华润在静安寺爆改“晶品”，及格了吗？

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12月15日，华润接办静安寺晶品Crystal Galleria一年半后，终于以Crystal PLUS（CP静安）的新案名新形象正式重开，交上一份轻资产改造的答卷。这是华润在上海位置最焦点地区操盘的商业项目，外界对此颇有期待。
CP静安的商业体量为7.3万㎡，分为地下2层和地上7层，现实租赁面积不到4万方，项目属于边营业边改造，所以我们无法看到像盈展爆改华亭伊势丹打造TX淮海的全方位改头换面，而是以精细化的运营和部分品牌汰换来做整体的微调。
在重装开业时，我们既看到了不同：外观和内装、入驻商户及推广运营，也看到了项目无法改变的限定：比如高楼层和动线。这篇就以现场踩盘的角度，谈谈CP静安一年半以来的变与不变。
在此之前，我问了几个朋友，曾经的晶品最大的BUG是什么？
朋友A说：“真的是来了一次就不想来第二次，灯光极其惨淡，场内待一小时出去，眼睛受不了。”
朋友B说：“除了楼下餐饮部分，地上部分感觉冷冷清清的，没什么人气，没有什么有吸引力的品牌。”
一个吐槽硬件（内装设计），一个不满软件（商业内容）。
再次来访，如今的CP静安在外观和内装上有了很大变化：一是在项目外立面装上了一块巨幅的裸眼3D大屏，现场看还是非常震撼的，据说造价小几千万，当然大屏在静安寺本身的广告代价也是非常高的，总不会是个亏本生意。

二是在内部的标识标牌及灯光上都有了明显的视觉提升，首先场子里不暗了，目之所及各楼层天花板上密密麻麻增加了很多射灯；在导视标牌、室内电子屏、会员活动介绍、围挡等设计上，也多了万象系的影子，在质感和统一度上都有明显提升。

密密麻麻的射灯
开业活动画面

品牌导购&会员画面

在市场活动方面，阛阓引入了MR.Blue上海首展，是不是感觉这个蓝色小人很熟悉？别猜疑，就是那个法国奥运上让全天下人民沉默沉静的“蓝精灵”，卡通形象还怪可爱的。

接下来说最重要的品牌部分的变化：
项目LG1、LG2已完成改造，仍以小餐为主加上部分零售，定位“静安寺白领们的食堂”，品牌多是麦当劳、小满手工粉、霸王茶姬、MANNER等亲民大众餐饮。工作日中午，LG2的钢琴旁有人在弹琴，旁边的人驻足拍摄，整体氛围很和谐很city。

1楼本来的主力品牌UNDER AMOUR已退出，项目首层在零售品牌的挖掘上做了努力：新增多个服装品牌如COCA-COLA（服装）上海首店、MEDM上海首店、bossini.X上海首店、Mangoway上海首店，之前占据一二层的星巴克和横跨三层的HM没有变化，LAVAZZA拉瓦萨咖啡、JEEP汽车展厅也仍旧占据主入口不变。
2楼也是以零售和少部分体验业态组成，如今来看2楼的零售多为小众非连锁，新奇但市场的认知度和认可度上消费者未必能买单，如下图PLANETARY SYSTEM等设计师品牌。


3楼及以上则上由大餐+体验类品牌组成，对于这个面积不大但地上有7层的项目而言，确实3楼以上对顾客的吸引力降低，需要通过目的性品牌吸引顾客向上。本来7楼的共享办公空间也调整为了餐饮业态。餐饮品牌上选择上有比力保守的，像费大厨、一绪、西塔老太太、湊凑等连锁餐饮品牌本身具有较稳定的盈利能力；也有一些新品牌，如黑明餐厅（上海首店）、朗月日本料理等。
从已经上导视的品牌名单来看，CP静安现有的约150余个品牌中，餐饮占比超过50%，剩余零售和体验类业态一半一半，整体还是难逃“静安寺员工食堂”的定位。另外，CP静安还布局了20余家健身医美、美容美发美甲美睫等都市丽人最爱的配套服务业态，牢牢抓住白领的下班时间。大众定位的餐饮、大量的娱乐休闲体验类品牌让CP静安在整个静安寺商圈中实现差异化竞争，显得更亲民。

