在9月底提出地产止跌回稳之后，国务院相关部委出台多项地产新政。
本轮一揽子房地产政策直接关系去库存的步伐概括为“四个取消、四个降低”，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅尺度；降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
紧随期间，各地当局也出台了相关政策，比如深圳、天津、武汉、西安、杭州等地新建商品住房不再实施价格指导；广州全面取消限购，深圳取消部分限购；长沙部分地区契税补贴；佛山对二孩及以上家庭购买首套自住住房，最高贷款额度上浮20%；银川市放宽灵活就业人员公积金缴存门槛，保障愿缴能缴，连续缴存满6个月的，符合公积金贷款条件的，可利用公积金贷款购房。
由于地产政策带来的利好，地产市场也有了一些新的变革。
在价格上，部分售楼处收回了一些折扣甚至上调了价格。而在销量上，不同项目也有不同的体现，有的楼盘近一个月去化达已往3个月的销量，而有的楼盘月销量甚至还不如以前。
而在售楼处之外，一些房产贩卖、财经博主也在新媒体平台输出自己的观点。地产行业的预期在多方角逐下，谁也不能有一个放之四海而皆准的结论。在这种新形态下，库存严重的开发商要意识到一些新变革。
房子的金融属性和资产属性
房子的金融属性更多的是指投资属性，而房子的资产属性是指房子作为业主控制的资源，有经济价值且能在市场进行钱币互换的一项固定资产。
由于15年的棚改和钱币安置，房子摇身一变成了投资凭证，看多买入的人都赚的盆满钵满。房产投资收益的快速、高额兑现诱使更多的人进入地产投资。在这个投资需求下，地产迎来了井喷发展。直接带来的后果就是房价的虚高和对社会财产的虹吸。
随着去金融化，房子重新回归到居住属性。回归到居住属性聚焦于制作好房子大概提升品质力。但是房子作为个人的固定资产，大概说个人资产配置的一部分，人们就会重视资产价值。
即使不追求资产在利用期增值或保值，那么资产至少在30年内应该可以保持合理折旧且不会面临资产减值损失。房子在任何时候都有可能需要资产变现，那么抵抗资产减值损失就要求当前售价是公允价值没有泡沫，也就是说房子的现有价格要有合理的支撑。
如何理解地产短期、中期和长期
曾经对于地产有这么一句话，短期看金融，中期看土地，长期看人口。这句话是对城市板块不同时期，不同主体的投资策略分析。
对于开发商来说，项目是临时性的，有明确的起止时间。土拍是项目的开始，清算时是项目的结束，也意味着项目所有策划活动的结束。
但是当前不少项目去库存压力大，使得项目竣工清算后不能保证去化完成，大概是去化困难不能有足够的现金保证按时交付，更谈不上按照投资原定计划实现项目清盘、结算、注销。
对于开发商来说，要区分项目的策划期和房子资产价值波动周期。即使城市的土地有限，大概说未来城市能级提升，房子可以保值大概升值，这些都是七八年大概说十几年以后的不确定事件，是针对业主的资产价值。
对于开发商来说，其短期策划结果的强制兑现和板块中长期的资产价值是两个资产逻辑。
为了去化，不同时期都会有政策大概说利好。利好是短暂的供需调整，也就是短期创造了新需求。当前地产市场也受舆论的影响，尤其是每次新政后，各种舆论观点满天飞，而舆论有明显的时效性和主观性。
舆论叠加政策的双重影响，短期内市场成交一定会有明显的改善。但是这部分需求者可能是前面观望的也有可能是对未来的透支，但是无论如何，每一次地产销量的非常规爆发，后续很可能会迎来一段衰退期。那么地产商一定要抓住短期利好，费尽心机快速去库存。
价值的波动
坦然接受利润的损失
在21年后三四线土拍的项目，相比于现阶段的房价，有了一些传言所谓的土地泡沫。任何生产资料的价值都是变动的，不能由于后期公允价值的下降大概说后期商品价格的下降，就简单的认为生产资料有泡沫。
对于商品的定价，最简单的逻辑就是成本+费用+税金+合理利润。但是当商品面向消费者时，消费者不会关注商品的卖方定价逻辑，只会在乎同类商品的价格。
