郑州“新房票”登场，一村民豪气选购4层20套房？！

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如图，房地产救市到现在，有感觉了吗？
没有？那好，再来个重磅的，郑州版升级房票正式登场！

一份网传、没有公章的房票公文在地产圈迅速传开，与之对应的是各个群里流传的“房票通知”，拆迁村民可以拿房票“以购代建”置换新房。

然后小作文开始疯传，“以惠济区为试点，待安置村民15000户半年内安置完毕……4环内存量房源不过几万套……这是刚需和刚改最后的机遇……”
关于这份政策和传言，楼参一直在核实真假，但不管这个小作文真假，但有一件事可以肯定：去库存肯定要来，无非是用房票，还是其它的刺激方式。
而假如按照网传文件的内容，郑州版新房票，将开启一场超级去库存运动，大概率要推动郑州楼市的抢房潮。

昨天，正商家河宽境、绿都青云叙选房，现场传来的画面显示，一群人挤满了售楼部，销控板上全部飘红。

楼参得到的数据是，正商家河宽境推出的310套房源基本上全部选完，很多村民没有选到房。
据说有村民早上六点多就去排号选房，后面列队的村民未必能选到房。还有人发朋友圈说，有村民豪气选购20套房，一口气订了4层！

数据的事儿先放一放，房票从传闻到落地，再加上详细的文件研判，我觉得最值得关注的信息其实重要是三句话：
1.抢房是真的。现场传出来的视频和信息来看，房源是要抢的，除了顶底部分特殊房源，基本上是一扫光。
2.房票去库存真的管用。据我所知，因为房票安置和大量财产落地，航空港区新房基本上都卖完了。
3.房票到场楼盘明显增加，范围明显扩大。郑州之前搞过房票，但因为房票结算、接收楼盘、房票价格等条件不敷清晰，这次“新房票”从制度安排到推进主体都非常清晰，且安排了清晰的资金泉源和监管办法，到场楼盘多了很多，所以村民能买到合适房源，开辟商能去库存，一举两得。
基于这三点判定，我们再推演一下后续房票的对市场的影响。

（关于房票的详细文件，我放在后台了，需要了解仔细情况的朋友，请回复“房票”二字，在后台领取。）

我姑且把此次文件的房票称之为“新房票”，以区别之前的房票政策，以方便大家理解，为什么这次房票会有巨大效果。
新房票有三个特性是之前没有的：
1.利用期限短。房票有效期半年，此轮房票效力限定在2025年12月31日之前，有一部分只能在今年年底前用。

2.可选范围大。之前房票固然不限制利用，但实际上只能在指定几个楼盘用——比如2022年招商1872对马寨村民的安置，这就是当局“以购代建”的早期尝试——此次房票，实施主体是郑州城发，楼盘面向全郑州，意味着房票利用范围更大，房票价值更高，也更刺激村民买房。
3.支持力度大。这次房票全郑州通用、通兑，可以买安置房和商品房，享受契税减免政策，价格与其他途径购买商品房一致，连优惠都必须跟公开优惠一样，同时可以用公积金和商业贷款，非常人性化。

以上三点，相比此前是大不一样的。

打开“郑好办”可以看到，“以购代建”专栏里的房源项目至少有上百个，囊括了各区的在售热门项目，按照文件精神，房源超市里的项目均可以利用房票，跟以往大不一样。
早在2年前，房票就在郑州试点，因为实施细则不清楚，实施主体也非常复杂，导致效果并不理想，既没有去库存，也没有让村民有房住。
此次新房票，特殊强调了“资金泉源”和“项目监管”两点，前一条打消了到场开辟商的顾虑，避免房子卖了钱拿不到手的问题；后一条则办理了村民的担忧，避免买个房还受歧视，这个房源不能选，那个服务享受不到，房票可以完全当现金用。

为什么这次新房票不同以往？

有须要从9月26日政治局会议说起，当时提出要“严控增量、优化存量、提高质量”，并明确提出了止跌回稳的目标。
房地产现在最大的问题是存量太大。办理历史存量问题，一方面要“严控增量”，重要两个方面：第一，少卖地，避免建更多商品房；另一方面，少建设，安置房不再建设，用“以购代建”的方式来办理拆迁村民的安置问题。
郑州现在新增供地减少了90%，安置房也基本上停止建设，目前也有不少村民处于已经拆迁但安置房没建的状态，数量至少在15000户左右，这就意味着很多人拿着房票只有买房一条路。

换句话说，此次新房票，促进了至少15000刚需入市——注意，是户，不是套数，按照城中村的拆迁补偿方法，很多家庭要分到300-500平，至少3-5套房——这是一个巨大的增量购房群体，足够消化目前基本上处于现房、准现房状态的存量房源，一举两得。
我也问了几个村民，基本上得到一个评价：房票不买房=废纸一张。
因为房票只能用于购房，并不能折现、抵押，只限本人和直系亲属，根本没得选择。
现在的情况是，曾经被人羡慕的拆迁户们，拿不到过渡安置费，所谓货币化安置也就是房票，然后用旧房去置换新商品房。
而且对于村民来说，房票选房既有时间限制，也存在竞争——很多好项目、好房源，你去得晚还抢不到，只能先动手为强——房票有利用时间限制，且很多村民已经被拖了好几年的安置和补偿，现在只能不得已拿着房票去买房。
这一套操作下来，积压的商品房被大量消化，比如前文提到的正商绿都400多套房源一扫而空，对于整个市场的“止跌回稳”非常重要。

往后看，甩掉了存量商品房的包袱，又没有更多新增商品房供应，郑州这波“去库存”浪潮过去，新的楼市行情自然也就不远了。

肯定有人会吐槽各种问题，比如房票价格金额问题，利用权限问题，村民素质问题等等。

我觉得这些都很重要，但却是没得选，只能接受。因为你除了骂几句，找不到更好的办理办法。
特殊是很多人抱怨村民的素质问题，我觉得有须要说几句公道话：
1.用房票买房是政策推动，不是个人意志选择。很多村民并不愿意用房票，只想要补偿费和安置房；但拖了3年又3年，现在有房票去买（换）个商品房，固然会有利益丧失，是不是总比没有好？
2.房票买房，理论上比集中安置更好。村民集中安置，很容易把“上楼”弄成新的城中村，因为过去的社会结构和生存习惯没有被打破，所以大家才看到安置区的各种乱象。

假如按照新房票的模式，村民拿着房票可以全郑州买，这就跟商品房业主没有任何区别了吧？大家三代往上都是农民，到商品房社区后不都尊重社会公德，养成了良好的卫生生存习惯？
所以，新房票模式越广泛，集中安置越少，这种“素质担忧”就越不存在。

而且，郑州的新房票模式事实上是“优化存量，提升质量”。
过去很多年，郑州拆掉了数百个城中村，建起了大量的安置房。这些安置房的品质、环境和服务有目共睹，应该都是最差的。很多占着好地段的安置房，乃至成了城市的牛皮癣，是脏乱差的城市死角。
这次新房票安置，停止了低质量的安置房建设，房票购买的商品房固然也可能有质量问题，但绝大多数要比安置房规划、环境、质量好的多，从“以购代建”房源超市可以看到，很多项目都是市场上的热销红盘，从城市通盘看，大大提升了城市居住质量。

总之，这次房票新模式，郑州是下了很大决心的，也真正切中要害，实现了一举数得。
随着房票新模式推开，数万套存量房源被消化后，郑州楼市将重回正规，城市面貌、房价都会得到提升。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20241030A072BJ00
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