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近来，地产人无眠。 有些待在售楼部，揽客揽到楼盘10月8日0点涨价的最后一刻； 有些，则待在某中介平台的二手房签约中心，替买卖双方催促签约经理，想赶紧走完流程回家睡觉。 
图源朋友圈 是的， 广州二手楼市，在这个“十一”节点，出乎意料地爆了 。
为什么说，今年国庆二手火爆，纯属“意外”？
跟客岁对比一下，你就知道了。 2023年的“十一” ，一共8天，在这期间全市每天 经贝壳平台成交的二手房，基本在49-87套区间内； 我手动统计了下，8天累计460套，平摊到每天只有58套，比普通工作日还少 （毕竟一般工作日，贝壳成交个6/70套没啥题目） 。 “十一”二手成交冷清，值得质疑吗？ 实在，是可以理解的。 你想想，难过的小长假，有多少业主会选择留守在家卖房；在业主不降价的情况下，又有多少买家会集中上门看房交易。 所以，“十一”，新房市场或许会因为房企扎堆大促而成交大涨；但二手房市场，大概率不会因为卡在这个节点，而有太多的变化。 但 刚过去的这个“十一” 呢，不得了—— 一共7天，按照贝壳口径， 每天二手房成交套数集中在93-245套之间，整个小长假，平台累计成交了1047套，日均高达150套 。 什么概念？三点： 其一，从总量上说，同样是“十一”，今年7天的量比客岁8天的量，还 高出127.61%！ 其二，从日均成交量上说，今年比客岁，平台每天多成交了92套二手房， 同比涨幅158.62%！ 其三，从单日成交量上来说，昨天，也就是“十一”最后一天，贝壳二手成交套数飙至245套/日，直接碾压“5.28新政”红利期， 创下近19个月以来之新高！ 如你所见， 昨天的战绩，仅次于客岁2月的小阳春时期 ——那个多少人“公认”的真正意义上的地产旺季。 成交爆了，谁最开心？ 第一答案，肯定是中介。 瞅瞅，无论从带看人数、还是从带看次数维度考量， 中介近期的均匀成交转化比，都有了明显的提拔，提效幅度大约有13.10%！ 你懂的，对中介而言，时间就是金钱，带当作交转化提效，那不相当于缩短搞钱的路径嘛。 
为什么这个“十一”，会这么特别，吸引大家进场买二手房？
个中缘由，与节前降利率、降首付、全面取消限购等一揽子楼市利好新政密不可分。 那么，什么客群，会立马受到这堆新政的拨弄、应声入场？
截至现在，完整的平台成交数据还没披露，我们只能从一些蛛丝马迹去探查。 
如果你是豪宅买家，经常关注珠江新城的话，你会发现， 珠江新城的二手房成交数据，涨了 。 据不完全统计，客岁“十一”，从9月29日至10月6日，珠城片区一共才成交了8套，平摊下来一天只分到1套。 其中，嘉裕公馆占2套。 而今年“十一”，珠城二手成交到达13套，同比涨了超过6成。 值得一提的是，嘉裕公馆单盘，直接占了全板块的1/3，一共成交5套；光是6号一天，就成交4套。 从我扒到的成交明细上看，这个小区交易的还不是蟹货，5套通通是建面约120-160平、南向、中高楼层单位，除一套单价13万+/平，其余均为15万+/平。
嘉裕公馆，为什么突然跑量？我问了一嘴。 不少中介表示，嘉裕公馆从节前就有跑量的迹象，十一属于连续热度。 选择近期买入，很多买家是源于两个原因：一房价降到他们以为的“底部”，甚至有部门成交案例已显示有价格反弹的迹象； 二实际成交价低，但银行评估价比较高 ，有些还可以拉高评估价、贷出更多的钱，对于金融客来说诱惑不小。 
由此可见，“十一”部门二手房买家，来自改善客群，中间不乏金融投资客。
如果你是鸡娃家长，或许会发现，这几天 市区的书包房市场好像回暖了，有些笋盘，抢都抢不到 。 比如，天河北。 有中介告诉我，近来天河北成交周期两位数的二手房，越来越多。 7号成交的3套二手房，成交周期最长都没超过3个月。
图源中介 迄今为止，天河北月度二手房，成交套数已经来到24套 （数据泉源贝壳、合富等多平台，，仅供参考） ；
“十一”期间占了21套，相比客岁同期的13套，增加61.54%。 比如，广州鸡娃的天堂——老越秀。
比如，省实、华附书包遍地的广钢新城。 按照链家口径，广钢新城近7日成交了11套，而昨天更是到达成交高峰，单日到达3套。 
图源中介 其中，海郡花园、中海等组团成交占比较大。 
为什么这些市区的书包房，会成为“十一”的热门选项？中介说，据他们切身感受，国庆期间大部门刚需、刚改群体，接下来3年内用学位的，之前不敢下手，现在部门都提前下手了。
一为孩子，二更为兜里的钱。 看吧，“十一”前一周，平台二手房涨价房源套数到达了近12周的巅峰，有刚性需求的买家，有点赌不起了。 
图源贝壳 书包房，迎来“市区成交热”，那么在近郊呢？ 有中介告诉我，书包好的近郊二手房，虽然成交比不上市区，但看房的人，也越来越多了。 比如，这套富颐华庭T区106平东南向中楼层单位，近15天带看高达75次… 
图源贝壳内网 比如，这套万科城市之光F区87平，近15天带看高达115次… 
图源贝壳内网 中介透露，这些房子带看这么多次，肯定有意向客户在谈。
之所以尚未成交，有业主的原因； 也有买家原因，毕竟，近郊太多新盘可选了，产品、地段都没输，带名校书包的也不少，很多客户都是一二手两边看。 
如果你是关注新兴板块、愿意在新城区提前押宝的买家，就会发现， 当价格跌到“官方底”，部门热门板块的“前”标杆小区，又成香饽饽了。 举个典型的栗子——万科欧泊。
你知道，万科欧泊9月以来成交了多少套吗？ 中介告诉我，光贝壳后台，就有超过30套！而以往正常1个月，小区大约只能成交10套左右。 
为什么成交活泼？ 根源在于，当欧泊降价“到位”，凭借地段和楼龄，它依然是资质不错的CBD热门小区； 此外，欧泊近期也略有价格反弹趋势，现在，单价2字头基本消灭；这几天成交的，最便宜也要3.1万/平以上。 
同样走以价换量路线，且很有成效的，另有万科东荟城、万科金色梦想等此前“跌出圈”的二手小区。 
综上所述，广州二手楼市在这次“十一”节点， 从成交量上说 ，的确回暖明显，中介带当作交转化比有所提拔； 从成交价格上说 ，部门热门小区还略有触底反弹的信号； 从成交客群上说 ，关注珠城的改善 （包含金融投资客） 、关注市区一二梯队书包房的鸡娃家长、以及想捡漏黄埔番禺核心板块次新二手房的部门刚需买家，也都有出现跑步进场的情况。 最后做个调查，这个十一，你们进场买买买了吗？你还发现广州哪个二手小区成交活泼？ 评论区聊聊。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20241010A02P3V00
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