作者:余飞
01
房贷利率,创历史最低记录
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10月21日,最新市场基准利率LPR公布:
1年期LPR为3.1%,5年期以上LPR为3.6%。两个品种均较上月下降25个基点。
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来源:中国钱币网
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尽管降息的动作,前两天央行行长已经剧透。但一年期与五年期同时下调25个基点的力度,还是超出了市场预期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]三天前的10月18日,中国人民银行行长潘功胜在2024金融街论坛年会开幕演讲中预告,预计周一(10月21日)公布的贷款市场报价利率(LPR)会下行“0.2—0.25个百分点”。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以此看,这一次是按照央行行长剧透的降幅顶格下调。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有专家统计过,这一次综合降息是过去九年来力度最大的一次。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另外,中原地产首席分析师张大伟表示,本次降息之前LPR已是历史最低水平,本次降息,在全国首套房贷利率已经是“历史最低点”基础上,再次降低25个基点,将再次刷新历史最低记录,堪称史无前例,市场预期有望得到全面改变。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]之所以如此大力度降息,有三个因素:
第一,落实之前就设定好的标准。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]9月26日召开的政治局会议就明确“要加大钱币政策逆周期调治力度”、“实施有力度的降息”。
第二,要抓住这一轮窗口期,巩固已经局部回暖的楼市局面。
第三,发力四季度经济发展。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国家统计局前两天公布的数据显示,前三季度GDP增速4.8%,三季度增速4.6。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]要完成年度5%的增速目标,压力全给到了四季度。
02
楼市“金十”,没有悬念
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]9月末的这一轮针对提振经济、股市、楼市的一揽子增量政策,的确恢复了一部门人的信心。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是广州楼市全面解除限购,深圳非核心区社保门槛取消,京沪全面下调限购门槛,一线城市的房地产市场,被点燃了。
北京方面:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京住建委数据显示,自国庆假期之后,北京二手房已经连续日签约量达到七八百套,市场回温明显。国庆假期之后的10月8日,北京市二手房网签量达到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天里,二手房网签量合计达到6460套。
上海方面:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在一手住房方面,9月30日—10月17日,一手住房成交26万平方米,日均成交1.4万平方米,较去年同期日均成交增长40%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在二手住房方面,9月30日—10月17日,二手住房成交10739套,日均成交597套,比去年同期日均成交增长80%。
广州方面:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]到19日,广州二手房已经成交了超万套。
深圳方面:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新政之下,已经有两个日光盘出现。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]数据显示,停止10月18日,深圳全市新房认购量已经达到6632套,按照这个趋势本月认购量很大概会超过8000套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成交套数方面,克而瑞深圳数据显示,过去一周新房预售成交了982套,环比增长188%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二手房,深圳房地产中介协会披露,过去一周二手房(含自助)录得2316套,环比增长649.5%。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了一线城市外,强二线城市也在起势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如杭州,10月9日新政后首周,贝壳平台二手房新签单量日均比9月上涨了106%,相比国庆假期日均涨幅为50%。截止10月16号数据,新政过去的一周时间里,杭州二手房日均带看量比9月上涨35%,比国庆期间上涨15%;成交量比9月翻了一倍,比国庆期间上涨50%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在一线城市楼市起势的背景下,再出超大力度降息,很显然,是要巩固趋势,再添一把火。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]即便没有降息大招,这个月的回暖也是铁定的。如今超力度降息,传统的金九银十行情,金九虽然没有,但银十显然已经酿成金十了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]恰如我在前两天的分析文章中强调的,在这些利好之下,10月份各城市的销量会起来一波,乃至延续到11月份,12月份会有房企的年底冲刺优惠。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果11月份又不行了,肯定还会继承刺激。所以四季度的销量,会有一波小高潮。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而,恰如我多次强调的,纵观过去三年来的救市,效果作用周期越来越短。以前还能有三个月,现在根本只有一两个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一次力度的确很大,但作用时间估计也只有三个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,我在最近的文章中一再强调,不妨再等三个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]看清形势再做决定。如果根本面修复并改善,便可以买。如果还是老样子,那就继承观望吧。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就目前的根本面来看,三个月后想要持续,很难。
03
根本面,是关键
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]起首是GDP增速放缓趋势,没有改变。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次,消耗仍没有起来。
