来看看万科近年的销售数据。
根据万科企业股份有限公司发布的销售环境简报，2024年1-12月份，万科累计实现合同销售面积1,810.7万平方米，合同销售金额2,460.2亿元。
同比2023年，去年万科的合同销售面积下降26.57%，合同销售金额减少34.59%。
2024年，万科的合同销售均价为13587元/㎡，同比2023年的15252元/㎡，下跌10.9%。
而在更早的2022年，当年1~12 月万科累计实现合同销售面积为2,630万平方米，合同销售金额达4,169.7亿元。
可以看出，假如房地产市场信心不足、预期不改善，就算是万科这样的头部房企，也难扭转下滑的趋势。
其次，虽然近年来万科在降杠杆、减负债方面做出了不少努力，但目前仍面临不轻的债务压力。
据DM查债通统计，2025年万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，尚有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。
这是万科有史以来最高的年度债券金额，也是今年中国开发商中最多的。
2025年一季度，是万科的偿债小高峰，有98.9亿元的境内公开债必要兑付，而境外债兑付高峰为2025年5月，当月需兑付4.55亿美元。
另一方面，是万科的现金流连续吃紧，现金短债比小于1倍。
财报数据显示，停止2024年9月30日，万科企业的短期债务升至1168亿元。而公司现金流仅为797.5亿元，无法覆盖其短期债务。
而当前的房地产市场，止跌回稳仍是努力方向，后市的不确定性也加剧了行业对万科等房企的担忧。
■市场的反应
近期，关于万科的一笔债券展期消息，引发了连锁反应。
根据中国新闻周刊报道，1月9日晚间万科A公告称，其子公司2019年的一笔期限不超5年的保险资管债权投资操持，到期日调整至2026年12月31日。
这意味着，上述的债权投资操持获得展期，展期期限或为两年。随即，万科的债券和股价都出现了肯定的波动。
1月10日，万科多只境内债下跌，其中“21万科06”价格跌至57元人民币的纪录新低。“22万科04”跌超12%至52.6元，“22万科07”跌5%至70元下方。
当天的美元债方面，万科旗下2027年到期美元债每1美元面值买价跌1美分至41.7美分。
根据彭博社体例的数据，过去一个月，万科2029年到期的3.5%美元债券下跌16.3美分至37.91美分。投资者通常认为低于70美分的水平是陷入困境。
最近几天，受市场上负面传言的影响，万科债券也是连续收跌。
财联社消息显示，1月15日，“20万科06”跌超19%，“22万科04”跌超14%，“22万科07”跌超14%，“20万科04”跌超12%，“21万科04”跌超10%。
1月16日，停止生意业务所债券市场收盘，“21万科02”跌超28%，“22万科05”跌超22%，“20万科06”跌超20%，“22万科07”跌超19%……
股价方面，在2024年12月中旬以来，万科A的表现也不给力。从东方财富的走势图来看，近一个月内其股价跌多涨少。
■未来怎么破
万科遇到的难题，其实也是许多开发商当下面临的。
相比销售业绩的回升，债务压力的破局，更是万科的当务之急。万科回复中国新闻周刊表示：
“针对2025年将要到期的公开债务，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、连续推进大宗生意业务、加快非主业务务退出和连续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。”
简单来说，就是从销售、融资、资产变现、业务收缩等几个方面入手，改善公司的现金流，减轻还债压力。
除了外部的“输血”，最紧张的是照旧改善房企的“造血”功能。这其中最关键的是，房地产市场的止跌回稳。
后市，随着存量和增量政策的进一步显效，信心的提振和预期的改善，将促进成交活跃度的提拔。这对于房企现金流，无疑是最好的消息。
与此同时，加大优质资产的处理，对于债务压身的房企而言，也是一个摆脱困境的助力点。
以万科为例，仅2024年上半年，万科通过出售商业地产项目就回笼了93.4亿元的资金。
不出意外的话，优质资产变现的这条路，2025年仍有许多企业会继续走下去。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250116A084SB00
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