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1、专项债用于盘活地皮或收储，这是重大的政策变化
积极的财政政策将更加有针对性，提高使用效率。在优化存量和去库存的导向下，考虑到既有的专项债存量额度比较大，新增可立项项目有限，发行难度大，以及国企、城投的债务比较重，将来在增量政策加力推出的背景下，将扩展专项债用途、支持范围。一方面，允许专项债券用于回收闲置地皮盘活，将去库存和盘活存量结合起来，到达稳楼市与稳的双重作用。值得注意的是，此次会议明确了专项债还可用于新增地皮储备，这是一个重大变化。已往地皮储备主要靠地方国企卖地或地皮抵押来融资实现。如今，可以发行专项债，极大地突破了当前卖地难、国企城投债务重对于地皮盘活和储备的制约。
2、存量地皮将加快开辟，但也有不确定性
地皮利用转向存量盘活。这是5.17的核心内容之一，即库存超过18个月的城市，禁止新增地皮，只能转向存量盘活。对于存量盘活，给出了三个路径，即优化规划条件鼓励企业自己开辟，或者市场化流转出去，或者卖给政府。如今，由于市场下行、地价下跌、资金链告急，企业自我开辟的积极性很低，流转给国企或卖给政府成为主渠道。但由于政府或国企债务重、地皮出让金骤减，导致盘活难度大，而供求关系压力大，迫切需要盘活，这也是专项债用途扩为的主要原因。有了专项债的支持，国企或政府平台收储、盘活地皮力度加大，有利于保障房建设、纾困房企资金链。但关键是，专项债盘活的代价如何定，而且专项债是要偿还本息的，收回来用作保障房或再出让，能否实现资金平衡，有很大不确定性。如果还坚持债务比例控制、增量控制的考核，将制约这一政策。
3、财政支持保障房建设，资金开始转向存量
一方面，专项债估计将给各地相关国企注资，成立独立的平台公司，满足资本金要求，用于推进保障性住房建设，或推进收购存量作为保障性住房。另一方面，保障性安居工程补贴资金从支持增量，开始转向支持存量。这意味着，保障房筹集开始全面转向存量盘活，财政政策也开始补足政府或国企的资金实力，推进存量盘活和去库存。但同时，专项债也有偿还本息的问题。售收购存量做保障房的资金平衡难度大，还涉及到是否仍坚持成本价、白菜价收购的问题。如果还坚持这样的原则，落地的项目很难放量。
4、税收政策是下一步政策的看点
财政部称，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、地皮增值税政策。前者是给换房需求、改善型需求降低成本，取消普通住宅和非普通住宅标准，交易税费将极大地下降，比如购买144平方米以上住房的契税将从3%下降至1%。地皮增值税预计将取消预缴，而直接转到竣工验收后的清算环节，这将给开辟商节约地皮价款1%-3%的税负。除此以外，税收政策将会是后续的重点，将来大概还有降低或减免二手房交易契税、增值税、个税等等，后续大概将实施减免。在刚需和改善占主导的情况下，市场对代价和交易成本比较敏感，二手房交易税费下降或减免，上述税种最大税负节约在房价的5%-8%。按照已往的履历，税费的下调将产生极大的“降成本”效应，有利于释放门槛上的需求。
5、专项资金的支持领域
主要包括专项借款、再贷款等，即由国开行等政策性银行和贸易银行投放，专项用于推进保交房，收购存量住房做保障房，盘活闲置地皮、保障房建设等等，财政给予一定的贴息。当然，专项借款由银行来投放，将贯彻市场化的原则，但只要制定用途，资金成本会比较低。
6、财政政策着重于修复底子
从财政部表态看，财政政策着重于修复底子，而不是大刺激。修复底子，一方面是防风险，包括加力支持地方化解政府债务风险，支持国有大型贸易银行补充核心一级资本。只有推进地方债务风险化解，银行资本金富足了，地方收储和盘活地皮、银行增加对地产的信贷投放才气可持续，房地产才有发展的底子。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241012A04WX700
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