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来源:国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]固定投资方面,2024年1-9月份,全国固定资产投资(不含农户)378978亿元,同比增长3.4%,其中,民间固定资产投资191001亿元,下降0.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在本年推动地方债发行的背景下,固定投资增速并没有改善,其中民间投资仍在下降。
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来源:国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经济不回暖,就业与收入就无法回暖。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一轮楼市调整, 有两个本质:
第一,高房价与低收入之间的天堑鸿沟越拉越大,造成了需求断档。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国内房价在经过了20年高速上涨之后,已经处于极高位置,即使在最近几年有所下降,但是仍然很高,以房价收入比来看,国内房价,尤其是一线城市房价,在环球范围内也高居前列。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尽管还有很多人没有买房,但由于口袋不给力,只能是空有需求无购买力,只能是无效需求。
第二,黑天鹅以来,就业、收入与预期均受挫,导致越来越多的人无力接盘。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些根本面想要改变,不是凭借几份文件、频频会议就能够。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就目前的环境来看,老百姓的收入、就业短期并无改善,房地产7万亿多的库存依旧处于历史性高位,仅仅这两大行业“顽疾恶疾”,注定中国房地产企稳回暖是一个“持久战”。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近市场的躁动,是之前一直被克制的需求在情绪拉满之后的集中爆发。
然而,这一波情绪被释放,需求斲丧完之后,如果没有根本面的支持,根本无力为继,这就是我不停强调的,让子弹再飞一会儿的原因。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了当下的根本面制约外,还有“六个不同”也在制约,或者说“六个不同”决定了这一轮救市无法再像过去一样,能立刻见效。
具体为:
第一,市场环境不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去二十多年房企高周转之下,一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继承修建,没有需求了。20%的人口制作了全世界50%的房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部门都是住宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。
第二,需求不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]起首,低能级城市的住房自有率已经很高,根本都有自己的房子。而且低能级的城市人口根本都在流失。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次,高能级城市,尤其是北上广深的住房自有率虽然低,但高房价与低收入的天堑鸿沟,让很多人空有需求没有实力购买,属于无效需求。这部门需求,只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再者,由于市场信心和预期缺失,当下的投资需求根本已经崩塌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后,我们的人口已经见顶。
第三、心态不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种心态转变,主要体现在两方面:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面,年轻人不愿再为高房价压上余生。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从之前的佛系,到躺平,再到如今的“绝代佳人”,这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一次调整,现实上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着,一半是释然。既然执着没用,那就释然吧。
第四,杠杆率不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上一轮房价上涨,已经掏空了很多家庭的6个钱包,拉满了居民家庭的杠杆率,很多家庭再也加不动了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年开始,我们的居民杠杆率已经纹丝不动,这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了,没有本领去负债。
第五,宏观环境不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]宏观环境转变包括表里环境。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]内部环境方面变化,就不多说了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其时候,我们的物质虽然没有现在丰富,但有盼头有干劲,红红火火,大家的收入蒸蒸日上,对未来预期满满。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而,如今……
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]外部环境方面,世界秩序撕裂,混乱程度达到新高。
第六,人口形势不同。
2022年全国人口减少了85万人,2023年减少了208万人。
分省市来看,人口减少的省市自治区已经从2022年的13个,增长至去年的20个。
制图:城市财经;数据:各省市自治区统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这意味着,我们的人口红利期已经闭幕。
有此六大不同,就不能再用过去的思维去思考题目。
正因为有六大不同,所以过去三年来的救市,并没有产生多大作用,楼市依旧在一起下跌。
要是大招救市有用,过去三年比这一次力度更大的招数,不是没有过,结果依旧扭转不了。
这一次放开限购,降息,又能产生多大效果。
放开限购、降息,更恰当的明白,不是你可以买了,而是必要你买了。
我之前说过,经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则是虚假繁荣。
换句话说,只有经济、产业、就业复苏了,楼市才会复苏。
而这些救市措施,能够立刻让经济回暖吗,能够让就业立刻提升吗?不能够。
来源:https://view.inews.qq.com/k/20241022A03ISV00
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