	餐饮	零售	娱乐休闲/宠物/生活服务
LG2	七辛客、筱魔嘉、子固路、大米先生、鹿角巷、烤栗霍、东闪岛大黄鱼面、满巍明 饭铁铁、鱼粉王、遇见小面、煲仔皇、精悦蓉、山苗苗贵州酸辣烫、唏嘛香、佳家汤包、LINLEE 、夺夺仙、 家传麻辣香锅、TEASDAY·时下有茶、GLEEBEAR小熊甜甜圈、有挞		美车堂
LG1	麦当劳、味千拉面、赵记传承、煲珠公、彼得家厨房、苏小柳、小满手工粉、霸王茶姬、MANNER、angtea艾熟茶、Cha TraMue手標泰式茶、宝珠奶酪、欧味多、茉莉奶白、 瑞幸咖啡、STARBUCKS COFFEE、章台柳铜锣烧、胡椒厨房、西塔星球、串士多回转小火锅、 继光香香鸡、新旺茶餐厅 、CAVO嘉蔻巧克力、 茶香师、Bonjour本就	小米、KKV、7ELEVEN、花点时间、青松点、棱石眼镜、LOOK眼镜、UH佑禾、九木杂物社、名创优品、一代眼镜、中国体育彩票、篱想调香室、 oppo 、JINS、荣耀HONOR	乐摩吧 、爱回收、 MR.Judy洗个头发、茉奈儿美甲
L1	HUN混果汁、 LespertsacPinkshake品可鲜奶、 LAVAZZ 、 STARBUCKS COFFEE、 Be豆库	JEEP 、华为、 H&M 、X11、MEDM、 Coca-cola 、bossini.x、 DrMartens马丁 、KASE 嘉私、Mangoway
L2	STARBUCKS COFFEE	WINNK、CLMX、NAILOOK 穿着甲 、H&M 、PLANETARYSYSTEM、TALITAQOOM	超等猩猩、至仁医美
L3	朗月日本料理	源氏木语、flow cycle、LLUSION幻像	大野整骨、Lann泰式古法按摩、天悦星光、日置名媛、诗泥SPA、樱花美睫美甲、半亩花田、印斯发型、Jumplify、HIMO 海马体、阿玛尼 SALON、DP健身工作室 、WELKIN高尔夫、RAFFANIR YOKOHAMA
L4	西塔老太太、湊湊火锅·茶憩、芽笼芽笼新加坡餐厅、Maki House寿司、CP CAEE、芸延·晶萃、鮨玄、济州食堂by钟路商会	3D-JP、RELX悦刻、科大讯飞 、DELL、	魅KTV、宠呼噜、Sipimo诗碧曼、ALINE COOL、艾小周
L5	巡湘记、椰客海南椰子鸡、芝湖参鸡汤、啫火啫啫煲、太二酸菜鱼、费大厨辣椒炒肉、大神太神铁板烧、云潇潇抚仙石锅鱼、 玉十三·云南傣家菜、新白鹿		艾维庭 、娜普菈、 佳煕娜、泰康拜博口腔、24/7 FITNESS
L6	一绪に寿喜烧、木村武金牌日料、帕塔荟东南亚餐厅 、瓯越尊鲜、鲜主海鲜火锅、胖爸爸宠物乐国、桂满陇·杭州小馆
L7	一川二水、卿庭成都鲜货火锅、Mokpo·木浦、黑明餐厅、巡山令野火锅

（场内品牌名单，如有错漏接待指出）可惜的是，项目本来的“人气王”火烧云云南菜已移位旁边的芮欧百货（之前很多人是专程冲着火烧云的）。
从如今来说，虽然引入IP首展、装上超大3D屏，但以入驻品牌组合看，CP静安服务群体仍旧是以静安寺附近商务人群为主，对城市中更远地区的消费者辐射力有限。
回到开头说到的朋友的吐槽，经华润改造后的CP静安至少改变了一：项目的整体形象更豁亮大气了，二：高楼层的吸引力问题，通过布局目的性餐饮及体验类品牌吸引人群向上活动。不变的是，部分入驻时间较长的品牌仍占据重要位置，如占据三个楼面的HM。
最后我们也需要思考项目盈利上的问题。
据戴德梁行发布2024年上海一季度零售商业市场研究陈诉称，上海全市中高端购物中心首层平均租金报价保持在778.85元/月/平方米。焦点商圈的租金程度在1,888.83元/月/平方米（当然也包括南京西路商圈）
虽然CP静安并非位于南京西路上，但也非常接近且静安寺地铁站直达，项目的租金水准并不会低太多。另外作为轻资产输出项目，业主方丰泰地产对于华润的盈利要求必会给项目运营带来一定程度压力。
定位相对亲民的CP静安是否能通过运营提升商户业绩以匹配相对高昂的租金将成为项目能否持续运营的关键所在。
今日头条、雪球、企鹅号、搜狐号
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20241216A02R0Y00
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