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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳，再次挑大梁！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据可靠消息，截止到本月24号，深圳10月份已经卖出了9000套新房，来看，10月份深圳新房破万套已经是铁板钉钉了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]平均算下来，每天差不多要成交382套新房，这是一个非常罕见的销量，追溯历史，深圳也只有在2005年的11月创下了月销售1.14万套新房，而这次，大概率会超过1.14万套，某专业机构预估，会到达[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1.18万套[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]见证历史的时刻即将上演，之前我们评估，深圳月销售在5000套是荣枯线，而现在直接干到了1万套，这就不是荣枯线了，而是超等繁荣线；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果这个销量能够继续保持3个月，也就是说，到12月份，深圳新房销量依然保持破万套的程度，那么明年深圳的小阳春，会非常火爆，房价会快速上涨！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这绝对不是楼市多头的一面之词，而是理性的行情结果！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10月份卖出1万多套新房，这就意味着深圳新房库存只剩下4万多套了，接下来两个月，再卖出2万多套，不消等明年，春节就会开始涨价，春节小涨一波，明年小阳春大涨一波，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]到明年底，可能就是一个翻倍的行情。
01，为什么国内最先火爆的城市是深圳？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为深圳人地矛盾最突出，因为深圳经济实力够强，因为深圳这座城市布满活力，因为深圳能够吸引全国人民的资金，因为深圳是开创者，敢为天下先。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新房火爆，二手房同样火爆，截止到24号，深圳二手房成交量已经突破5500套，创下了自2021年2月以来的二手房最高成交量。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我可以笃定，深圳核心区的房价，在2025年必定会回到2021年的高点，这个时候，很多外地业主，在深圳核心区有房的，你可要拿住了，别急匆匆卖了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么我敢笃定深圳核心区房价，在明年会回到2021年最高点呢？3大缘故原由：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，全球进入大降息周期[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，这个周期不是连续一两年，而是一个漫长的周期，天量的放水，必定会导致核心资产的价格水涨船高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，深圳基本面比国内任何一座城市都强[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，即便是北京和上海，供需告急关系，远不如深圳，这一点毋庸置疑。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，2024年的深圳，比2021年的深圳强太多了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]华为刚刚发布了鸿蒙NEXT体系，比亚迪刚刚下线了第900万台车，大疆直接告状美国国防部，深圳的高科技，已经令美国瑟瑟发抖，成为中国改革开放、对外贸易、科技创新的一面旗帜。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可以说，这次深圳楼市回暖，是全国人民，上下一心的结果，这个时候，就是你要押注全部身家赌国运的时刻，此时不出手，更待何时？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]衡量一个人能不能逆袭，就看他在关键时刻，敢不敢下重注，已经下好重注的人，请等待5年翻3倍的红利！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一波行情，看来是真的来了！
02，深圳买房，不会踏空
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近深圳和北京的成交量都开始在暴涨，很多同行， 包括大V都在预测，说这一轮成交量暴涨之后，马上会迎来价格的上涨，所以很多外地粉丝，纷纷预备把户口迁往深圳和北京，足以可见，各人的买房热情在升温。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但各人不担心一件事情吗？[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]踏空！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]万一成交量上去了，价格还在跌呢？于是，网络上进行了一场火热的多空博弈！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]股市里面也存在放量上涨和放量下跌的情况，但楼市这些年，似乎只有放量上涨，没有遭遇过放量下跌，但你能因为已往没遭遇过，就能够想当然认为，未来也不会遭遇吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个问题，我们要深度来分析：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们要搞清楚，成交量的逻辑，也就是背后的成交结构，如果搞不清这一点，你很有可能就是接盘的韭菜。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一种情况，良性放量
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]良性的楼市放量，会带来居民债务扩张和上升，具体表现是怎样的呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]购房者李总，首付50万，贷款100万，买入业主张总的一套房子；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]张总拿着这150万，加上300万，去买了一套总价450万王总的房子；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]王总也没闲着，拿着450万，加上800万的贷款，去购买了一套总价1250万肖总的房子；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]肖总也想着要置换，预备拿2000万，贷款3000万，买一套总价5000万的豪宅；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这就是置换链条，在这条链条上，其实每个人都扩大了自身的债务，这就是债务造成了居民杠杆率的提升，并且推动了房价的上涨。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种情况，是有利于后续房价上涨的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二种情况：非良性放量
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多情况，成交量上涨，并不会带来债务的良性扩张，而是带来了债务的转移。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]举例：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李总拿着100万首付款，贷款200万买了一套300万王总的房子，而王总拿着300万并没有去买房，而是回老家建别墅了，或者出国移民了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在这种情况下，每一套房源的成交，其实都是在消灭一个潜在的肯背债的刚需，使得后续的需求增量会减弱。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很显然，我天天在深圳观察楼市，我发现，市场显着偏向于第一种情况，上周我一共看了差不多20个楼盘，很多二手房业主，都是想把手里的刚需房卖了，换成位置更好的改善房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有人是因为工作所在变化，所以要置换房子，有人是因为家里人口增多了，不够住了，所以需要置换房产，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳的置换链条是非常健康的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此，眼下到深圳买房，还是可以捡到漏的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]举例：有业主想把自己福田的房子卖了，去买2套龙华的房子，这个时候，他是愿意低价把福田房子卖了，而这个时候，恰好有一个布吉业主，想把布吉的房子卖了，买到福田来，这就形成了交易共识。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]双方都完成了置换，都换到了理想的寓所，同时还刺激了楼市的升温，有利于后续价格的上涨。
03，深圳买房，没有你想得那么简单！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不是放开限购了，你就能突突往里面冲，然后买到就是赚到？想啥呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首先你要明确，房产的价值是相对的，如果站在整个深圳的宏观视角上来看，我肯定会选择南山和福田，因为这是金字塔尖，不管深圳未来怎么变化，这两个区都是核心！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那很多人，尤其是外地粉丝，被房产博主洗脑的外地粉丝，自作聪明说，深圳一起向西，不是宝安最有价值吗？这属于典型被洗脑了，没有了自己的主观，也不懂城市发展和规划，更不懂财产能级和结构，被带到沟里面去了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]宝安确实也有价值，但不属于深圳第一梯队，而且宝安面积很大，如果要选，也只能买宝中、新安、碧海这几个地方，其他也是一地鸡毛。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但问题是，你想要买在好的板块，其实价格就不会很便宜，好比说你的预算在500万以下，那对不起，压根就不要考虑核心板块了，即便是买到了，楼龄、户型、面积段也不得劲。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳是一个很大的市场，300万以内、300万-500万，500万-600万、600万-800万、800万-1000万、1500万、2000万、3000万、5000万、5000万以上，每一个预算空间，都有大量的需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]甚至，预算在500万以内的需求，远远超过了预算在1000万以上的需求，但请各人留意，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]500万以内的需求，其实会面临几个严峻挑战：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，人才房和保障房会分流这部分需求；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，郊区有海量的库存；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，是否能兑现的价值预期；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我很早就说过，不要去赚穷人钱，这部分钱，很难赚，很有可能把自己的房子搭进去。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们要考虑的是，如果现有500万的预算，去买一个潜力资产，这个资产未来极有可能升级为中产资产，这样的投资才有意义。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个时候，我们就需要超前思维，好比说当年很多人去买福田中心区，而忽略了南山的发展潜力，错过了华侨城、 深圳湾、后海，结果被打脸了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买房要买确定性，也要买不确定性，这把尺子，如果你拿捏不好，你就踩坑了！
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241025A0AMDE00
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