二手提起“屠龙刀”，新房实得120%，一切为了卖出去！

时尚童年

当年靠限购没能完成的“不炒”，如今靠降价完成了，
被吐槽多年仍不取消的公摊，靠“赠送”变相取消了。
自从上一次天府新区征求意见稿首次提出要搞“空中花圃”，
成都未来住宅有望在政策层面支持50㎡以内花圃全赠送。

而近来，据宣传实得面积达到120%的产物已经出现了（虽然只是宣传噱头，实际算了光厅入户面积）

不过这个小事件引发了当下房地产市场的另一个思考：
近5年来的次新房，面临产物迭代窗口期，是否成了被牺牲的一代？

在“绩效主义”横行的限购时代，
产物瑕疵和装修缩水；
可以因房价上涨被忽略。
户型筹划的不合理以及密度问题；
可以被投资回报蒙蔽。
这个时期，买房确实是一个金融问题。
从上游到下游，从买房的到卖房的，
关注点在市场、收益率和流畅这些金融学问题上。

人们争论的焦点是地段与板块，
关心的是市场和价格。
偶有主打产物的项目，
要么是夸大宣传，要么是货不对板。
更多的是淹没在“再涨100年”的狂妄论调中。

固然，我自己之前写过的不少内容，
主要照旧分析市场和板块，解读政策与数据方面：
但所有人，包括购房者和卖房者，
关注最少的，恰恰是「居住」本身，
而这种关注如今被给予了更多器重。

更有意思的是，在多年前踩盘时，
某个国内TOP1，以园林闻名全国的开辟商，
自己的营销职员，都对自己最拿手的产物失去了信心：
“我们的园林确着实成都市面上都很少见，但竞品抄袭成本很低，甚至他们更便宜”



“我们照旧希望准客户能多多看到我们区位、地段、产业规划上的潜在价值”



“我们能偷的面积基本都偷了，还做的是T2产物，但客户的核心抗性照旧地段，目前蓄客状况一般”

如果这个项目放到今天，也许会被人多看几眼，
惋惜生在了房价涨幅最凶残的2020年。

在楼市下行期，新房被迫“下海卖身”，公区直接送业主。

和上一轮市场下行(限购前)情况类似，
“市场论”和“地段论”的祖宗之法已经开始被怀疑。
购房者更关注自身居住需求和产物本身的合理性，
这一点在楼市的直接反馈，
是一股回归大赠送的复古风潮。
目前国内绍兴、温州、金华、湖州推出的新地块中，
相继有了“计容新规”：
部分挂牌宅地中注明，


空中花圃绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不计容积率，


挑高客厅[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只算单层面积等新规定。

房企只要利用新规合理筹划，
理论上得房率可以达到100%，
高的甚至可以达到120%。


这个在二手房市场并不算新鲜，
各位应该常常能看到这种大赠送产物。
阳台偷面积、送花圃、送露台等都属于此列，
但这些赠送基本都是在法规的灰色地带。

如今的光厅入户本质上也是送一部分公摊，
得益于T1/T2的筹划规避了过去公区缩水的问题，
这不得不说是一次产物层面的重大进步。



可以预见的是，
未来这种玩法会从偷偷摸摸变为正大光明，
甚至官方鼓励开辟商做大赠送，梦回限购以前~

至于未来二手房市场接受度如何？
居住舒适度终极如何？
完全看整体容积和梯户比筹划。
这方面四海逸家、中德英伦联邦等走得算比较早。
刚需真正回归居住属性，与新房市场分道扬镳
刚需，则走向另一个极端，
对新房和次新都持怀疑态度，
转而更器重居住体验与实际需求，
寻求“性价比”的最优解。

关于这部分购房心理的变化上一篇推文已经聊过：
不过这只是其中一小部分，另有大量刚需瞄准了顶楼、底楼带花圃，近郊大户型，甚至法拍房。

成都某小区底楼，赠送的40平花圃

而2020年前后建成的次新房；
价格处在历史高位的普通高层，
会面临更大的压力。
很多人认为锦江生态带、海洋公园等板块正面临腰斩膝斩，
房东肯定是血本无归，属于亏钱卖房。

但实际情况会更复杂一点，
如果是在利率和房价高点买入（2020年最典型），
那确实是宁愿出租也不会再卖了。
但很多房龄稍老的小区，
原始房东购入成本就不高，
甚至很多在2016年之前买的有大幅度优惠，
现阶段只算割肉。

类似小区在当下市场对刚需吸引力并不算大，
尚有继承降价空间，偶有成交也都是大赠送户型。

与其买地段偏僻，已经超龄但又不算老破的小区，
甚至不如在市中心买一套带花圃顶楼来得舒服。

如今市场分化已经走到了极致：
一边是疯狂加料，誓要把实得卷到120%的新房市场，

这类产物瞄准了置换改善人群。
另一边是完全躺平，提起屠龙刀自砍一刀的二手房东，
这类房子主要瞅准了刚性需求。

最受伤的莫过于市场高位接盘的次新房房东，

价格打不过那些买得早跑得快的老小区业主，

梯户比、户型筹划以致实得率无法与新房竞争。

可以说是既抓不住改善又抓不住刚需，两头都要受气。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240809A072SH00
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