越秀广州大道中地块，预备上线了。
挂牌时间已经基本敲定，大概本月上旬，按照公示期一个月盘算，就是10月开拍。
地块指标，包括地价，和之前剧透的版本一致——
建面1.8万m，起拍总价5.9亿+，名义楼面价3.3万/m，算上配建，实际地价约4.6万/m+。
这块地，和珠江新城仅一路之隔，又是越秀四年来抠出的唯一一块宅地，稀缺性很强，关注度也颇高，和日前挂牌的南边面粉厂地块，都被视为扭转广州土拍颓势的“关键先生”之一。
为了一睹地块的风采，也是想印证一下这块地到底像不像传闻中那么“靓”，冒着烈日，我们带上了小飞机，直奔现场，360度无死角扒给各人看。
位置核心
不是靠近CBD，而是就在CBD
这块地，位于广州大道中以西，中山一路以南，虽然地处越秀老城，但一路之隔就是珠江新城，广州最繁华的CBD。
地理位置得天独厚，非要形容的话，就是比传统的老城多一点时尚精英气质，又比珠江新城多一点烟火气。
交通便利
地铁两站珠城，自驾10分钟省博
珠江新城地铁站出发，2站直达杨箕站，与地块直线距离约600米，我实地走了下，用时大概13分钟，在步行可接受范围内。
如果是开车，广州大道中就在旁边，从地块出发，有堵车的环境下，10分钟内还能到暑期亲子游大热门——广东省博物馆。
配套齐全，景观极佳
都市范与烟火气并存
由于地块就在老城核心，又足够靠近珠江新城，板块配套成熟度是没得说的。
3km范围内，就是世界级商圈，以及数家三甲医院，附近教育资源也颇为密集，有杨箕，铁一等。
地块旁边又是豪宅大盘富力东山新天地，广州旧改成功标杆，下楼有银行、各类餐饮、文具店、水果、生鲜店等，所见即所得，生活氛围浓重。
住在这里，不光睁眼仰面就是东塔西塔广州塔，相对珠江新城核心区，生活起来还更有松弛感，烟火气十足。
地块平整在即，无不利因素
开辟省心省力
据我们现场了解，地面很多修建都已搬空，消防站近期也会完成搬迁，开拆平整也是分分钟的事情，净地出让。
地块内部，也没有树木，以及其他不利因素，后期开辟难度不大，届时拿地即可开工。
板块新房断供多年
越秀区这两年，新盘供应虽然不少，但广泛会合在北京路板块周边，杨箕一带已经断供多年，新房荒严重。
上一次有新盘供应，也就是富力东山新天地了，其前身是杨箕村旧改，广州次新豪宅标杆之一，但最新的一期楼龄也要7-8年；
其他二手就更不消说了，20年楼龄以上的老破小比比皆是。
很多对新房有执念，看重地段稀缺性的新广，以及习惯了老城烟火的老广们，改善置换的需求是被压制了很长一段时间的，但对地块来说，是利好，客群很清晰。
计划引入铁一
学位含金量upup
从本年越秀的招生地段划分来看，地块将来对口的是杨箕小学，成绩及教学设施都不错，小升初派位，属于第五组，中学有省实、铁一、培正等，都很不错。
但不可否认的是，和几个老牌名校比，杨箕小学还是有一定差距的，名声并不响亮。
好消息是，据了解，政府已经计划把杨箕小学纳入广铁一中教育集团管理，也就是我们熟悉的铁一。
目前这项工作，正在抓紧推进中，大概用时一年左右，能赶在地块将来交楼前。
换句话说，等到业主们住进去的时间，读的就是“铁一”了。
相比同在广州大道，但是在广州大道北的不保证能读东风东的待售新盘西苑雅居，确定性更强。
不仅子女能得到更高质量的教育，将来进入二手市场，也是有优势的。
现在共和路的老破小，凭借着铁一学位，单价都到6.8万/平了，这还是整个市场回调后的报价，以前还有7-8万/平的。
新规后产品
实用率100%以上
越秀区目前在售的项目，出身大多比力特殊，烂尾楼盘活的，大概老妖盘，老树逢春的占了不少。
最新的东园公馆和云瀚府，也都是2020年拿的地了。
