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作者：余飞
9月29日晚上，楼市大消息目不暇接，央行发完上海发，上海发完广州发，广州发完深圳发。
01
降首付、降利率来也
央行发布消息，二套房降首付，存量房贷利率下调。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]9月29日晚上九点二十一分，央行发布今年第11号公告，宣布降低存量房贷利率。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]无论之前是固定利率合同，还是浮动利率合同，都可以下调。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其中固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]怎么明白？就是你之前的固定利率，可以直接置换到最新的LPR利率与加点组合，相称于给了你一次重新签合同的时机。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]至于之前是浮动利率的，则从11月份开始，直接执行最近一个月的LPR利率与加点组合。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]九点三十三分，央行再发降首付通知：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以上两条都是9月24日国新办发布会上官宣的，如今正式落地。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]按照这条规则，以后无论首套还是二套，首付均为15%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在之前的文章中我夸大过，无论是降低存量房贷利率，还是降二套房首付，目的之一都是推动有钱人进场帮助去库存。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]固然，降低存量房贷利率的另外两个目的，一个是对冲目前的提前还贷浪潮，一个是促消费。降低了老业主们的还贷压力，多出来的钱，可以去其他地方消费。
降低存量房贷利率，去年也有过一次，这一次力度更大。但仍旧解决不了根本问题。
当前存量房贷平均利率约莫在3.92%，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式盘算，每月月供减少约莫280元，30年可以减少利息付出共10万元。
以深圳来说，按300万纯商业贷款额盘算，贷款30年，等额本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，降息50个基点至3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供节省859.31元，总利息节省30.93万元。
02
上海、广州、深圳集体解绑
上海方面，发布了“沪七条”。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]提炼核心内容如下：
第一，松绑限购。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]外环外社保3年改为1年，外环内还是3年不变。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外，居住证满3年且120积分等同于上海户籍，可直接购买二套，外地人也可直接买两套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]临港新片区，增加一套购房名额。
第二，降税。增值税5改2。也即之前必要买房五年后上市交易，才能免征增值税，如今只需满2年，即可免征。
第三，降首付。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]517之后，上海降过一轮首付，当时将首套房商业贷款最低首付款比例调解为不低于20%，二套房商业贷款首付调解为不低于35%。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付调解为不低于30%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一次继续下调，首套房首付降至[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]15%，二套房首付继续差异化执行。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付调解为不低于20%，其他区域不低于25%。
第四，取消豪宅线。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一招是学习北京，取消平凡住宅与非平凡住宅标准，也即取消豪宅线，豪宅税成为了历史。
紧接着，广州发布了通知，核心就一条：
取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也即，从如今开始，在广州买房，没有了任何门槛，谁都可以买，想买几套买几套。
自此广州楼市开启了裸奔模式，广州也成为一线城市中，首个全面放开限购的城市。
深圳险些跟广州同时发布新政，而且险些是抄了上海的作业。
第一，松绑限购。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新安、西乡两个街道，非户籍社保从三年降至1年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]龙华、龙岗、宝安（新安、西乡除外）、盐田、光明、坪山、大鹏，不再必要社保或纳税证明。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不过套数仍旧限定。
第二，降税。增值税免征5改2。
第三，降首付。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]无论核心区还是非核心区，首套房首付降至15%，二套房降至20%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]四大一线城市，就差北京。北京如果出台，大概率会和上海一个模式。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在517新政四大一线城市出招时，我就说过，从楼市限购角度来看，广州已经沦为了二线，这一次再次坐实了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]京沪深依旧保留限购，而广州已经和二线城市一样，全面解除了限购。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这里不是说广州全面解除档次低了，而是夸大上海、深圳还是太保守了，力度太弱了。迟早会全面放开的，尤其是深圳，何苦磨磨蹭蹭。
03
楼市会转向吗
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些大招，其实都是基于前两天的重要会议。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在9月26日召开的中央政治局会议上，官方明确夸大：
要促进商品房止跌回稳。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一线城市集体出动之下，天津、海南全面解除限购，大概就这一两天的事情了。至于其他城市，由于已经全面解除了限购，没有政策可以跟随。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关键问题来了，这一次大力度的、全面的救市，能否改变房地产趋势？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有些开辟商已经启动涨价模式了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如成都嘉禾兴房地产开辟有限公司发文称，综合思量当前成都房地产市场动态及开辟建设本钱等因素，自10月1日起，对集团旗下全部在售住宅项目单价上调2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成都西部金沙鹭岛房地产开辟有限责任公司也发文跟进称，综合思量当前房地产市场动态及公司本钱因素，自10月1日起对公司全部在售项目在售房源单价上调2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二手房业主毁约返价的消息，也不绝于耳。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]市场成交这两天也的确热起来了。房地产股，已经连涨了十多天。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可以说，这一次气氛确实已经陪衬到位。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但越是如许的时候，越必要冷静。开辟商的行为，可以完全忽略，纯属带节奏。去年的全面救市，就上演过一样的剧情，后来开辟商的脸都被打肿了。
本号依旧观点依旧不变，转向不会轻易到来，还是得让子弹继续飞。
即便在一两年后筑底回稳，也不是过去那种大反弹，大概率是持续横盘。
之前我已经说过，过去三年的疯狂救市，会发现一个问题，政策作用的时间越来越短，如今，一般效果都只有一两个月。
这一次，大概率也不会是例外。10月份、11月份的成交量，大概会有一波新高，但持续性有待商榷。
逻辑很简单，大环境不同，时代不同，局面不同，不能再惯性思考。
具体可以总结为六个不同：
第一，市场环境不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年3月份住建部公布了一组数据，天下共有6亿栋建筑。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
第二，需求不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首先，低能级城市的住房自有率已经很高，根本都有本身的房子。而且低能级的城市人口根本都在流失。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次，高能级城市，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来到达相对平衡时才能转变为真实需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求根本已经崩塌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后，我们的人口已经见顶。
第三、心态不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种心态转变，主要体如今两方面：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从之前的佛系，到躺平，再到如今的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一次调解，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。
第四，杠杆率不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的六个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
第五，宏观环境不同。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]宏观环境转变包括内外环境。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]内部环境方面厘革，就不多说了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那时候，我们的物质虽然没有如今丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，如今……
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度到达新高。
第六，人口形势不同。
2022年天下人口减少了85万人，2023年减少了208万人。
分省市来看，人口减少的省市自治区已经从2022年的13个，增加至去年的20个。
制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这意味着，我们的人口红利期已经终结。
有此六大不同，就不能再用过去的思维去思考问题。
正因为有六大不同，所以过去三年来的救市，并没有产生多大作用，楼市依旧在一路下跌。
要是大招救市有用，过去三年比这一次力度更大的招数，不是没有过，结果依旧扭转不了。
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、财产、就业复苏了，楼市才会复苏。
而这些救市措施，能够立刻让经济回暖吗，能够让就业立刻提升吗？不能够。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，这轮内地楼市调解的周期，不会短。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房地产的黄金时代，已经一去不复返了。后续调解，如果按照最坏的日本模式，还有很久，最好的情况，猜测也得两年左右时间。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]固然，等这一轮调解结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但依附炒房赚快钱的时代，不存在了。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240930A00Y1B00
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