定调，救楼市再下重要“命令”

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最近，融创在资本市场掀起一波惊澜！


12月10日，融创集团宣布，H6融地01和H0融创03两只债券率先通过重组表决，别的八只债券在本月23号表决，最终十只债券都会迎来重组。


债券通过重组表决，对企业有何影响，对楼市有何影响？


这不难理解，重组意味着企业境内债有了新进展，有利于房企销售去化、回笼资金，也有利于改善融资环境，进步机构投资意愿，这对融创来说是很大利好。


不止融创，最近多家房企化解债务都有新进展，这在一定程度上可以或许反映房地产行业风险正在加速出清。

最近，华夏幸福公告，按照《债务重组协议》，已经完成了信托抵债交易，总共涉及资金110.21亿元。这部分钱对应的信托受益权，现在正在建信信托那里办理变更登记手续。


华夏幸福自从纳入债务重组以来，股价已经翻了三倍。



  
同样，债务重组的另有旭辉控股，近期旭辉发布公告显示，截至2024年11月27日，约87.36%的未偿还本金总额的债权人已经正式签署或加入了重组支持协议。公告显示，公司将继续竭尽全力与其顾问及所有持份者互助，按重组支持协议及条款书推进重组的实施。


根据统计，融创、奥园、禹洲等少数房企已经基本完成了债券重组或展期。


困难房企在重组的路上，市场也在走向回暖，房地产企业债券的好消息一出又一出。

中指研究院数据显示，11月上市房地产企业债券融资总额为482.7亿元，同比增长9.0%，数据已是一连3个月同比增长。


此前5月，第一波楼市利好下，债券市场资金就曾闻风而动。


当时地产债大涨，‘21万科06‘’一天就涨了6%，别的地产债如龙湖、金地在当天也是上涨。


再就是9月那次，会议夸大了稳楼市，并且用词也更加锋利，其中提到要促进房地产市场止跌企稳，这句话，非常有含金量，直接掀动了市场情绪。


毫无夸张的说，这句话直接把很多房企从ICU推进了KTV。对于房企来讲，终于可以缓口气了，春天终于要来了。



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过去三年多，房地产市场一直在筑底，这期间，不少房企爆雷、重组。直到今年，一揽子政策落地之后，房地产市场才逐渐回温，房企们才得以缓口气。


但就整个市场回温的过程中，分化非常明显。

即一线楼市普遍热卖，三四线楼市依旧没有企稳，每月公布的百城数据仍然处于下跌状态，最新公布的百城二手住宅平均价格环比下跌0.57%，同比下跌7.29%。  




数据来源：中指数据

虽然二手房价格下跌，但新居的价格已经站稳。

百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，新居价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%。


价上来了，再看看量。


11月，30个重点城市新居销售面积环比+12.4%，同比+20.6%，同比增幅相比10月扩大不少。其中，深圳新居成交同比更是翻倍。


从企业端来看，上海融创外滩壹号院二期热销，三次开盘三次售罄，总销售额高达215亿元；华润置地时代之城项目，10月的销售额达41.96亿元。


这些数据都在说明，今年救市是有效果的，包罗12月的政治局会议、经济会议，继续把稳楼市放在焦点位置。显然，上面下定决心，就是要救楼市。
毕竟楼市上上下下关系着60多个行业，关系着无数人的就业，它不单单只是房价止跌这么简朴。


不过，这一轮刺激整个楼市“量价”都有回温，但部分三四线市场除外。

为什么会这样？


大部分人，看到的只是一个面，只是面上的一个数据，但没有观察资金流动的方向。资金正从三四线逃离，去到焦点城市，去到顶级楼盘，去到高流动性的住宅，这就是方向，这就是未来大家所寻找的确定性、安全感。

资金在向上流动，企业端拿地也是这样，继续向焦点城市靠拢。

前不久，上海启动第七批次土拍，一共上架了10宗地块。开盘首日，华润连下三子，成为这轮土拍的最大赢家。其中，华润与中能建、越秀联手拿下的浦东杨思地块总价高达78.969亿元、溢价率40.4%，革新上海土拍市场溢价率纪录。


11月28日，保利发展也连夺三宗地块，顺利完成补仓。


这内里有个细节值得留意，这是华润时隔5年，再次重回内环内拿地。


说明一个问题，企业在拿地过程中，也在充分考虑地段的重要性，不再是过去那样，什么地都拿。


企业本身，也在尽最大努力手握优质资产。

明年开始，市场会加速走向分化，房企化债也会加速进行。楼市正在筑底的过程中，持有房地产的每位朋友，我希望你们都可以或许看清资金的流向，从而确定自己的资产结构。




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房地产市场企稳，这在明年是明牌。


但这里另有一条暗线，救市最终只能救局部，不可能整个大盘都托举起来，即便最终整个大盘托举起来了，那垃圾资产终究还是会回到原点。

日本，就是个典范的例子。


日本东京，23区的房价在2024年继续上涨，平均每平方米价格在115万至257.66万日元之间。


港区和千代田区的房价最高，分别为148万至233.3万日元和127万至241.7万日元每平方米。  






图源：东京圈二手公寓平均出售价格（按单套70平方米盘算，单位万元）
再看日本全国的房屋自有率，整体是61.2%，东京的房屋自有率仅为45%，日本年轻人在东京的购房压力不小。


但反过来，日本小城市的房地产市场则面对更大挑衅，由于人口流失和老龄化问题严重，部分小城市房价甚至出现了“白菜价”，每平方米价格低至10万日元以下，和我们国内四五线城市的房价差不多。


根据数据显示，由于人口减少和老龄化，日本许多房屋无人居住导致空置率上升，2023年日本的房屋空置率达到14.0%，偏远小城市的房地产物业价值在持续下降。我们和隔壁难道有啥不一样吗？


所以，你说国内的楼市真正企稳了吗？


对于大多数中低能级城市，很遗憾还没有，甚至如果你持有的是非焦点城市的边缘资产，那我很确定的告诉你，再好的政策，大概率都和你没关系。


但对于焦点城市，对于优质地段的楼盘，未来在继续QE的环境下，记住这句话，向上另有不错的空间。


几年前，有位企业家说，未来部分城市的“房价如葱”，大家都记住了他这句话。几年后，他定居在了日本东京最焦点区的豪宅别墅里。


未来，一定会有一大批人被时代所抛弃，又会有大一批人成为下个时代的弄潮儿，他们手握焦点资产，一路乘风而上！


至于是不是你，是不是我，时间会给到答案！

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241216A01IEW00
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