其他区域玩得大张旗鼓的修建新规，这些项目都没赶上，以现在的标准看，户型计划肯定是太保守了。
但地块不同，很有可能，会成为越秀区第一个实用率超100%且位置核心的新盘，这是清清楚楚写进地块规划条件里的，也是地块的核心优势之一，也是其他在售新盘做不到的。
分开收支互不影响，安全安心
地块配建的消防站，也是很多人在问的，怕受影响。
对于这个问题，我觉得还是要理性看待。
一来，如果没有消防站，现在的广州大道中地块也出不来。
整体盘活，集约利用复合空间后，既释放了宅地，缓解越秀住宅用地供应压力的同时，也升级更新消防场地结构与设施，满足消防救援需求，是一举两得。
二来，消防站收支口在靠近中山一路立交桥一侧，与居民收支是分开的，减少对其日常生活产生直接影响的同时，也确保了消防员能够快速、有效地进行应急响应。
三来，由于和消防站离得足够近，一旦发生火灾，也能及时照应，减少生命财产安全损失，居民更安心。
市中心本就人口稠密，修建密集，一旦出现用电不妥，很容易引起火灾，尤其是夏天，火灾初期的“黄金三分钟”，很多时间都是在期待救援中度过的。
对地块及周边修建来说，则有底气得多，旁边的消防站，第一时间就能出警扑救。
产品定位推测
刚改or纯改？
这块地，我们也和其他开辟商沟通交换过，广泛认为，做豪宅不容易，体量太小，还要配建消防站，发挥空间有限。
将来会打造成什么样的产品，不同房企也有不同的答案，但共识都是改善，毕竟地段配套摆在这里，只是程度不同，有的觉得得做刚改，有的觉得纯改也行。
定位不同，打法自然也不同。
1）做纯改善，做大户型高总价产品，比如，125平起步。
地块所在是老东山，有不少置换客群，购买力也在线。
但是，如果做这类产品，得考虑天河，以及越秀区内的其他新项目的分流，买家选择空间太多了。
而且地块是单体楼，还有退距等技术要求，靠近路边，要做纯改善，总价上去会劝退部分改善客群，怎么打消买家顾虑，怎么抢客是关键。
2）做刚改，做小户型低总价产品，比如主力80-142平。
单价上，不消太委屈，毕竟面积段控制住了，均价卖个10万+，上车总价也能控制在万万内，还是珠江新城核心板块的核心地段，杀伤力很强，可以让部分客群心动，快进快出。
当然，无论做刚改还是纯改，房企看的，核心是利润。
地块起拍总价，大概是5.96亿，总价可控，资金占用也少，对于一些中小型房企来说，也很友好，如果是奔着打造一个“代表作”来的，会是不错的选择。
楼面价方面，扣除配建的5000方消防站，实际起拍约为4.6万/平，可售会更高一些，但相对前地王，广州城投拿下的越秀南路地块（楼面价64576元/平），还是便宜得多的。
假设最终成交可售地价为5万/平，装标拉高，大刀一砍卖个8万/平，也是有不小的赚头的。
要知道，旁边的富力东山新天地，二手挂牌均价已经去到了13.5万/平（数据源于贝壳），成交价方面，去年成交的一套3房，单价13.3万/平。
总的来说，留给房企的利润空间，还是很足的，也会更有动力入局争抢。
停止目前，广州中心四区的卖地成绩，实在称不上理想，只成交了10宗地块，引来房企争抢的，只有荔湾的鹤洞南路地块，多少有些不够看。
很多人都希望，能有更加优质的地块参加来提振市场信心，进而也反哺楼市。
进入下半年，虽然有面粉厂、琶洲南地块撩拨市场情绪，但光靠这两宗，还远远不够。
越秀区广州大道中地块，表示可以一战。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240909A075EW00
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