不同的开发商和库存商品，有不同的成本、费用、利润诉求，那么商品价格就肯定不会一样。当市场供需平衡大概供大于求时，类同质产物当前价格低的房子肯定会比价格高的更轻易售出。
开发商库存面临的竞品，不仅有正常竞争的其他开发商库存，也有恶意降价的库存，更有挂牌价格难以预判的二手房。
对于开发商来说，在当下要坦然接受库存当前的价格，精确认识项目的真实利润，由于项目利润的兑现不是账面理论价值，是全部去化后的清算。
现金流是最重要的策划目标
由于房地产实行的是预售制，无论去化达到多少，都应该按照合同约定的时间完成交付。如果去化不佳，那么肯定会不能按期交付。
对于地产集团公司来说，当前基本各项目都困难，很难抽取资金进行项目间调拨。
而对于综合型集团来说，房地产属于资金麋集行业，一时间难以抽调满足需求的资金。思量到当前的去化难题，调拨到项目的资金也很难按照计划调回。
当前大部分的库存产物力一般大概说欠缺，随着新入市的高品质住宅开盘，再加上居住属性的回归，对于其后期价格打击会更严重。
库存迟钝去化最好的结果就是未来不大幅度降价。但是当前产物迭代加快，库存商品房很轻易贬值，更不要奢望未来价格上涨。
为了缓解房地产交付压力大概说现金流压力，中央提出的止跌回稳更多的实践意义是让房价和成交量不再恶性快速下跌，让市场回到一个交易价格、销量和预期相对稳定的状态，并不会也不能保证库存价格大幅度回暖。
对于自有资金投资的项目，若是去化不佳导致停工烂尾，会形成大量资产无效沉积。对于有开发贷的项目，去化慢不能按照合同还款会被强制执行，此时拍卖得到的净资产会比降价造成的损失更大。
库存产物在产物力、供需方面存在不同程度的短板，可以说是要被替代被淘汰的。在当前政策利好去库存的情况下，库存项目第一时间应该去库存，得到现金流，平衡支出和保交付，慎重等待后续量价齐升。
市场的需求是有限的，供给是充分的，在外部需求有限的情况下，慢一步举措后续去化更难，甚至利润损失会更大。
营销，利其器善其事
行业下行，不同项目竞争加剧，营销团队承担更多的策划责任。在地产上行期积累的营销经验在当下有多大的实用性难以评定。
而由于曾经地产高管年轻化的影响，各层级营销团队管理人员的真实本领乱七八糟。尤其是当下新媒体、新营销工具的兴起，营销工作面临前所未有的挑战。
但是一些新的营销理论、获客模型、AI获客工具以及新媒体正在地产获客中焕发不一样的光彩，甚至所起到的作用超过了传统的获客方式。而在促成交环节，除了传统的营销说辞、服务流程，一些AI工具也在转化环节顺利实现了应用。
工欲善其事，必先利其器。无论是传统的获客方式还是新兴的获客方式，无论是传统的转成交方式还是新兴的转成交方式，都是管理工具的现实应用，都服务于营销结果。
任何能促进营销工作的工具都可以拿来运用到地产营销中。因此当前对于营销管理人员也提出了更高的要求。营销管理人员不仅要开阔视野，造就持续学习的本领，更要用开放的心态接受、理解、运用新生管理工具。
小结
不同的项目产物定位决定了项目不同的去化策略，但是无论如何都要平衡好现金流和利润，分身长期发展与短期生存。
任何时候供需都会决定交易速率和交易量。供需平衡不仅包括当下产物和需求的相对平衡，也标志着新的产物和新的需求会达到平衡，那么动态的看旧的产物就会被淘汰。为了重新形成一个新的平衡，库存势必要在价格上大调整，重新释放新的需求。
产物力对于商品价值的增持有限，并不是提高产物力就一定去化顺利和提升利润，因此无论是以产物力为核心做增量投资还是去库存的专项提升计划，都要认清产物力和策划挣值没有线性关系大概因果管理。
经济活动发展是呆板、理想化的理论模型难以准确猜测的，在实际环节中，经济活动充满了随机性的动态短期波动。对于开发商来说，持续策划最重要的是理解市场、顺应市场，得到稳定的利润和现金流，从而走过行业的寒冬。
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